Podział majątku małżonków z ziemią rolną – sprzedaż, spłaty i KOWR

Podział majątku obejmującego ziemię rolną wymaga połączenia zasad prawa rodzinnego, cywilnego i rolnego. Najpierw trzeba ustalić, czy grunt rzeczywiście należy do majątku wspólnego, kiedy ustała wspólność oraz czy transakcja ma polegać na podziale między małżonków, sprzedaży osobie trzeciej, czy na wykonaniu obu czynności kolejno.

Najczęstszy błąd polega na założeniu, że po rozwodzie każdy z małżonków może swobodnie rozporządzać połową konkretnej działki. Po ustaniu wspólności powstają udziały w całym majątku wspólnym, ale dopiero umowa albo orzeczenie sądu przesądza, komu przypadnie dana nieruchomość i czy należy się spłata.

Jak podzielić ziemię rolną między byłych małżonków?

Jeżeli wspólność ustawowa nadal trwa, nieruchomość rolna nie jest podzielona na udziały należące osobno do każdego małżonka. Żaden z nich nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadłby mu po ustaniu wspólności. Sprzedaż całej nieruchomości wymaga udziału obojga małżonków w akcie notarialnym albo wyraźnej zgody drugiego małżonka udzielonej w wymaganej formie.

Odrębny problem powstaje, gdy dokument sprzedaży podpisał tylko jeden małżonek; opisuje go materiał o ważności sprzedaży przez męża.

Podział można przeprowadzić po ustaniu wspólności majątkowej, między innymi wskutek prawomocnego rozwodu, separacji, zawarcia umowy majątkowej ustanawiającej rozdzielność, orzeczenia sądu o ustanowieniu rozdzielności albo śmierci jednego z małżonków. Jeżeli w skład majątku wchodzi nieruchomość, umowny podział wymaga aktu notarialnego.

Do wyboru są zwykle trzy rozwiązania:

• przyznanie ziemi jednemu małżonkowi ze spłatą drugiego – praktyczne, gdy gospodarstwo ma pozostać niepodzielne i jeden z małżonków będzie je prowadził;
• podział fizyczny gruntu – możliwy, jeżeli podział geodezyjny jest zgodny z przepisami, planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy, a wydzielone działki mają odpowiedni dostęp do drogi;
• sprzedaż nieruchomości i podział ceny – stosowana, gdy żadne z małżonków nie chce albo nie może przejąć ziemi i spłacić drugiego.

W umowie podziałowej można rozliczyć nie tylko wartość gruntu, lecz także kredyty, nakłady z majątków osobistych, pożytki, dopłaty, czynsze dzierżawne oraz wydatki poniesione po ustaniu wspólności. Nie każdy dług „przechodzi” jednak automatycznie na małżonka przejmującego ziemię. Zmiana dłużnika wobec banku lub innego wierzyciela wymaga jego zgody.

Osobne omówienie tego problemu zawiera materiał: zobowiązania dotacyjne po rozwodzie.

Jeżeli małżonkowie chcą najpierw sprzedać ziemię osobie trzeciej, a dopiero potem rozliczyć pieniądze, powinni w akcie sprzedaży jasno określić rachunki do zapłaty, sposób spłaty kredytu, podział pozostałej ceny oraz moment wydania nieruchomości. Sama ustna umowa, że „każdy dostanie połowę”, nie zabezpiecza rozliczenia.

KOWR, wycena i dokumenty w umownym lub sądowym podziale

Przy ziemi rolnej trzeba rozdzielić dwa zagadnienia. Pierwsze dotyczy tego, czy nabywca może nabyć nieruchomość i czy potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Drugie dotyczy tego, czy aktualny właściciel może ją zbyć, zwłaszcza przed upływem pięcioletniego okresu prowadzenia gospodarstwa i zakazu sprzedaży.

Nabycie nieruchomości rolnej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa jest ustawowym wyjątkiem od obowiązku uzyskania zgody na nabycie. Nie oznacza to jednak, że ziemię można następnego dnia sprzedać bez żadnej analizy. Trzeba osobno sprawdzić powierzchnię gruntu, status kupującego, ewentualne prawo pierwokupu lub nabycia KOWR oraz ograniczenia ciążące na małżonku, któremu grunt przypadł.

Wyjątek został sformułowany dla podziału majątku po ustaniu małżeństwa. Gdy wspólność ustała wskutek intercyzy albo orzeczenia sądu, ale małżeństwo nadal trwa, nie należy automatycznie przyjmować identycznego skutku. Notariusz powinien wtedy ustalić, czy nabycie korzysta z innej podstawy zwalniającej z obowiązku uzyskania zgody.

Jeżeli KOWR ma prawo pierwokupu, strony zawierają u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Notariusz przekazuje wymagane zawiadomienie i dokumenty, a KOWR ma miesiąc na złożenie oświadczenia. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu albo po rezygnacji z prawa pierwokupu można zawrzeć umowę przenoszącą własność na wybranego kupującego. Zawarcie od razu bezwarunkowej umowy mimo obowiązku zawiadomienia może prowadzić do nieważności transakcji.

Do notariusza należy przygotować przede wszystkim:

• odpis prawomocnego wyroku rozwodowego, postanowienia o separacji albo dokument ustanawiający rozdzielność majątkową;
• numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, a w razie potrzeby zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym lub o braku planu;
• dokument nabycia ziemi do majątku wspólnego oraz dokumenty potwierdzające datę i podstawę nabycia;
• umowy dzierżawy, informacje o dopłatach, decyzje administracyjne i dokumenty dotyczące obciążeń;
• zaświadczenie banku o saldzie kredytu, promesę zwolnienia hipoteki i instrukcję zapłaty, jeżeli grunt jest obciążony;
• dokumenty wymagane przez KOWR, gdy transakcja podlega prawu pierwokupu, prawu nabycia albo zgodzie administracyjnej;
• ustalenia dotyczące wartości nieruchomości, wysokości spłaty, terminów, odsetek i zabezpieczeń.

Ryzyko niespłacalnych spłat i dalszej współwłasności

Kupujący powinien zbadać nie tylko księgę wieczystą. W obrocie ziemią rolną znaczenie mają również faktyczne korzystanie z gruntu, dzierżawy, dopłaty, dostęp do drogi, decyzje środowiskowe, klasyfikacja użytków, melioracje, granice działek i możliwość dalszego prowadzenia gospodarstwa. Sprzedający powinien natomiast upewnić się, że może zbyć nieruchomość i że cena zostanie zapłacona mimo ewentualnego kredytu, prawa pierwokupu lub długiego procesu uzyskiwania zgody.

Najważniejsze ryzyka po stronie kupującego to:

• nieważność umowy, jeżeli pominięto wymaganą procedurę KOWR albo zawarto umowę bez wymaganej zgody małżonka;
• nabycie gruntu z hipoteką lub innym obciążeniem, gdy cena nie została prawidłowo rozdzielona między bank i sprzedających;
• brak możliwości szybkiej odsprzedaży, jeśli nabywcę obejmie pięcioletni obowiązek prowadzenia gospodarstwa i zakaz zbycia;
• spór o posiadanie, plony, dopłaty lub dzierżawę, jeżeli akt nie określa dnia wydania i sposobu rozliczenia bieżącego sezonu;
• rozbieżność powierzchni lub granic, której nie ujawniono przed zawarciem umowy.

Po stronie sprzedającego szczególnie istotne są ryzyko niezapłacenia ceny, odpowiedzialność za wady prawne, konieczność zwrotu zadatku w podwójnej wysokości oraz zbyt wczesne wydanie ziemi. Gdy zapłata ma nastąpić po przeniesieniu własności, sprzedający powinien wymagać zabezpieczenia, a nie opierać się wyłącznie na zapewnieniu kupującego o przyszłym kredycie.

Jeżeli w księdze wieczystej widnieją hipoteki, zajęcia lub ostrzeżenia, mechanizm zapłaty musi odpowiadać treści dokumentów wierzyciela. Przy zadłużeniu publicznoprawnym albo egzekucji potrzebna jest szersza analiza; praktyczne problemy omawia również artykuł o tym, jak przeprowadzić zakup działki rolnej z długiem krus.

Podatki, terminy spłat i zabezpieczenie hipoteką

Prawidłowe skutki podatkowe zależą od konstrukcji czynności. Rzeczywisty podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności, także gdy jeden małżonek otrzymuje nieruchomość i spłaca drugiego, co do zasady nie jest traktowany jak umowne zniesienie zwykłej współwłasności objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli jednak strony obok podziału zawierają odrębną sprzedaż udziału albo nadają czynności inną konstrukcję, wynik podatkowy może być inny.

