Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Założenie gospodarstwa winiarskiego

Michał Soćko • Opublikowane: 2019-11-25

Jestem właścicielem działki budowlano-rolnej (całość ok. 8000 m2). Obecnie mieszkam i pracuję w winnicy we Włoszech. Mam swoją firmę. Planuję założenie gospodarstwa winiarskiego na działce. Czy mogę wystąpić o wybudowanie siedliska, a jeśli nie, to jakie warunki musiałbym spełnić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Założenie gospodarstwa winiarskiego

W pierwszej kolejności wskazać należy, że budowa domu, co do zasady, może mieć miejsce na działce budowlanej. Tylko wyjątkowo ustawodawca pozwala na wzniesienie na działce rolnej tzw. siedliska w ramach zabudowy zagrodowej, jeżeli będzie ono służyło za mieszkanie rolnikowi. Zasadniczo bowiem nieruchomość rolna ma służyć do prowadzenia produkcji rolnej, a nie dla celów mieszkaniowych.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.) przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie „w świetle zarówno dość jednolitej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, rozumienia potocznego oraz aktów normatywnych, które naprowadzają na prawidłowe rozumienie pojęcia zabudowy zagrodowej - za zabudowę zagrodową można uznać zabudowania złożone z budynku mieszkalnego, budynków inwentarskich oraz gospodarczych, położonych w obrębie jednego podwórza. Charakterystyczne przy tym jest jednak funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego z gospodarstwem rolnym” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 9 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 327/18).

Zabudowa zagrodowa (siedlisko) służy prowadzeniu działalności rolnej, stanowiąc jednocześnie miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika i jego rodziny, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Zabudowa zagrodowa łączy zatem funkcję mieszkaniową z funkcją produkcji rolnej.

Niemniej jednak, żeby takie siedlisko wybudować trzeba spełnić pewne warunki. Trochę inaczej będzie to wyglądało w przypadku, gdy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inaczej, jak go nie ma. W tej drugiej sytuacji będzie trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania.

Po pierwsze jednak, musi być Pan rolnikiem. Zabudowa zagrodowa (siedlisko) ma bowiem służyć rolnikowi do prowadzenia działalności rolnej. Zgodnie zaś z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1405), zwanej dalej także:

[Art. 6. 1. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

2. Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz.U. z 2018 r. poz. 1265 i 1149), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

4. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy art. 5 ust. 2 i 3].

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 2 przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego (art. 553), w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha.

Dalej wskazać należy, że jeżeli grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania.

Przy czym zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945):

„Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Zasadniczo wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia ww. warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06). Niespełnienie choćby jednego z nich prowadzi do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Niemniej jednak warunku określonego w pkt 1 ww. przepisu nie będzie trzeba spełnić, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową, przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 u.p.z.p.).

Z kolei, zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

W przypadku budowy siedliska nie trzeba będzie zmieniać przeznaczenia gruntów (art. 61 ust. 1 pkt 4). Można bowiem wydawać decyzje o warunkach zabudowy na przedsięwzięcia zgodne z rolnym lub leśnym przeznaczeniem terenu, np. urządzeń produkcji rolnej czy właśnie budowy siedliska.

Celem tego przepisu jest bowiem ochrona gruntów rolnych i leśnych przed niekontrolowaną zmianą przeznaczenia, nie zaś blokowanie inwestycji służących rolniczemu lub leśnemu wykorzystaniu tych gruntów.

Natomiast jeżeli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to musi Pan sprawdzić, jakie jest jej dokładne przeznaczenie. Dla zabudowy zagrodowej powinno być oznaczenie RM, co oznacza przeznaczenie gruntu na cele zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych.

Po drugie, musi Pan sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jaki jest wymóg minimalnej powierzchni gospodarstwa rolnego przyjętej w danej gminie.

Po trzecie, dodatkowe warunki lub ograniczenia mogą być zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to także części opisowej tego planu.

Podsumowując, proponowałbym w pierwszej kolejności sprawdzić w urzędzie gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeżeli jest ustanowiony. Jakie jest dokładnie przeznaczenie, czy są jakieś dodatkowe ograniczenia. A jeżeli nie ma planu, czy spełniałby Pan w praktyce warunki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania (średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie). W Pana przypadku problemem może być spełnienie definicji rolnika.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Likwidacja rolniczej spółdzielni produkcyjnej

Likwidacja rolniczej spółdzielni produkcyjnej

Jestem likwidatorem rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Uprawomocniło się postanowienie sądu o zasiedzeniu około 20 ha gruntu rolnego, na którym...

Dzierżawa i sprzedaż działek rolnych pod fotowoltaikę

Dzierżawa i sprzedaż działek rolnych pod fotowoltaikę

Wydzierżawiam na 29 lat lub sprzedaję dwie działki rolne pod fotowoltaikę. Dzierżawca załatwia zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego...

Praca wnuka w gospodarstwie rolnym - zaliczenie do stażu pracy i do okresów składkowych

Praca wnuka w gospodarstwie rolnym - zaliczenie do stażu pracy i do okresów składkowych

Od momentu ukończenia 16 roku życia (1974 r.) do chwili rozpoczęcia studiów (1977 r.) pomagałem w wymiarze 4-5 godzin dziennie w prowadzeniu...

Wynajem pokoi na wsi a karta podatkowa

Wynajem pokoi na wsi a karta podatkowa

Otrzymuję wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę, a także uzyskuję przychód z tytułu umów najmu mieszkań (należących do mnie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »