Sprzedaż udziału w działce rolnej a KOWR

Sprzedaż udziału w działce rolnej różni się od sprzedaży zwykłej działki tym, że przedmiotem transakcji nie jest wydzielony kawałek gruntu, lecz udział we współwłasności całej nieruchomości. Kupujący nie nabywa więc konkretnej części pola, sadu czy siedliska, lecz określony ułamek prawa własności.

Z punktu widzenia KOWR kluczowe jest to, czy udział dotyczy nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dlatego przed transakcją należy sprawdzić nie tylko księgę wieczystą, ale też ewidencję gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, powierzchnię użytków rolnych oraz status kupującego.

Kiedy można przeprowadzić transakcję?

Transakcję można przeprowadzić wtedy, gdy sprzedający ma prawo rozporządzać swoim udziałem, strony ustaliły kupującego i cenę, a notariusz potwierdził właściwy tryb wynikający z przepisów o obrocie ziemią rolną. Sam fakt współwłasności nie blokuje sprzedaży udziału, ponieważ współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Ograniczenia mogą jednak wynikać z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, umowy dzierżawy, księgi wieczystej albo wcześniejszych zobowiązań.

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy działka jest nieruchomością rolną. Jeżeli miejscowy plan przeznacza ją w całości na cele inne niż rolne, reżim UKUR może nie mieć zastosowania. Jeżeli planu nie ma, znaczenie mają dane z ewidencji gruntów i budynków oraz faktyczny charakter nieruchomości.

Drugi krok to powierzchnia. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisy UKUR co do zasady nie obejmują takiej nieruchomości ani udziałów w jej współwłasności. Jeżeli nieruchomość ma od 0,3 ha do mniej niż 1 ha, zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie zasadniczo nie jest potrzebna, ale sprzedaż może wymagać umowy warunkowej i oczekiwania na ewentualne wykonanie prawa pierwokupu. Jeżeli nieruchomość ma 1 ha lub więcej, trzeba sprawdzić, czy kupujący jest rolnikiem indywidualnym albo korzysta z ustawowego wyjątku.

Najczęstsze wyjątki dotyczą m.in. nabycia przez osobę bliską zbywcy, rolnika indywidualnego powiększającego gospodarstwo rodzinne w dopuszczalnych granicach, jednostkę samorządu terytorialnego albo Skarb Państwa. Jeżeli wyjątek nie działa, a kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym, potrzebna może być wcześniejsza zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Jeżeli chcesz szerzej sprawdzić samą konstrukcję kupowania udziału, a nie tylko procedurę sprzedaży i KOWR, zobacz osobny artykuł: nabycie udziału w nieruchomości rolnej.

KOWR, notariusz i wymagane dokumenty

Praktycznie procedura zaczyna się u notariusza, ale przygotowanie warto rozpocząć wcześniej. Notariusz musi ustalić, czy może od razu sporządzić umowę przenoszącą własność udziału, czy najpierw konieczna jest umowa warunkowa albo decyzja KOWR.

Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu, strony podpisują najpierw warunkową umowę sprzedaży. Notariusz zawiadamia KOWR, właściwy ze względu na położenie nieruchomości, o treści tej umowy. KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia na wykonanie prawa pierwokupu. Jeżeli KOWR nie złoży oświadczenia, poinformuje o niewykonywaniu prawa albo termin upłynie bez reakcji, strony mogą podpisać umowę przenoszącą własność.

Jeżeli potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie, postępowanie administracyjne powinno poprzedzać akt przenoszący własność. Zgoda ma formę decyzji administracyjnej i jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Wniosek składa się w oryginale do oddziału terenowego KOWR właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Do wniosku o zgodę KOWR trzeba zwykle przygotować dane zbywcy i nabywcy, oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów, informacje o powierzchni i klasach gruntów, dokumenty własności, projektowane warunki transakcji oraz dowody potwierdzające spełnienie ustawowych przesłanek. W zależności od podstawy wniosku mogą być potrzebne także dokumenty dotyczące kwalifikacji rolniczych, zamieszkania, gospodarstwa nabywcy albo braku możliwości sprzedaży udziału podmiotom uprzywilejowanym.

Warto od razu rozdzielić dwie kwestie: sprzedaż udziału i podział gruntu. Sprzedaż udziału nie powoduje fizycznego wydzielenia części działki. Jeżeli współwłaściciele chcą później wyodrębnić osobne działki, w grę wchodzi odrębna procedura, którą szerzej omawia artykuł podział działki rolnej na budowlane.

Ryzyka dla kupującego i sprzedającego

Największym ryzykiem jest potraktowanie udziału w działce rolnej jak zwykłego prawa majątkowego i pominięcie procedury KOWR. Jeżeli przepisy wymagają zawiadomienia uprawnionego do pierwokupu, powiadomienia KOWR albo zgody Dyrektora Generalnego KOWR, czynność dokonana z naruszeniem ustawy może być nieważna.

Dla kupującego istotne jest także to, że KOWR może wejść w jego miejsce, gdy wykona prawo pierwokupu. Wtedy kupujący nie nabędzie udziału, mimo że wcześniej uzgodnił cenę i podpisał umowę warunkową. Dlatego w umowie warto precyzyjnie uregulować, co dzieje się z zadatkiem, zaliczką, terminami i kosztami notarialnymi, jeżeli KOWR skorzysta z uprawnienia.

Sprzedający powinien uważać na zaniżanie ceny. Jeżeli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, KOWR może po złożeniu oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu lub prawa nabycia wystąpić do sądu o ustalenie ceny. Zawyżona albo sztucznie skonstruowana cena także może utrudnić transakcję i sprowokować spór.

Kupujący musi pamiętać, że nabycie udziału nie daje mu automatycznego prawa do korzystania z konkretnej części nieruchomości. Jeżeli współwłaściciele nie uzgodnili sposobu korzystania, może dojść do konfliktu o wjazd, uprawę, ogrodzenie, dopłaty, koszty podatku rolnego czy dzierżawę. Przy szerszych problemach współwłasności pomocny może być artykuł o tym, jak wygląda sprzedaż działki rolnej we współwłasności.

Podatki, terminy i zabezpieczenia w umowie

Po stronie kupującego podstawowym kosztem przy sprzedaży udziału w nieruchomości jest zwykle podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy sprzedaży nieruchomości i udziałów w nieruchomości standardowa stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nabywanego udziału, o ile transakcja nie podlega VAT albo nie korzysta ze szczególnego zwolnienia. W praktyce PCC pobiera i odprowadza notariusz.

Po stronie sprzedającego trzeba ocenić PIT. Jeżeli udział jest sprzedawany przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może powstać obowiązek rozliczenia podatku dochodowego. Przy gruntach rolnych mogą wystąpić szczególne zwolnienia, ale zależą one od tego, czy spełnione są warunki ustawowe i czy grunt nie traci charakteru rolnego w związku ze sprzedażą.

Terminy proceduralne warto wpisać do umowy. Przy prawie pierwokupu KOWR trzeba uwzględnić miesięczny termin liczony od otrzymania przez KOWR zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży. Przy zgodzie na nabycie trzeba poczekać, aż decyzja stanie się ostateczna, a następnie podpisać akt w okresie jej ważności.

W umowie warto zabezpieczyć co najmniej: zwrot zaliczki, los zadatku, termin zawarcia umowy przenoszącej własność, rozliczenie kosztów, odpowiedzialność za nieprawdziwe oświadczenia, informację o dzierżawie, sposób wydania dokumentów oraz obowiązek współdziałania przy procedurze KOWR. Przy wysokiej cenie można rozważyć depozyt notarialny albo płatność po spełnieniu warunku niewykonania pierwokupu.

Jeżeli udział dotyczy działki z zabudową mieszkalną albo siedliskową, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy budynek zmienia praktyczną ocenę transakcji i obowiązków kupującego. W takich stanach faktycznych przydatne może być omówienie problemu kupno domu na działce rolnej a ograniczenia obrotu ziemią rolną.

Co zrobić przy sporze lub odmowie?

Jeżeli notariusz odmawia sporządzenia aktu bez zgody KOWR albo bez umowy warunkowej, najpierw należy ustalić, który element budzi wątpliwości: powierzchnia użytków rolnych, przeznaczenie w planie, status kupującego, dzierżawa, wcześniejsze nabycie przez sprzedającego czy treść księgi wieczystej. Często problem rozwiązuje uzupełnienie dokumentów, np. wypisu z planu miejscowego, zaświadczenia o braku planu, wypisu z rejestru gruntów albo dokumentu potwierdzającego pokrewieństwo.

Jeżeli KOWR odmawia zgody na nabycie, trzeba dokładnie przeczytać uzasadnienie decyzji i pouczenie. Co do zasady od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR przysługuje odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za pośrednictwem KOWR w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. W odwołaniu warto odnieść się do wszystkich zarzutów organu i dołączyć dokumenty, których brak mógł przesądzić o odmowie.

Po ostatecznej odmowie zbywca może w określonych przypadkach rozważyć ustawowe żądanie nabycia nieruchomości przez KOWR za cenę odpowiadającą wartości rynkowej. To nie jest automatyczna ścieżka dla każdej sprawy, dlatego wymaga osobnej oceny decyzji, terminu i podstawy prawnej wniosku.

Jeżeli spór dotyczy pozostałych współwłaścicieli, trzeba odróżnić dwie sytuacje. Sprzedaż udziału zasadniczo nie wymaga ich zgody, ale korzystanie z nieruchomości, rozliczanie pożytków, dopłat, podatku rolnego, nakładów czy dzierżawy może już wymagać porozumienia albo rozstrzygnięcia sądowego. Niekiedy bardziej praktyczne niż sprzedaż udziału okazuje się zniesienie współwłasności, podział albo sprzedaż całej nieruchomości za zgodą wszystkich zainteresowanych.

FAQ

Czy mogę sprzedać swój udział w działce rolnej bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Co do zasady tak. Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie oznacza to jednak, że można pominąć ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi, dzierżawy, księgi wieczystej albo procedury KOWR.

Czy KOWR zawsze ma prawo pierwokupu udziału w działce rolnej?

Nie. Prawo pierwokupu zależy od rodzaju transakcji, powierzchni i statusu nieruchomości, osoby kupującego oraz ustawowych wyjątków. Trzeba też sprawdzić, czy w pierwszej kolejności prawa pierwokupu nie ma dzierżawca spełniający warunki ustawowe.

Czy przy udziale liczy się powierzchnia całej działki czy tylko mój ułamek?

W praktyce punktem wyjścia jest nieruchomość, której udział dotyczy, a nie wyłącznie matematyczne przeliczenie udziału na hektary. Dlatego sprzedaż niewielkiego udziału w dużej nieruchomości rolnej może wymagać analizy KOWR tak samo jak sprzedaż większego udziału.

Ile czeka się na decyzję albo stanowisko KOWR?

Przy prawie pierwokupu KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży. Przy zgodzie na nabycie sprawa toczy się w trybie administracyjnym, więc czas zależy od kompletności wniosku, dowodów i ewentualnych wezwań do uzupełnienia braków.

Czy osoba bliska zawsze może kupić udział bez zgody KOWR?

Osoba bliska korzysta z ważnych wyjątków, ale trzeba sprawdzić, czy mieści się w ustawowej definicji względem zbywcy oraz czy w danej sprawie nie występują dodatkowe ograniczenia. Dla bezpieczeństwa notariusz zwykle wymaga dokumentów potwierdzających pokrewieństwo lub powinowactwo.

Czy można ominąć KOWR, podpisując zwykłą umowę cywilną?

Nie warto tego robić. Przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a naruszenie przepisów o pierwokupie, prawie nabycia albo zgodzie KOWR może prowadzić do nieważności czynności i późniejszego sporu sądowego.

Podsumowanie

Sprzedaż udziału w działce rolnej jest dopuszczalna, ale wymaga dobrej kolejności działań. Najpierw trzeba ustalić status gruntu, powierzchnię użytków rolnych, dokumenty współwłasności, osobę kupującego i ewentualne prawa dzierżawcy. Dopiero potem można wybrać właściwy tryb: zwykłą umowę, umowę warunkową z zawiadomieniem KOWR albo postępowanie o zgodę na nabycie.

Najbezpieczniej przed podpisaniem jakichkolwiek zobowiązań przygotować dokumenty dla notariusza i sprawdzić, czy planowana cena, terminy oraz zapisy o zadatku chronią obie strony na wypadek wykonania pierwokupu, odmowy zgody albo sporu między współwłaścicielami.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 1a, art. 2a, art. 2b, art. 3, art. 4 i art. 9.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 198 oraz przepisy o prawie pierwokupu.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgód na nabycie nieruchomości rolnych, prawa pierwokupu, prawa nabycia i obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.