Zakup niezabudowanej działki siedliskowej

Cechy budowy siedliskowej

Regulacje prawne dotyczące siedliska znajdują się w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592, z późń. zm.). Natomiast żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska. Przyjmuje się natomiast za Sądem Najwyższym, że siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Także ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Budowanie siedliska oznacza więc zabudowę działki budynkami przeznaczonymi na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Budowa siedliska jest możliwa na gruntach rolnych bez konieczności odrolnienia działki. Siedlisko może być jednak przeznaczone tylko na gospodarstwo rolne. Budowanie siedliska oznacza więc zabudowę działki budynkami przeznaczonymi na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego i tylko przez rolnika. Usytuowanie obiektów budowlanych jest standardowo objęte uwarunkowaniami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W planie zagospodarowania przestrzennego jest określona minimalna powierzchnia działki, która może być przeznaczona pod zabudowę. Jeśli grunt rolny jest zbyt mały, nie otrzymamy pozwolenia na budowę, ponieważ musi on być większy niż średnica powierzchni gospodarstwa rolnego, który określa już gmina.

Zobacz również: Zakup działki siedliskowej przez nie rolnika

Kto może budować na działce siedliskowej?

Natomiast sama działka siedliskowa jest po prostu wydzielonym gruntem na wsi, przeznaczonym pod budownictwo zagrodowe. Jest to więc bardzo specyficzny rodzaj działki związanej również z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Działka siedliskowa jest więc wyłącznie częścią gruntu pod zabudowaniami gospodarstwa rolnego, a więc w praktyce jest zazwyczaj częścią działki rolnej. Warto pamiętać, że na działce siedliskowej pozwolenia na budowę nie wymagają budynki związane bezpośrednio z działalnością rolną. Przepisy mówią wyraźnie, że wydzielona działka siedliskowa może być zabudowana wyłącznie przez osoby zajmujące się produkcją rolną, a więc osoby, które:

• posiadają działkę rolną o powierzchni co najmniej 1 ha i nie większą niż 300 ha,
• od minimum 5 lat prowadzą osobiście gospodarstwo rolne na terenie danej gminy (gdzie jest działka siedliskowa),
• są właścicielem działki rolnej, użytkownikiem wieczystym lub jej dzierżawcą,
• mają wykształcenie rolnicze.

Zobacz również: Przeniesienie pozwolenia na budowę zabudowy zagrodowej

Przeniesienie pozwolenia na budowę na nie rolnika i odrolnienie

Aby zatem powstała działka siedliskowa i otrzymała warunki zabudowy, grunt pod nią przeznaczony musi mieć minimum 1 ha lub być większy niż średnia działka rolna w gminie. Jak rozumiem, działka będąca przedmiotem naszych rozważań spełnia powyższe warunki i posiada warunki zabudowy. Skoro tak, to w zasadzie taką działkę może kupić każdy. Niemniej z obowiązujących przepisów wynika, że jedynie rolnicy mogą wybudować budynek mieszkalny, ale są pewne wyjątki, a więc:

• jeżeli działkę kupuje rolnik i zamierza prowadzić na zakupionej działce siedliskowej działalność rolniczą, może zbudować dom i inne budynki gospodarcze zgodnie z posiadaną decyzją o warunkach zabudowy i jeśli działka spełnia pozostałe warunki dotyczące m.in. odpowiedniej wielkości;
• gdy działkę kupuje osoba niebędąca rolnikiem, może wznieść na niej dom, jeśli parcela miała wydane pozwolenie na budowę, ponieważ takie pozwolenie przenoszone jest na nowego właściciela. Konieczne jednak będzie odrolnienie działki.

Reasumując: Pan, niebędący rolnikiem, lub Pana mama, będąc rolnikiem, ale w innej gminie, może kupić działkę siedliskową, dla której istnieje prawomocne pozwolenie na budowę (pozwolenie może zostać przeniesione na nowego właściciela). Musi Pan pamiętać bowiem, że w przypadku zakupu przez nierolnika wydane warunki zabudowy nie mogą być podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Warto może skłonić obecnego właściciela do wystąpienia o pozwolenie na budowę na działce, którą chcą Państwo kupić, a następnie kupić działkę i przenieść pozwolenie na Pana. Jednak po wybudowaniu domu, co do zasady, działkę należy odrolnić. Niemniej jednak warto pamiętać, że obecnie zgodnie z prawem można odrolnić do 0,05ha pod dom bez wnoszenia opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Zobacz również: Budowa siedliska na działce rolnej

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