Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup gospodarstwa rolnego przeddzień wejścia w życie nowych przepisów

Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 2016-09-26

Oto moje pytania: 1. Czy do końca kwietnia br. osoba niebędąca rolnikiem może nabyć nieruchomość rolną ok. 3 ha z budynkami od osoby fizycznej? Czy są jakieś ograniczenia? Jeśli podpiszę umowę przedwstępną w kwietniu, czy umowa przyrzeczona może być podpisana w maju w świetle zmieniających się przepisów o gospodarce nieruchomościami rolnymi? 3. Jak najlepiej rozwiązać w transakcji kupna nieruchomości fakt, że nieruchomość jest obciążona hipoteką z tytułu udzielonej pożyczki sprzedającemu przez osobę fizyczną? Chodzi o to, abym jako kupujący był wolny od wszelkich zobowiązań zbywcy.

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Witam Państwa, oczywiście porada prawna okazała się przydatna i skuteczna. Już za parę dni rozpoczynamy proces przekształcania naszej spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Dziękujemy za okazaną pomoc i pozdrawiam
Edward, 60 lat, emeryt straży granicznej
Bardzo serdecznie dziękuję Pani oraz osobą pomagającym w mojej sprawie. Za tak szczegółowe i dokładne wyjaśnienie problemu poparte wieloma przepisami prawa. W razie czego będę się kontaktował w przyszłości. Pozdrawiam serdecznie.
Mateusz, 35 lat, poligraf
Serdecznie dziękuję za pomoc. Jeżeli tylko będę miała jakikolwiek wątpliwości natury prawnej, na pewno skorzystam ponownie z serwisu wdzięczna za porady i wskazówki.
Renata
 Jestem zadowolony z odpowiedzi dodatkowej. 
Zbigniew, inżynier, 87 lat
Bardzo szybka i rzetelna odpowiedź. Profesjonalne podejście do klienta. Możliwość zadawania dodatkowych pytań jest niewątpliwie wielkim atutem usługi. Dziękuję za zajęcie się moją sprawą.
Emilia, 41 lat
Bardzo dobra, konkretna porada. Fachowe wyjaśnienie sytuacji przystępnym językiem. Szybkie odpowiedzi na pytania dodatkowe. Informacje, które otrzymałem były bardzo pomocne. Oparcie jakie otrzymałem w fachowej poradzie podziałało uspokajająco. Serdecznie dziękuję serwisowi i panu Panie Marcinie. Pozdrawiam.
Włodzimierz
Porada (analiza prawna) została bardzo szybko i fachowo zrealizowana, a treść przedstawionej analizy jest całkowicie jasna dla osoby niebędącej prawnikiem.
Paweł, nauczyciel akademicki, 64 lata
Szybko, wyczerpująco, kompleksowo, wraz z interpretacją DKIS. Bardzo dziękuję
Grzegorz, urzędnik, 41 lat
Szybkość odpowiedzi, cena porady, mozliwość zadawania pytań dodatkowych. 
Emilia, 30 lat, rolnik

Andrzej
Dziękuję za wyczerpujące informacje 
Elżbieta
Dziękuję za bardzo szczegółowe, rzeczowe i fachowe poradnictwo w przedłożonej sprawie. Porada Pana rzuciła nam dużo światła i jesteśmy wdzięczni.
Zbigniew, 74 lata
Zrozumiałem sprawę na tyle by zastanowić się, o przeprowadzenie postępowania spadkowego, po zmarłych rodzicach. Postraszę chociaż nikczemnika że to zrobię ,czy to zrobię to przekalkuluję na ile gra warta świeczki. Dziękuje.
Stanisław
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź . Wszystkim polecam korzystanie z EPorady24.
 
Maria
Witam. Miałam obawy co do porad internetowych ale zależało mi na czasie więc postanowiłam spróbować i nie żałuję, profesjonalne podejście do sprawy ,wszystko wyjaśnione i pomocne polecam.
Małgorzata
Bardzo obszerna i szczera do bólu opinia. Dokładnie tego co potrzebowałem. Bez owijania w bawełnę, bardzo konkretnie i obszernie. Na mały minus pytanie dodatkowe złożone jako uzupełnienie zostały pominięte.
Maciej
Dziękuję bardzo za szybkie odpowiedzi i wyczerpujące informacje dotyczące mojej sprawy.
Mirosław
Jestem zadowolona z Waszych usług, już 2-gi raz dostaję odpowiedź, która jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym (dla nie prawnika ) językiem i w ciągu doby, Trzymacie poziom już 10 lat i oby tak dalej. 
Krystyna, inżynier, 70 lat
Wszystko jest na najwyższym poziomie
Sebastian, 44 lata, mechanik samochodowy
Bardzo wysoko oceniam współpracę z serwisem , odpowiedz prawnika była wyczerpująca i rzetelna . 
Edyta
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Rozwiała moje wątpliwości. Pomogła mi w rozwiązaniu problemu.
Anna
W ciągu niespełna godziny otrzymałem wyczerpującą odpowiedź, a to bez wychodzenia z domu i \"szukania\" prawników. .
Roman, emeryt, 72 lata
Bardzo sprawnie i na temat.
Klaudiusz
Szybka odpowiedź, która została przesłana następnego dnia, to największy atut. Muszę też przyznać, że informacje były rzetelnie i wyczerpująco przedstawione. Dla mnie to wygodna forma rozwiewania wszelkich wątpliwości prawnych towarzyszących sprawom biznesowym - nie tracę czasu a koszty akceptowalne. 
Ewa
Błyskawiczna reakcja, gotowość do niezwykle wnikliwego pochylenia się nad problemem, cierpliwe wyjaśnianie tematów trudnych dla laika, a reasumując - bardzo profesjonalna opieka nad klientem - to może zasługiwać tylko na najwyższą ocenę!
Katarzyna, 53 lata
Bardzo dziękuję - szybko i profesjonalnie.
Beata
Po raz kolejny bardzo rzetelna i wyczerpująca odpowiedz na pytania.
Przemysław
Bardzo polecam ten serwis. Odpowiedzi otrzymałam szybko i rzetelnie podparte przepisami. 
Małgorzata
Jestem bardzo zadowolona z pomocy którą uzyskałam na portalu. Odpowiedź otrzymałam w ekspresowym tempie płacąc za to niewiele ponad 80 zł. Wiadomość którą dostałam była wyczerpująca, wszystkie informacje zostały przekazane w sposób jasny i zrozumiały. Dodatkowo były umieszczone wyroki SN z przeszłości na których mogłam się oprzeć. Polecam każdemu.
Katarzyna, 29 lat
Odpowiedz wyczerpująca,ale jak to zwykle bywa rodzą się następne pytania.
Bogusław

Ad. 1. Aktualnie* nie obowiązują ograniczenia podmiotowe (poza osobami będącymi cudzoziemcami) w obrocie nieruchomościami rolnymi (zostały one zniesione w 1990 r.). Nieruchomość rolną może zatem nabyć osoba niebędąca rolnikiem.

Jedynym ograniczeniem jest wprowadzenie prawa pierwokupu w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W określonych sytuacjach takie prawo przysługuje dzierżawcy i Agencji Nieruchomości Rolnych. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej trzy lata, licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej (art. 3 ust. 1 ustawy). Jednakże prawo pierwokupu nie przysługuje jeśli (art. 3 ust. 5 i 7):

1) nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

2) sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego członka tej spółdzielni;

3) nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

4) nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego;

5) jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje tylko wobec nieruchomości, których powierzchnia jest nie mniejsza niż 5 ha, też tylko w określonych w ustawie przypadkach (por. art. 4 ustawy).

Tym samym zakup przez Pana nieruchomości rolnej o powierzchni 3 ha może się do 30 kwietnia 2016 r. odbyć bez ograniczeń.

Ad. 2. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 5 sierpnia 2015 r. wchodzi w życie z dniem 1 maja 2016 r. W przepisie przejściowym (art. 22) ustawa ta podaje:

„Art. 22. Do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.”

Żeby zatem móc zastosować przepisy dotychczasowe, musiałaby zostać przeprowadzona transakcja sprzedaży nieruchomości – własność nieruchomości musiałaby być przeniesiona jeszcze przed 1 maja 2016 r. Nie spełnia takiej przesłanki umowa przedwstępna, której cechą jest jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności, nie zaś samo przeniesienie własności (por. art. 389 § 1 K. c.). Z tego też względu umowa przedwstępna zawarta przed 30.04.2016 r. przy zawarciu umowy przyrzeczonej po tej dacie nie pozwoli na to, by nabył Pan nieruchomość na podstawie „starej” ustawy.

Ad. 3. Aby bezpiecznie zakupić nieruchomość obciążoną hipoteką, tak naprawdę musi Pan zadbać o to, by w momencie zakupu nieruchomość już nie posiadała tego obciążenia. Hipoteka jest bowiem skuteczna wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, tym samym egzekucja z nieruchomości mogłaby się odbyć nawet wtedy, gdyby Pan został już właścicielem rzeczy (por. art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Co prawda, kosztów i strat z tego tytułu poniesionych mógłby Pan dochodzić od sprzedawcy, niemniej jednak powodowałoby to bardzo duże komplikacje, a i niepewność w uzyskaniu rekompensaty. W takim wypadku w umowie przedwstępnej powinien znaleźć się zapis, że do dnia podpisania umowy przyrzeczonej zbywca zobowiązuje się spłacić pożyczkę, podjąć działania zmierzające do wykreślenia hipoteki i spowodować jej wykreślenie do dnia …. Proszę wpisać, że w razie dalszego obciążenia hipotecznego w tym dniu będzie Panu przysługiwało prawo odstąpienia od umowy, a takie działanie zbywcy zostanie potraktowane jako niezawarcie umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie zbywcy i skutkować będzie obowiązkiem zapłaty przez niego zadatku w podwójnej wysokości (por art. 394 K.c.; tu wcześniej konieczne byłoby ustalenie właśnie obowiązku zapłaty przy zawieraniu umowy przedwstępnej takiego zadatku przez Pana). Oczywiście może okazać się niemożliwe przeprowadzenie takiego rozwiązania, jeśli zbywca ma zamiar spłacić pożyczkę ze środków otrzymanych przez Pana.

Rozwiązaniem także bezpiecznym, ale wciąż zabezpieczającym interesy Pana, a uwzględniającym powyższe ograniczenia, jest uzgodnienie, że wszelkie środki potrzebne do spłaty pożyczki, a uiszczane tytułem ceny przez Pana, zostaną przelane na konto wierzyciela zbywcy. W takim przypadku przy zawieraniu umowy przedwstępnej zbywca powinien przedłożyć oświadczenie swojego wierzyciela co do całkowitej wysokości długu tak, aby nie okazało się następnie, że nie zostały spłacone wszystkie środki do uwolnienia hipoteki (tu wyznacznikiem może być suma hipoteki). W tym przypadku skoro pożyczkodawca to osoba fizyczna, najlepiej byłoby, gdyby był obecny przy zawieraniu umowy przyrzeczonej, sam otrzymał środki i jednocześnie podpisał zgodę na wykreślenie hipoteki, zbywca natomiast podpisze wtedy wniosek o wykreślenie hipoteki, który nawet Pan sam może złożyć w sądzie. Dobrze byłoby, gdyby te działania monitorował notariusz, wszystko byłoby wpisane do umowy, a wniosek o wykreślenie hipoteki złożyłby sam notariusz. Zobowiązanie zbywcy do przedłożenia w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej oświadczenia pożyczkodawcy o wykreśleniu hipoteki powinno być także zawarte w umowie przedwstępnej pod rygorem prawa do odstąpienia od umowy przez Pana. Przy takim zapisie to na zbywcy będzie ciążył obowiązek spowodowania, by pożyczkodawca był obecny przy podpisaniu umowy.

W praktyce wyobrażam to sobie tak, że umowa zostaje sformułowana, podpisuje ją jedna strona, następnie strony i pożyczkodawca udają się do banku w celu dokonania przelewu (bądź też przekazują sobie gotówkę), po powrocie i uzyskaniu potwierdzenia dokonania przelewu, strony wracają do notariusza, pożyczkodawca podpisuje oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki, natomiast druga strona – umowę sprzedaży.

W żadnym razie proszę nie godzić się na rozwiązanie, w którym w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie miał Pan pewności co do współpracy ze strony pożyczkodawcy, a środki nie trafią na jego konto.

* Opis sprawy z kwietnia 2016 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Obawy o dalsze posiadanie ziemi po zmianie przepisów


Od maja zmienić się warunki obrotu ziemią. Jestem posiadaczem gospodarstwa rolnego (jest tego ponad 6 ha), praktycznie grunty nie są uprawiane, jedyne prowadzenie gospodarstwa polega na przeoraniu ugorów, czego wymaga agencja przy podawaniu gruntów do dopłat. Wobec niezrozumiałych zapisów ustawy planowałem przepisać gospodarstwo – ziemię na moje dzieci po połowie. Jak mam się zachować obecnie, czy na siłę dążyć do przepisania gospodarstwa do maja, czy może jest możliwość spokojnego przepisania tych gruntów w późniejszym czasie i na jakie niespodzianki zwrócić uwagę? Z dostępnych informacji powstaje tylko mętlik w głowie.

