Dzierżawa bez pisemnej umowy – jak odzyskać grunt i rozliczyć plony

W sporach o nieformalną dzierżawę najtrudniejsze nie jest samo wskazanie przepisu, lecz odtworzenie tego, co strony rzeczywiście uzgodniły. Znaczenie mają przelewy, pokwitowania, wiadomości, zeznania świadków, wnioski o dopłaty, faktury za materiał siewny, sposób rozliczania podatku oraz to, kto faktycznie prowadził uprawę.

Nie każda zgoda na korzystanie z pola jest dzierżawą. Jeżeli użytkownik pobierał plony i płacił właścicielowi czynsz w pieniądzu, zbożu albo innej części pożytków, zwykle chodzi o dzierżawę. Gdy nie płacił czynszu, ale przejął podatki lub inne ciężary związane z gruntem, zastosowanie mogą mieć przepisy o dzierżawie na podstawie art. 708 Kodeksu cywilnego. Jeżeli korzystanie było całkowicie bezpłatne, relacja może zostać uznana za użyczenie, a wtedy zasady zakończenia są inne.

Jak zakończyć ustną dzierżawę i odzyskać grunt?

Ustna umowa nie jest automatycznie nieważna

Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego dzierżawa polega na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków za umówiony czynsz. Przepisy nie przewidują ogólnej zasady, że każda dzierżawa gruntu musi być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie. Dlatego porozumienie ustne może wywoływać skutki prawne.

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Z tego powodu przy umowie nieruchomości zawartej na okres dłuższy niż rok brak formy pisemnej prowadzi co do zasady do traktowania umowy jako zawartej na czas nieoznaczony. Nie oznacza to, że można odebrać grunt z dnia na dzień. Trzeba zastosować uzgodniony termin wypowiedzenia, a gdy nie da się go wykazać – termin ustawowy.

Podstawowy termin wypowiedzenia

Jeżeli strony nie uzgodniły inaczej, art. 704 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć dzierżawę gruntu rolnego na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Rok dzierżawny nie zawsze pokrywa się z rokiem kalendarzowym. Może wynikać z daty rozpoczęcia korzystania, cyklu produkcyjnego, zwyczaju stron albo terminu rozliczania czynszu.

W wypowiedzeniu warto podać konkretną datę zakończenia umowy oraz – z ostrożności – wskazać, że jeżeli przyjęta data okazałaby się zbyt wczesna, wypowiedzenie ma wywołać skutek na najbliższy prawnie dopuszczalny koniec roku dzierżawnego. Takie sformułowanie nie zastąpi prawidłowego ustalenia terminu, ale ogranicza ryzyko, że pismo okaże się całkowicie bezskuteczne.

Szerzej o typowych podstawach i skutkach wypowiedzenia piszemy w materiale dotyczącym zerwania umowy dzierżawy.

Kiedy możliwe jest rozwiązanie bez zwykłego terminu?

Natychmiastowe zakończenie dzierżawy wymaga konkretnej podstawy. Sam fakt, że właściciel zmienił plany, chce sam uprawiać pole albo znalazł innego użytkownika, zazwyczaj nie wystarcza.

• Zaległy czynsz: gdy dzierżawca zalega co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu rocznym ponad trzy miesiące, właściciel może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu dopiero po uprzedzeniu dzierżawcy i udzieleniu mu dodatkowych trzech miesięcy na zapłatę.
• Bezprawne poddzierżawienie lub oddanie gruntu osobie trzeciej: brak zgody właściciela może uzasadniać wypowiedzenie bez zachowania terminów.
• Używanie sprzeczne z umową lub przeznaczeniem: jeżeli użytkownik mimo upomnienia nie zmienia sposobu korzystania albo zaniedbuje grunt w stopniu grożącym szkodą, możliwe jest powołanie się na przepisy stosowane odpowiednio do dzierżawy.

