Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup gospodarstwa rolnego przeddzień wejścia w życie nowych przepisów

Anna Sufin • Opublikowane: 2016-09-26

Oto moje pytania: 1. Czy do końca kwietnia br. osoba niebędąca rolnikiem może nabyć nieruchomość rolną ok. 3 ha z budynkami od osoby fizycznej? Czy są jakieś ograniczenia? Jeśli podpiszę umowę przedwstępną w kwietniu, czy umowa przyrzeczona może być podpisana w maju w świetle zmieniających się przepisów o gospodarce nieruchomościami rolnymi? 3. Jak najlepiej rozwiązać w transakcji kupna nieruchomości fakt, że nieruchomość jest obciążona hipoteką z tytułu udzielonej pożyczki sprzedającemu przez osobę fizyczną? Chodzi o to, abym jako kupujący był wolny od wszelkich zobowiązań zbywcy.

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Witam serdecznie, jestem bardzo wdzięczna za państwa porady. Już po pierwszej informacji od was jak powinnam postępować z kontrahentem udało mi się wyegzekwować naprawę u nabywcy w ramach rękojmi. Serdecznie pozdrawiam.
Violetta, 52 lata
To nie pierwszy raz korzystam z państwa pomocy. Poprzednio byłam zadowolona - teraz też. Rzeczowo i konkretnie a także szybko.
Jolanta
Z usług serwisu korzystałam już dwukrotnie. Za każdym razem otrzymałam odpowiedź szybko. Była ona wyczerpująca i przedstawiona w sposób dla mnie jasny. Ponadto zawierała przepisy prawne dotyczące mojego problemu oraz informacje o wyrokach sądu w sprawach podobnych do mojej.
Elżbieta, nauczyciel, 62 lata
Dziekuje, jestem bardzo zadowolona z Panstwa porady. Panstwa bardzo profesjonalna obsluga, godna jest polecenia znajomym, lub rodzinie w razie potrzeby. W obecnym momencie nie mam juz pytan zwiazanych z moja sprawa, mam jednak nadzieje, iz uzyskam odpowiedź na takowe, jeżeli sie pojawią.
Teresa, 61 lat
Dziękuję. Otrzymalam wyczerpującą odpowiedź.
Alicja

Ad. 1. Aktualnie* nie obowiązują ograniczenia podmiotowe (poza osobami będącymi cudzoziemcami) w obrocie nieruchomościami rolnymi (zostały one zniesione w 1990 r.). Nieruchomość rolną może zatem nabyć osoba niebędąca rolnikiem.

Jedynym ograniczeniem jest wprowadzenie prawa pierwokupu w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W określonych sytuacjach takie prawo przysługuje dzierżawcy i Agencji Nieruchomości Rolnych. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej trzy lata, licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej (art. 3 ust. 1 ustawy). Jednakże prawo pierwokupu nie przysługuje jeśli (art. 3 ust. 5 i 7):

1) nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

2) sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego członka tej spółdzielni;

3) nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

4) nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego;

5) jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje tylko wobec nieruchomości, których powierzchnia jest nie mniejsza niż 5 ha, też tylko w określonych w ustawie przypadkach (por. art. 4 ustawy).

Tym samym zakup przez Pana nieruchomości rolnej o powierzchni 3 ha może się do 30 kwietnia 2016 r. odbyć bez ograniczeń.

Ad. 2. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 5 sierpnia 2015 r. wchodzi w życie z dniem 1 maja 2016 r. W przepisie przejściowym (art. 22) ustawa ta podaje:

„Art. 22. Do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.”

Żeby zatem móc zastosować przepisy dotychczasowe, musiałaby zostać przeprowadzona transakcja sprzedaży nieruchomości – własność nieruchomości musiałaby być przeniesiona jeszcze przed 1 maja 2016 r. Nie spełnia takiej przesłanki umowa przedwstępna, której cechą jest jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności, nie zaś samo przeniesienie własności (por. art. 389 § 1 K. c.). Z tego też względu umowa przedwstępna zawarta przed 30.04.2016 r. przy zawarciu umowy przyrzeczonej po tej dacie nie pozwoli na to, by nabył Pan nieruchomość na podstawie „starej” ustawy.

Ad. 3. Aby bezpiecznie zakupić nieruchomość obciążoną hipoteką, tak naprawdę musi Pan zadbać o to, by w momencie zakupu nieruchomość już nie posiadała tego obciążenia. Hipoteka jest bowiem skuteczna wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, tym samym egzekucja z nieruchomości mogłaby się odbyć nawet wtedy, gdyby Pan został już właścicielem rzeczy (por. art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Co prawda, kosztów i strat z tego tytułu poniesionych mógłby Pan dochodzić od sprzedawcy, niemniej jednak powodowałoby to bardzo duże komplikacje, a i niepewność w uzyskaniu rekompensaty. W takim wypadku w umowie przedwstępnej powinien znaleźć się zapis, że do dnia podpisania umowy przyrzeczonej zbywca zobowiązuje się spłacić pożyczkę, podjąć działania zmierzające do wykreślenia hipoteki i spowodować jej wykreślenie do dnia …. Proszę wpisać, że w razie dalszego obciążenia hipotecznego w tym dniu będzie Panu przysługiwało prawo odstąpienia od umowy, a takie działanie zbywcy zostanie potraktowane jako niezawarcie umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie zbywcy i skutkować będzie obowiązkiem zapłaty przez niego zadatku w podwójnej wysokości (por art. 394 K.c.; tu wcześniej konieczne byłoby ustalenie właśnie obowiązku zapłaty przy zawieraniu umowy przedwstępnej takiego zadatku przez Pana). Oczywiście może okazać się niemożliwe przeprowadzenie takiego rozwiązania, jeśli zbywca ma zamiar spłacić pożyczkę ze środków otrzymanych przez Pana.

Rozwiązaniem także bezpiecznym, ale wciąż zabezpieczającym interesy Pana, a uwzględniającym powyższe ograniczenia, jest uzgodnienie, że wszelkie środki potrzebne do spłaty pożyczki, a uiszczane tytułem ceny przez Pana, zostaną przelane na konto wierzyciela zbywcy. W takim przypadku przy zawieraniu umowy przedwstępnej zbywca powinien przedłożyć oświadczenie swojego wierzyciela co do całkowitej wysokości długu tak, aby nie okazało się następnie, że nie zostały spłacone wszystkie środki do uwolnienia hipoteki (tu wyznacznikiem może być suma hipoteki). W tym przypadku skoro pożyczkodawca to osoba fizyczna, najlepiej byłoby, gdyby był obecny przy zawieraniu umowy przyrzeczonej, sam otrzymał środki i jednocześnie podpisał zgodę na wykreślenie hipoteki, zbywca natomiast podpisze wtedy wniosek o wykreślenie hipoteki, który nawet Pan sam może złożyć w sądzie. Dobrze byłoby, gdyby te działania monitorował notariusz, wszystko byłoby wpisane do umowy, a wniosek o wykreślenie hipoteki złożyłby sam notariusz. Zobowiązanie zbywcy do przedłożenia w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej oświadczenia pożyczkodawcy o wykreśleniu hipoteki powinno być także zawarte w umowie przedwstępnej pod rygorem prawa do odstąpienia od umowy przez Pana. Przy takim zapisie to na zbywcy będzie ciążył obowiązek spowodowania, by pożyczkodawca był obecny przy podpisaniu umowy.

W praktyce wyobrażam to sobie tak, że umowa zostaje sformułowana, podpisuje ją jedna strona, następnie strony i pożyczkodawca udają się do banku w celu dokonania przelewu (bądź też przekazują sobie gotówkę), po powrocie i uzyskaniu potwierdzenia dokonania przelewu, strony wracają do notariusza, pożyczkodawca podpisuje oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki, natomiast druga strona – umowę sprzedaży.

W żadnym razie proszę nie godzić się na rozwiązanie, w którym w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie miał Pan pewności co do współpracy ze strony pożyczkodawcy, a środki nie trafią na jego konto.

* Opis sprawy z kwietnia 2016 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Nowe prawo o obrocie ziemią a przekazanie gospodarstwa w rodzinie

Pierwszego maja br.* wchodzi w życie nowe prawo o obrocie ziemią, stąd mam kilka pytań. Rodzice twierdzą, że muszą teraz przepisać mi połowę...

Zakup działki rolnej od dłużnika KRUS

Interesuje mnie zakup działki rolnej z zadłużeniem z tytułu niezapłaconych składek KRUS. Sprzedający zaproponował spisanie umowy przedwstępnej na kwotę...

Jak kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem?

Chcemy wspólnie z żoną kupić działkę rolną o pow. 1,60 ha, na której za parę lat chcielibyśmy wybudować dom. Ja rolnikiem nie jestem, moja...

Umowa dzierżawy gruntu a zakup tej nieruchomości

Mam umowę dzierżawy gruntu gminnego na cele rolnicze od 2009 r. do 2020 r. Jestem rolnikiem i chciałbym kupić ten grunt. Czy przysługuje mi prawo...

Kto po zmianie przepisów może nabyć działkę rolną?

Chcę sprzedać działkę rolną o powierzchni 1, ha z wydanymi warunkami zabudowy na dom jednorodzinny. Kto po zmianie przepisów może nabyć taką...

Odrolnienie mniej niż pół hektara ziemi

Witam, mój problem polega na tym, że chciałbym odrolnić ziemie rolna klasy I–III. Podobno od 2016 roku weszły nowe przepisy i jest teraz gorzej....

Sprzedaż gospodarstwa we współwłasności gdy nie ma kontaktu jednym ze współwłaścicieli

Gospodarstwo w posiada 4 właścicieli, czyli jest we współwłasności. Z jednym z współwłaścicieli nie ma kontaktu. Pozostali chcą sprzedać...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »