Zmiana warunków zabudowy dla działki rolnej - jak przyspieszyć rozpoczęcie budowy?

Na wstępie należy wskazać, że kwestia zasad obrotu nieruchomościami rolnymi uregulowana jest przede wszystkim w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1655 ze zm.) – zwanej dalej: u.k.u.r.

Nabywca gruntu rolnego

Zgodnie z art. 2a ust. 1 u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Natomiast w myśl ust. 3 pkt 1a wymóg ten nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy. Nabywca w takim wypadku nie musi być rolnikiem indywidualnym (czyli nie musi spełniać określonych przepisami przesłanek dla stwierdzenia, że jest się rolnikiem indywidualnym). W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 2 pkt 6 u.k.u.r. przez pojęcie osoby bliskiej rozumie się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów. Pani jest względem swojej matki zstępną, a zatem spełniony jest warunek, gdy nie jest wymagane bycie rolnikiem w celu nabycia gruntu rolnego.

Uprawianie gruntu rolnego

Niemniej jednak na podstawie art. 2b ust. 1 u.k.u.r. zobowiązana będzie Pani ją uprawiać przez okres 5 lat, chyba że otrzyma Pani stosowną zgodę dyrektora KOWR na wcześniejsze przystąpienie do budowy domu.

Wydanie warunków zabudowy przed przekazaniem ziemi

Dlatego też w mojej ocenie, również z racji, że działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie w pierwszym kroku wystąpienie przez Pani matkę do wójta/burmistrza gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki celem uzyskania zgody na ewentualną zmianę przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową (w zabudowie zagrodowej mogą bowiem budować się tylko i wyłącznie osoby będące rolnikami).

Ponadto z informacji wynika, że działka posiada grunt klasy III b. W takiej sytuacji warunki zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej mogą być wydane po spełnieniu warunków określonych m.in. w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w aktach wykonawczych do niej. Należy tutaj wskazać, że w przypadku gleb klasy III przesłanki do wydania warunków zabudowy są bardziej wymagające niż w przypadku gruntów słabszych klas. Zatem uzyskanie przez Pani matkę warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej w przypadku wskazanej działki sprawi, że będzie miała Pani pewność możliwości zabudowy danej działki.

Trzeba mieć na uwadze, że w przypadku wcześniejszego przepisania działki nie ma Pani pewności, że w ogóle będzie można się na tej działce wybudować, a także przystąpić do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

Odrolnienie działki

Należy wskazać, że procedurę tzw. odrolnienia, czyli wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i zasady ochrony gruntów rolnych i leśnych reguluje ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jak również ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazać należy również, że w przypadku wyłączenia gruntów z produkcji rolnej klasy III najpewniej zostanie naliczona z tego tytułu opłata, zależna od powierzchni wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

Wspomina Pani również, że gmina za kilka miesięcy przystąpi do uchwalenia studium zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak samo uchwalenie tego aktu nie wpłynie w większym stopniu na Pani plany budowlane, gdyż studium nie stanowi aktu prawa miejscowego i na jego podstawie nie można rozpocząć budowy domu. Stanowi ono zaś podstawę do dalszych działań zmierzających do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który to plan już może być podstawa do dalszych działań w procedurze budowlanej.

Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych, o której Pani pisze, faktycznie rozluźnia ograniczenia związane z działalnością nierolniczą na gruntach rolnych, ale dotyczy przede wszystkim rolników.

W mojej ocenie najbezpieczniejszym i najpewniejszym rozwiązaniem w przedstawionej sytuacji byłoby wystąpienie przez Pani matkę o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ będzie miała Pani wówczas pewność, że w na wskazanej działce będzie można się wybudować. Sam fakt przepisania działki nie oznacza bowiem, że dom będzie mógł na niej powstać.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