Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup działki zagrodowej i rozpoczęcie produkcji ogrodniczej

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2021-05-14

Czy jako osoba posiadająca wyższe wykształcenie na wydziale ogrodnictwa akademii rolniczej, nieposiadająca do tej pory gospodarstwa ogrodniczego, mogę nabyć działkę o powierzchni 2 hektarów, która w MPZP ma status działki zagrodowej i na jej terenie wybudować dom i zabudowania w celu rozpoczęcia produkcji ogrodniczej(szkółka drzew i krzewów ozdobnych)?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup działki zagrodowej i rozpoczęcie produkcji ogrodniczej

Pytanie przez Pana zadane dotyczy dwóch grup zagadnień.

Nabywanie gruntów rolnych, w tym działki zagrodowej

Pierwszą grupą zagadnień są reguły (w tym ograniczenia) nabywania gruntów rolnych.

Dotyczące nabywania gruntów rolnych reguły uregulowano głównie w Ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w aktach wykonawczych (w tym Rozporządzeniu ministra rolnictwa i rozwoju wsi z dnia 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą); co do zaakcentowanego przez Pana kontekście proponuję szczególną uwagę zwrócić na (niżej zacytowany) art. 6 tejże ustawy oraz na (także niżej zacytowany) § 2 wzmiankowanego rozporządzenia. Akty prawne są teraz szeroko dostępne (np. przy pomocy jednego z niżej wskazanych adresów sieciowych); lektura całego rzeczonego rozporządzenia (składającego się z ośmiu paragrafów) może się przydać (chociażby z uwagi na wskazanie sposobu dokumentowania istotnych okoliczności, w tym wykształcenia), więc wskazuję link do „profilu” owego rozporządzenia w sejmowej bazie danych: http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20120000109 .

Wykształcenie rolnicze a zakup działki zagrodowej

Pan zaakcentował wydział, na którym Pan uzyskał wykształcenie. Proszę jednak zwrócić uwagę na to, że prawodawca podkreśla znaczenie wykształcenia (kierunku, specjalizacji, liczby godzin) – a nie określenie wydziału uczelnianego. Odpowiedni dokument (np. dotyczący wykształcenia) należy przedstawić przy zawieraniu umowy, która ma skutkować przeniesieniem własności gruntów rolnych; chodzić może np. o umowę sprzedaży – uregulowaną w art. 535 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Bez odpowiedniego dokumentu w wielu przypadkach należy zawrzeć wpierw umowę przedwstępną (art. 389 i następne K.c.), a następnie (po otrzymaniu pozytywnego w treści dla stron umowy dokumentu z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa) umowę przyrzeczoną (czyli umowę wykonawczą, to jest skutkującą przeniesieniem własności ze zbywcy na nabywcę). Jeżeli umowa przedwstępna zostaje zawarta w formie aktu notarialnego – w formie wymaganej dla umownego przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 K.c.) – to na podstawie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony uzyskują roszczenie (do realizacji na drodze sądowej) o przeniesienie własności nieruchomości.

Budowa na działce zagrodowej

Drugą grupą zagadnień są aspekty z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz Prawa budowlanego.

Proponuję zwrócić uwagę na dokumenty planistyczne, ponieważ samo nabycie gruntów rolnych (w tym o powierzchni wskazującej na prowadzenie lub zamiar prowadzenia gospodarstwa rolnego) nie jest równoznaczne z tym, że uzyska się pozwolenie na budowę albo (milczącą) aprobatę organu administracji budowlanej (w „trybie zgłoszeniowym”). Co więcej, plan zagospodarowanie przestrzennego – z uwagi na art. 2 punkt 1) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – może sprawiać, że określone nieruchomości (nawet użytkowane rolniczo) są wyłączone spod ograniczeń w tejże ustawie ustanowionych.

Problematykę planistyczną uregulowano głównie w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ogólnie rzecz ujmując: plan zagospodarowania przestrzennego (w przypadku jego braku decyzja o „warunkach zagospodarowania”) wskazuje na to, jakie inwestycje wolno realizować na określonych obszarach oraz na nieruchomościach. Artykuł 4 ustęp 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi:

„W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy”.

Niekiedy plany dotyczące nowych (zwłaszcza kompletnie nowych) inwestycji budowlanych są tak duże (w tym z uwagi na szeroki zakres swobody decyzyjnej), że zasadne może okazać się nabycie „placówki” (gruntu, na którym istnieją jakieś zabudowania, nawet w złym stanie); da się zauważyć (i to od dość dawna) zjawisko zachowywania nawet faktycznych ruin (z czym wiąże się płacenie wyższego podatku), by w przyszłości była szansa na zbycie „działki zabudowanej” (przynajmniej w aspekcie formalnym). Odbudowa, rozbudowa, przebudowa (szczególnie motywowana rozwojem jakiejś działalności, legalnie prowadzonej) może okazać się łatwiejsza od budowania „od początku”; także z uwagi na zagadnienia z zakresu „prawa sąsiedzkiego” (szczególnie wykraczającego poza art. 144 i następne K.c.). Dość często zdarza się odmawianie przez właścicieli gruntów sąsiednich wyrażenia zgody na powstanie określonego obiektu budowlanego w niezbyt dużej odległości od granicy nieruchomości.

Nawet zakładając możliwość budowy lub rozbudowy (przebudowy, remontowania), warto zwrócić uwagę na „studia planistyczne” (w tym o skali wyższej od „studium gminnego”). To może pomóc np. w uniknięciu lokalizacji budynku w pasie planowanej drogi publicznej.

Plany zabudowy działki zagrodowej

Wprawdzie kluczowe znaczenie mają plany zagospodarowania przestrzennego, ale w planowaniu wieloletnim może się przydać uwzględnienie np. planowanej sieci dróg publicznej (szczególnie dróg krajowych) lub prowadzenia na danym obszarze działalności faktycznie uciążliwej (np. różnego rodzaju kopalnie) lub różnie odbieranej (np. urządzenie cmentarza może mieć wpływ nie tylko na możliwość czerpania w pobliżu wody, ale również na ceny nieruchomości).

Jakby tego było mało, przepisy z zakresu dróg publicznych (w tym zawarte w ustawie o drogach publicznych) również mogą stanowić wyzwanie (zwłaszcza w przypadku realizacji nowych inwestycji budowlanych. Chodzi (między innymi) o: zjazdy z dróg publicznych na nieruchomości oraz odległości obiektów budowlanych od pasa drogi publicznej; wśród niżej zacytowanych przepisów zawarte są trzy artykuły Ustawy o drogach publicznych.

Przed nabyciem nieruchomości (zwłaszcza zabudowanej lub mającej być zabudowaną) warto sprawdzić, czy nieruchomość ma prawny dostęp do drogi publicznej. Sam dostęp faktyczny do drogi publicznej może nie wystarczyć. Problematyka ta wykracza poza przepisy K.c. – w tym dotyczące: sąsiedztwa nieruchomości (art. 144 i następne K.c.) oraz służebności drogi publicznej (art. 145 K.c.), która to służebność konstrukcyjnie jest specyficznym (z uwagi na cel) wariantem służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.). W Ustawie o drogach publicznych akcentuje się legalne funkcjonowanie zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość. Zwiększony od kilku lat (po „liberalizacji” Prawa budowlanego w 2015 r.) rygoryzm organów administracji publicznej (w tym administracji budowlanej sprawia), że aktualnie na ogół surowo interpretuje się wymóg dostępu nieruchomości do publicznej (na ogół jest to traktowane jako wymóg prawnego dostępu do drogi publicznej).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-cywilne.info

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

ewindykacja24.pl

Szukamy prawnika »