Przy zwykłej sprzedaży nieruchomości kupujący co do zasady płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, pobieranego przez notariusza, chyba że transakcja jest opodatkowana VAT albo korzysta ze zwolnienia. W obrocie gruntami rolnymi zwolnienie może dotyczyć nabycia tworzącego albo powiększającego gospodarstwo rolne do powierzchni od 11 ha do 300 ha, prowadzone następnie przez nabywcę przez co najmniej pięć lat, z uwzględnieniem limitów pomocy de minimis.

Sprzedający powinien sprawdzić podatek dochodowy. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, może powstać obowiązek wykazania dochodu w PIT-39 i zapłaty 19% podatku. Przy ziemi nabytej wcześniej do majątku wspólnego, a następnie przyznanej jednemu z małżonków w podziale, pięcioletni termin liczy się zasadniczo od pierwotnego nabycia do majątku wspólnego, a nie od daty podziału.

Dalsze kroki i ryzyka opisuje poradnik: podział ceny po sprzedaży.

W zależności od stanu faktycznego możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej albo zwolnienia dotyczącego sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, o ile spełnione są ustawowe warunki, w tym brak utraty charakteru rolnego w związku ze sprzedażą. Tego zwolnienia nie należy zakładać automatycznie tylko dlatego, że działka jest oznaczona w ewidencji jako rolna.

W umowie podziałowej lub sprzedaży warto uregulować:

• dokładną wysokość spłaty lub ceny i sposób jej wyliczenia;
• terminy zapłaty poszczególnych rat, rachunki bankowe i warunki uruchomienia kredytu;
• odsetki za opóźnienie oraz możliwość postawienia całej pozostałej kwoty w stan natychmiastowej wymagalności;
• poddanie się przez dłużnika egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego;
• hipotekę zabezpieczającą spłatę, poręczenie, gwarancję bankową albo depozyt notarialny, zależnie od wartości i harmonogramu;
• warunki wykreślenia istniejącej hipoteki i bezpośrednią zapłatę części ceny wierzycielowi;
• datę wydania ziemi, rozliczenie plonów, dopłat, podatku rolnego, dzierżawy, mediów i nakładów;
• skutki niewykonania umowy oraz zasady zwrotu zadatku lub zaliczki.

Roszczenie o sam podział majątku wspólnego nie przedawnia się, ale nie oznacza to, że można bez ryzyka odkładać wszystkie rozliczenia. Roszczenia o korzystanie z rzeczy, pożytki, wydatki albo rozliczenia z osobami trzecimi mogą podlegać odrębnym terminom i powinny być zgłoszone wraz z dowodami we właściwym postępowaniu.

Brak porozumienia, licytacja lub odwołanie od rozstrzygnięcia

Jeżeli małżonkowie nie uzgodnią sposobu podziału, każdy z nich może złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia majątku. We wniosku należy wskazać skład i wartość majątku, proponowany sposób podziału, wysokość spłat oraz wszystkie dodatkowe rozliczenia, które mają zostać objęte postępowaniem.

Do wniosku warto dołączyć odpis księgi wieczystej, dokument nabycia nieruchomości, dokument ustania wspólności, wypis z rejestru gruntów, wycenę lub wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, dokumenty kredytowe oraz dowody nakładów i spłat. Jeżeli żądane są nierówne udziały, trzeba wykazać zarówno ważne powody, jak i różny stopień przyczynienia się małżonków do powstania majątku.

Sąd może przyznać ziemię jednemu z małżonków ze spłatą, zarządzić podział fizyczny, a gdy żadne z tych rozwiązań nie jest możliwe lub celowe – sprzedaż według przepisów postępowania egzekucyjnego. Przymusowa sprzedaż jest zwykle mniej korzystna ekonomicznie, dlatego przed jej zarządzeniem warto rozważyć sprzedaż rynkową uzgodnioną przez strony.

Jeżeli KOWR odmówi zgody na nabycie albo wcześniejsze zbycie, decyzja powinna wskazywać środek zaskarżenia i termin. Co do zasady odwołanie wnosi się w ciągu 14 dni za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, do organu wyższego stopnia. Po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. W odwołaniu trzeba odnieść się do konkretnych przesłanek ustawowych i udokumentować ważny interes właściciela, interes publiczny albo spełnienie warunków nabycia.

Gdy KOWR wykonuje prawo pierwokupu, nie jest to „odmowa sprzedaży”, lecz wejście KOWR w miejsce wybranego kupującego na warunkach umowy. Spór o cenę lub skuteczność oświadczenia wymaga szybkiej analizy, ponieważ ustawa przewiduje krótkie terminy na wystąpienie do sądu.

Odrębne reguły dotyczą sprzedaży składników należących do osób prawnych. Jeżeli problem nie dotyczy podziału między małżonkami, lecz likwidowanego podmiotu, pomocny może być materiał o sprzedaży majątku spółdzielni rolniczej.

FAQ

Czy można sprzedać wspólną ziemię przed rozwodem?

Tak, jeżeli oboje małżonkowie uczestniczą w sprzedaży albo jedno z nich udzieli drugiemu zgody w formie wymaganej dla tej czynności. Nie można natomiast samodzielnie sprzedać „połowy” konkretnej nieruchomości należącej do majątku wspólnego.

Czy podział ziemi po rozwodzie wymaga zgody KOWR?

Co do zasady nie. Nabycie nieruchomości rolnej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa jest wyjątkiem od obowiązku uzyskania zgody na nabycie. Notariusz powinien jednak sprawdzić pozostałe obowiązki wynikające z ustawy.

Czy brak zgody KOWR na podział oznacza, że później można swobodnie sprzedać grunt?

Nie. Późniejsza sprzedaż jest nową czynnością. Trzeba wtedy zbadać powierzchnię nieruchomości, status kupującego, prawo pierwokupu lub nabycia KOWR oraz ewentualny pięcioletni zakaz zbycia.

Czy jeden małżonek może przejąć całą ziemię i spłacić drugiego?

Tak. Strony mogą zawrzeć notarialną umowę podziału majątku, a przy braku zgody taki sposób podziału może zastosować sąd. Wysokość i termin spłaty powinny odpowiadać wartości ziemi, udziałom oraz pozostałym rozliczeniom.

Termin pierwokupu KOWR przy podziale majątku małżonków z ziemią

KOWR ma miesiąc od skutecznego otrzymania zawiadomienia o treści umowy wraz z wymaganymi dokumentami. Niekompletne lub wadliwe zawiadomienie może utrudnić ustalenie początku biegu terminu.

Czy spłata przy podziale majątku podlega PCC?

Rzeczywisty podział majątku wspólnego małżonków, nawet ze spłatą, co do zasady nie jest czynnością objętą PCC jak zwykłe zniesienie współwłasności. Inaczej może być, gdy strony zawierają odrębną umowę sprzedaży udziału lub konstruują rozliczenie poza podziałem.

Od kiedy liczy się pięć lat dla PIT po podziale majątku?

Przy nieruchomości wcześniej nabytej do majątku wspólnego okres liczy się zasadniczo od końca roku pierwotnego nabycia przez małżonków, a nie od dnia późniejszego podziału i przyznania ziemi jednemu z nich.

Co dzieje się z hipoteką po przyznaniu ziemi jednemu małżonkowi?

Hipoteka nadal obciąża nieruchomość. Sam podział majątku nie zwalnia drugiego małżonka z długu wobec banku. Do przejęcia długu albo zwolnienia współdłużnika potrzebna jest zgoda wierzyciela i odpowiednie dokumenty bankowe.

Podsumowanie

Najpierw ustal tytuł własności, datę ustania wspólności i sposób docelowego rozliczenia. Następnie sprawdź powierzchnię ziemi, status nabywcy, pięcioletnie ograniczenia oraz uprawnienia KOWR. Przy zgodnym podziale z nieruchomością potrzebny jest akt notarialny, a przy sporze – wniosek do sądu rejonowego. W każdym wariancie mechanizm zapłaty, kredyt, wydanie gruntu i rozliczenia podatkowe powinny być ustalone przed podpisaniem umowy.

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 35, art. 37, art. 43–46.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2a, art. 2b, art. 3, art. 4 i art. 9.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości i prawie pierwokupu.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 566, art. 567 i art. 777.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgody na nabycie, prawa pierwokupu, prawa nabycia i ograniczeń po nabyciu nieruchomości rolnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.