Przy wypowiedzeniu natychmiastowym trzeba dokładnie opisać naruszenie, wskazać dowody i zachować wymaganą wcześniejszą procedurę. Zbyt ogólne pismo, np. „odbieram ziemię z powodu niewłaściwego użytkowania”, może nie wystarczyć w sądzie.

Dowody ustnej umowy, wezwanie do wydania i dokumenty

Czy wypowiedzenie wymaga notariusza lub zgody KOWR?

Do zwykłego wypowiedzenia ustnej dzierżawy i wezwania do wydania gruntu nie jest potrzebny akt notarialny ani zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Pismo powinno jednak zostać doręczone w sposób, który później da się udowodnić: listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, przez pełnomocnika, kuriera z potwierdzeniem albo – w sprawach szczególnie konfliktowych – przez komornika.

KOWR i notariusz stają się istotni przede wszystkim wtedy, gdy właściciel chce sprzedać nieruchomość rolną. Ustna dzierżawa co do zasady nie daje dzierżawcy ustawowego prawa pierwokupu z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Do takiego prawa potrzebna jest umowa pisemna z datą pewną, wykonywana co najmniej trzy lata, a nieruchomość musi wejść do gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Sprzedaż gruntu nie zawsze automatycznie kończy dzierżawę. Nabywca może wejść w miejsce dotychczasowego właściciela, a możliwość i termin wypowiedzenia zależą od treści oraz formy umowy. Dlatego przed sprzedażą należy ujawnić notariuszowi faktyczne korzystanie z ziemi i przedstawić wszystkie dowody dotyczące dzierżawy. Zatajenie sporu może prowadzić do roszczeń kupującego wobec sprzedającego.

Sam status rolnika nie przesądza o ważności zwykłej umowy dzierżawy. Osobny materiał wyjaśnia szerzej, jak wygląda dzierżawa ziemi rolnej nierolnikowi. Z kolei kwestie ujawniania sposobu korzystania z gruntu omawia materiał dzierżawa gruntu przez nierolnika a ewidencja.

Jakie dokumenty zgromadzić?

Co powinno znaleźć się w wypowiedzeniu i wezwaniu?

Pismo powinno wskazywać strony, działki, podstawę korzystania, datę rozpoczęcia relacji, termin zakończenia dzierżawy i dzień wydania gruntu. Należy oddzielić wypowiedzenie od żądań pieniężnych. W jednym dokumencie można opisać zaległy czynsz, zasiewy i nakłady, lecz każde roszczenie powinno mieć własną kwotę, podstawę i termin zapłaty.

Właściciel powinien zaproponować konkretny termin podpisania protokołu oraz zaznaczyć, czy dzierżawca może zebrać istniejące plony. Jeżeli zbiór ma nastąpić po rozwiązaniu umowy, trzeba wyraźnie określić, czy jest to czasowe zezwolenie na wejście na grunt, kto ponosi koszty, do kiedy należy zakończyć prace i co stanie się z resztkami pożniwnymi.

Ryzyko sporu o czas trwania, nakłady i zebrane plony

Samowolne odebranie pola

Właściciel nie powinien uznawać, że prawo własności pozwala mu w każdej chwili wejść na pole, zmienić zamki do bramy, zaorać uprawę, zebrać zboże lub usunąć maszyny dzierżawcy. Posiadanie podlega ochronie także wtedy, gdy posiadacz nie ma racji co do prawa do gruntu. Samowolne naruszenie może skutkować roszczeniem posesoryjnym o przywrócenie stanu poprzedniego, dochodzonym w ciągu roku od naruszenia.

Niejasny koniec umowy i utrwalanie dzierżawy

Jeżeli po upływie wskazanego terminu użytkownik nadal korzysta z ziemi za wiedzą i zgodą właściciela, może powstać argument, że stosunek został przedłużony na czas nieoznaczony. Dlatego po wypowiedzeniu należy konsekwentnie domagać się wydania gruntu, nie przyjmować bez wyjaśnienia kolejnego czynszu i nie pozostawiać bez odpowiedzi informacji o nowych zasiewach.

Spór o zasiedzenie

Dzierżawca jest co do zasady posiadaczem zależnym, a nie samoistnym, więc samo wieloletnie użytkowanie pola na podstawie dzierżawy nie prowadzi automatycznie do zasiedzenia. Problem może powstać, gdy po latach strony inaczej opisują charakter władania albo użytkownik jawnie zaczął zachowywać się jak właściciel. Temat ten szerzej omawia artykuł brak umowy dzierżawy a zasiedzenie gruntu.

Ryzyko dla kupującego

Kupujący powinien sprawdzić nie tylko księgę wieczystą i ewidencję gruntów, lecz także stan faktyczny. Widoczne uprawy, cudze maszyny, pobieranie dopłat przez inną osobę lub rozliczenia czynszu mogą świadczyć o dzierżawie niewidocznej w dokumentach własności. Nabycie zajętego gruntu może oznaczać konieczność wypowiedzenia umowy, oczekiwania do końca roku dzierżawnego oraz prowadzenia procesu o wydanie.

Czynsz, dopłaty, terminy wypowiedzenia i rozliczenia

Kto płaci podatek rolny przy dzierżawie zawartej ustnie?

Przy prywatnym gruncie rolnym podatnikiem podatku rolnego pozostaje co do zasady właściciel, chyba że zachodzi szczególny przypadek przewidziany w ustawie, np. określona dzierżawa zawarta w związku z ubezpieczeniem społecznym rolników lub rentą strukturalną. Strony mogą ustalić, że ekonomiczny ciężar podatku ponosi dzierżawca, ale takie postanowienie nie zawsze zmienia osobę podatnika wobec gminy.

W rozliczeniu końcowym trzeba sprawdzić, kto faktycznie zapłacił podatek, ubezpieczenie i inne ciężary oraz czy miały one zastępować czynsz. Jeżeli właściciel żąda ich zwrotu, powinien wykazać podstawę uzgodnienia i kwoty zapłacone za konkretny okres.

Dopłaty bezpośrednie i faktyczne użytkowanie

W kampanii 2026 warunkiem płatności jest posiadanie deklarowanego gruntu na dzień 31 maja oraz faktyczne prowadzenie działalności rolniczej. Tytułem prawnym może być również umowa ustna. Oznacza to, że samo bycie właścicielem nie daje prawa do dopłat, jeżeli grunt faktycznie uprawia inna osoba.

Przy planowanym wydaniu pola należy uzgodnić, kto składa wniosek, kto wykonuje zabiegi agrotechniczne i kto ponosi ryzyko kontroli. Podwójne zadeklarowanie tej samej powierzchni może wywołać postępowanie wyjaśniające i opóźnić płatność.

Jak rozliczyć plony i zasiewy?

Co do zasady w czasie trwania dzierżawy dzierżawca jest uprawniony do pobierania pożytków z gruntu. Jeżeli więc zebrał plon przed skutecznym zakończeniem umowy, właściciel nie może automatycznie żądać całej wartości zbioru. Inaczej może być przy bezprawnym korzystaniu po ustaniu dzierżawy albo przy naruszeniu wyraźnego porozumienia stron.

Gdy umowa kończy się przed zbiorem, najbezpieczniejsze jest pisemne rozliczenie jednego z trzech wariantów:

Art. 706 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególną regułę dotyczącą zasiewów pozostawionych przy zakończeniu dzierżawy. Nie jest to jednak ogólna gwarancja zwrotu wszystkich wydatków. Roszczenie zależy między innymi od tego, czy pozostawienie zasiewów odpowiadało obowiązkowi dzierżawcy i czy przy rozpoczęciu dzierżawy otrzymał odpowiednie zasiewy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.

Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, czynsz może podlegać proporcjonalnemu rozliczeniu według pożytków pobranych lub możliwych do pobrania w tym roku. Po wydaniu gruntu nie należy zwlekać z roszczeniami dotyczącymi uszkodzenia ziemi, nakładów i nadpłaconego czynszu. Część takich roszczeń przedawnia się po roku od zwrotu rzeczy.

Co wpisać do ugody lub protokołu?

• dokładne działki i powierzchnie objęte wydaniem;
• datę i godzinę przejęcia faktycznego władania;
• stan zasiewów, gleby, urządzeń melioracyjnych, ogrodzeń i dróg dojazdowych;
• prawo do zbioru albo przejęcie zasiewów wraz ze sposobem wyceny;
• rozliczenie czynszu, podatku, dopłat, szkód i nakładów;
• termin usunięcia maszyn, bel, nawozów i innych ruchomości;
• zasady wejścia na grunt po wydaniu, jeżeli ma nastąpić późniejszy zbiór;
• oświadczenie o wyczerpaniu roszczeń albo precyzyjne wskazanie roszczeń pozostawionych do dalszego dochodzenia.

W bardziej wartościowych sprawach strony mogą rozważyć ugodę notarialną lub inne zabezpieczenie obowiązku wydania i zapłaty. Dobór instrumentu zależy od tego, czy zabezpieczane jest świadczenie pieniężne, wydanie oznaczonej nieruchomości czy wykonanie dodatkowych prac.

Pozew o wydanie gruntu i zabezpieczenie roszczeń właściciela

Krok 1: ustalić podstawę i termin zakończenia

Najpierw trzeba zakwalifikować relację jako dzierżawę, użyczenie albo korzystanie bez tytułu prawnego. Następnie ustala się, czy umowa była na czas oznaczony, czy nieoznaczony, jaki był rok dzierżawny i czy istnieje podstawa wypowiedzenia natychmiastowego.

Krok 2: wysłać prawidłowe wypowiedzenie

Pismo należy doręczyć wszystkim osobom będącym stroną umowy. Jeżeli właścicieli jest kilku, trzeba sprawdzić zasady reprezentacji i zarządu rzeczą wspólną. Wypowiedzenie powinno identyfikować grunt bez wątpliwości i wskazywać datę końcową.

Krok 3: wezwać do wydania i zaproponować protokół

Po upływie terminu wypowiedzenia należy wyznaczyć krótki, konkretny termin wydania. W wezwaniu warto podać miejsce spotkania, sposób przekazania kluczy lub dostępu, listę dokumentów i ruchomości oraz stanowisko wobec upraw.

Krok 4: zabezpieczyć dowody

Przed zbiorem, zaoraniem lub zmianą użytkownika należy wykonać dokumentację zdjęciową, spisać stan upraw i – przy większej wartości – rozważyć opinię rzeczoznawcy lub prywatnego specjalisty z zakresu produkcji roślinnej. W procesie istotne może być wykazanie nie tylko istnienia zasiewu, lecz także poniesionych kosztów i możliwego plonu.

Krok 5: wnieść pozew, gdy grunt nie zostanie wydany

Właściciel może dochodzić wydania nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli osoba władająca gruntem nie ma już skutecznego prawa do jego posiadania. Sprawę kieruje się co do zasady do sądu właściwego według położenia nieruchomości. W pozwie trzeba opisać działki, wykazać własność, dołączyć wypowiedzenie i dowód doręczenia oraz precyzyjnie sformułować żądanie wydania.

Roszczenia o czynsz, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, szkody lub zwrot nakładów mogą wymagać dodatkowych żądań i wyliczeń. Nie zawsze opłaca się łączyć wszystkie wątki w jednym pozwie, szczególnie gdy szybkie odzyskanie gruntu jest ważniejsze niż końcowe rozliczenie pieniędzy.

Czego nie robić?

• nie usuwać siłą dzierżawcy ani jego pracowników;
• nie zbierać ani nie niszczyć zasiewów bez ustalenia prawa do plonu;
• nie zabierać maszyn lub płodów rolnych jako „zabezpieczenia” bez wyraźnej podstawy;
• nie przyjmować kolejnego czynszu bez pisemnego wyjaśnienia, jak wpływa to na zakończoną umowę;
• nie składać konkurencyjnego wniosku o dopłaty tylko dlatego, że jest się właścicielem;
• nie podpisywać protokołu z ogólnym zrzeczeniem się roszczeń przed sprawdzeniem wszystkich rozliczeń.

FAQ

Czy ustna dzierżawa pozwala skutecznie odzyskać grunt i rozliczyć plony?

Tak, może być ważna. Brak pisma nie przekreśla samego stosunku dzierżawy, ale utrudnia dowodzenie jego treści. Przy uzgodnieniu okresu dłuższego niż rok umowa bez formy pisemnej jest co do zasady traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.

Czy właściciel może odzyskać grunt przed żniwami?

Może dojść do zakończenia dzierżawy przed zbiorem, jeżeli wynika to z prawidłowego terminu wypowiedzenia albo szczególnej podstawy. Nie oznacza to jednak automatycznego przejęcia plonu. Zasiewy i koszty trzeba rozliczyć według umowy, przepisów i faktycznego przebiegu korzystania.

Czy wypowiedzenie ustnej dzierżawy też może być ustne?

W określonych sytuacjach ustne oświadczenie może być skuteczne, ale jest bardzo ryzykowne dowodowo. W praktyce wypowiedzenie powinno mieć formę pisemną i być doręczone w sposób pozwalający wykazać datę odbioru.

Czy trzeba dać dzierżawcy rok na opuszczenie pola?

Jeżeli chodzi o grunt rolny, strony nie ustaliły innego terminu i nie ma podstawy do wypowiedzenia natychmiastowego, obowiązuje co do zasady rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Trzeba jednak ustalić, kiedy konkretny rok dzierżawny się kończy.

Kto ma prawo do dopłat po wypowiedzeniu dzierżawy?

Decydują faktyczne posiadanie i prowadzenie działalności rolniczej w wymaganym dniu, a nie sam wpis własności. Przy zmianie użytkownika strony powinny udokumentować dzień wydania gruntu i nie deklarować tej samej powierzchni równocześnie.

Czy właściciel może zabrać zboże za zaległy czynsz?

Nie powinien samowolnie przejmować plonu. Przepisy przewidują określone zabezpieczenia roszczeń wydzierżawiającego, ale ich zastosowanie wymaga spełnienia przesłanek i nie daje ogólnego prawa do dowolnego zabrania cudzej produkcji.

Co zrobić, gdy dzierżawca nie chce podpisać protokołu?

Należy przeprowadzić jednostronną dokumentację wydania lub odmowy: wykonać zdjęcia, zaprosić świadków, wysłać pisemne wezwanie i zachować dowód doręczenia. Jeżeli użytkownik nie oddaje gruntu, potrzebny może być pozew o wydanie nieruchomości.

Czy sprzedaż pola kończy ustną dzierżawę?

Nie zawsze. Nabywca może wstąpić w stosunek dzierżawy i dopiero następnie skorzystać z odpowiedniego wypowiedzenia. Skutek zależy od treści, czasu trwania i formy umowy oraz przepisów stosowanych do dzierżawy.

Podsumowanie

Przy ustnej dzierżawie pierwszym zadaniem nie jest fizyczne przejęcie pola, lecz odtworzenie treści umowy i prawidłowe ustalenie daty jej zakończenia. Następnie trzeba doręczyć wypowiedzenie, wyznaczyć termin wydania, udokumentować stan gruntu i pisemnie rozliczyć czynsz, zasiewy, nakłady, podatki oraz dopłaty.

Jeżeli dzierżawca odmawia wydania ziemi, właściciel powinien unikać samowoli i dochodzić roszczenia przed sądem. W sprawach z uprawami o dużej wartości, niejasnym rokiem dzierżawnym albo planowaną sprzedażą gruntu analiza dokumentów przed wysłaniem pisma może zapobiec wielomiesięcznemu sporowi.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 222, art. 342–344, art. 660, art. 674, art. 677 oraz art. 693–708.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 3.
• Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w szczególności art. 3.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• ARiMR, „Ogólne zasady przyznawania płatności w roku 2026”.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.