Nowe prawo o obrocie ziemią a przekazanie gospodarstwa w rodzinie


Pierwszego maja br.* wchodzi w życie nowe prawo o obrocie ziemią, stąd mam kilka pytań. Rodzice twierdzą, że muszą teraz przepisać mi połowę pola rolnego (około 2-3 ha), gdyż – po pierwsze – po tej dacie nie będą mogli tego zrobić, bo nie jestem rolnikiem, po drugie  – nie będą mogli podzielić pola miedzy mnie i brata, gdyż przepisy będą zezwalać na przekazanie tylko jednemu z nas całej nieruchomości. Czy faktycznie tak będzie? Kolejna kwestia: czy po przepisaniu pola (np. 2 ha) będę mógł w przyszłości skorzystać z zasiłku dla bezrobotnych? I ostatnie pytanie: czy istnieje możliwość przepisania przez moją mamę pola na mojego 11-letniego syna i czy jest to lepsze rozwiązanie niż gdyby grunt stał się moją własnością?

Zakup działki rolnej od dłużnika KRUS


Interesuje mnie zakup działki rolnej z zadłużeniem z tytułu niezapłaconych składek KRUS. Sprzedający zaproponował spisanie umowy przedwstępnej na kwotę zadłużenia (czyli 3/4 ceny, której żąda), wtedy on spłaci zadłużenie w KRUS, a następnie mielibyśmy się spotkać u notariusza, gdzie ja dopłacę resztę i spiszemy akt notarialny. Czy to bezpieczna procedura? Czy nie będzie lepiej, jeżeli kupię działkę z zadłużeniem i to ja spłacę dług w KRUS? Jak sprawdzić, czy nie ma innych wierzytelności na tej działce i czy kwota zadłużenia w KRUS nie jest na przykład większa?

 

Jak kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem?


Chcemy wspólnie z żoną kupić działkę rolną o pow. 1,60 ha, na której za parę lat chcielibyśmy wybudować dom. Ja rolnikiem nie jestem, moja żona też obecnie rolnictwem się nie zajmuje, natomiast dostała w tym roku od rodziców działkę rolną o powierzchni 4 ha w innym województwie. Ta działka jest teraz oddana w dzierżawę innemu rolnikowi. Wcześniej żona pracowała na gospodarstwie rodziców. Nasze pytania: Czy mamy szansę kupić tę działkę? Jak upewnić się przed zakupem, czy nie będzie problemów z otrzymaniem warunków zabudowy tej działki? Jeśli jednak my nie będziemy mogli kupić tej działki jako działki rolnej, to czy rodzice żony jako rolnicy mogliby ją kupić, przekształcić pod zabudowę i przepisać na nas?

Umowa dzierżawy gruntu a zakup tej nieruchomości


Mam umowę dzierżawy gruntu gminnego na cele rolnicze od 2009 r. do 2020 r. Jestem rolnikiem i chciałbym kupić ten grunt. Czy przysługuje mi prawo pierwokupu? W umowie nie ma o tym nic napisane.

Kto po zmianie przepisów może nabyć działkę rolną?


Chcę sprzedać działkę rolną o powierzchni 1, ha z wydanymi warunkami zabudowy na dom jednorodzinny. Kto po zmianie przepisów może nabyć taką działkę? Czy może nabyć ją osoba nieprowadząca gospodarstwa rolnego?

Odrolnienie mniej niż pół hektara ziemi


Witam, mój problem polega na tym, że chciałbym odrolnić ziemie rolna klasy I–III. Podobno od 2016 roku weszły nowe przepisy i jest teraz gorzej. Mój tata posiada 10ha ziemi, trzy lata temu moja siostra pobudowała dom jako siedlisko (musiał jej przepisać 1,1 ha) przy drodze publicznej. Teraz ja chciałbym się wybudować za nią, wzdłuż pola jest zostawiona droga polna do reszty pola. Czy da się odrolnić mniej niż pół hektara ziemi bez zgody ministra? Nie ma planu dla terenu.

Sprzedaż gospodarstwa we współwłasności gdy nie ma kontaktu jednym ze współwłaścicieli


Gospodarstwo w posiada 4 właścicieli, czyli jest we współwłasności. Z jednym z współwłaścicieli nie ma kontaktu. Pozostali chcą sprzedać ok. 11 ha ziemi. Wartość gospodarki wraz domem wynosi ok. 300 tys. zł. Czy do sprzedaży ziemi wystarczy wystąpić do sądu o powołanie kuratora dla uczestnika nieznanego z miejsca pobytu? Czy trzeba wystąpić również o zniesienie współwłasności?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »