Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup działki rolno-budowlanej ze starym domem

Michał Soćko • Opublikowane: 2017-12-11

Czy mogę jako nierolnik kupić od osoby prywatnej działkę budowlano-rolną? Konkretnie chodzi o działkę o pow. 1641 m2, która jest zabudowana 140-letnim domem oraz małym pomieszczeniem gospodarczym. Jeśli już zdecyduję się na ten zakup, czy zawrzeć w akcie notarialnym stany liczników (np. prądu) lub jakąś inną klauzulę, żeby nie odpowiadać za rachunki poprzednich właścicieli? Czy mogą pojawić się problemy w związku z tym, że obecne parametry budowy domów (np. odległość od drogi) są inne i ten oferowany ich nie spełnia? Czy nadzór budowlany może nakazać taki dom rozebrać?

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat
Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa

Zatem odpowiadając po kolei: Pyta Pani, czy może jako nierolnik kupić od osoby prywatnej działkę budowlano-rolną. Otóż kwestie dopuszczalności nabycia nieruchomości rolnej przez nierolnika określa w szczególności ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przede wszystkim już na samym początku należy wskazać, że ograniczeń (przepisów ustawy) w stosunku do nabywania tego typu nieruchomości nie stosuje się (art. 1a ustawy) do:

„1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r. poz. 1491),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi;

2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c”.

Pani wskazuje, że nieruchomość ma powierzchnię 1641 m2, czyli 0,1641 ha, co oznacza, że ograniczenia dotyczące nabywania tego typu nieruchomości rolnych nie występują, przynajmniej nie te, które dotyczą nierolników. Zatem może Pani jako nierolnik zakupić tę nieruchomość od osoby prywatnej.

Kolejne pytanie: czy zawrzeć w akcie notarialnym stany liczników (np. prądu) lub jakąś inną klauzulę, żeby nie odpowiadać za rachunki poprzednich właścicieli?

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wszelkie klauzule zabezpieczające Panią w stosunku do poprzedniego właściciela są mile widziane, jednak należy je wpisać w akt notarialny wyraźnie, aby nie było wątpliwości. Wiele z obciążeń (m.in. podatki) mogą obciążać obecnego właściciela i takie postanowienie w akcie notarialnym nie będzie miało skutku w stosunku np. do gminy co do podatku od nieruchomości. Jednak jeżeli sprzedawca wyraźnie zobowiąże się do ich zapłaty do momentu sprzedaży, i takie postanowienie umowne znajdzie się w akcie notarialnym, to będzie Pani mogła żądać zwrotu zapłaconych za niego należności za lata wstecz (np. gmina będzie żądała zapłaty podatku od nieruchomości, Pani go zapłaci za lata wstecz, a następnie będzie Pani żądać zwrotu od poprzedniego właściciela na podstawie klauzuli w akcie notarialnym). Co do rachunków za media – konieczne jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ze stanem liczników, aby dostawcy mediów wiedzieli, od kiedy mają roszczenia w stosunku do Pani i za jaki stan licznika.

Zapytuje Pani również: czy mogą pojawić się problemy w związku z tym, że obecne parametry budowy domów (np. odległość od drogi) są inne i ten oferowany ich nie spełnia?

Co do norm i parametrów budynków, zastosowanie do Pani zagadnienia znajduje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Według § 12 tego rozporządzenia:

„1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m;

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;

3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych;

4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

5. Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;

2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

6. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

7. Odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się.”

Według zaś § 330 rozporządzenia:

„Przepisów rozporządzenia nie stosuje się, z zastrzeżeniem § 2 ust. 1 i § 207 ust. 2, jeżeli przed dniem wejścia w życie rozporządzenia:

1) został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;

2) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę”.

Jak z powyższego wynika, co do zasady może się wydawać, że budynki wybudowane przed laty nie muszą być dostosowywane do obecnie obowiązujących norm. Tak nie jest, bowiem organy nadzoru budowlanego stoją na stanowisku, że nawet stare budynki powinny odpowiadać obecnym normom, zwłaszcza w zakresie bezpieczeństwa pożarowego. Również sądy administracyjne za priorytet przyjmują bezpieczeństwo.

Warto tu przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 marca 2009 r. (sygn. VII SA/Wa 1933/08), w którym sąd orzekł, że przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mają zastosowanie także do budynków istniejących już w dacie wejścia w życie przedmiotowego aktu wykonawczego.

Warto w tym miejscu przytoczyć treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 sierpnia 2007 r. sygn. akt II OSK 1144/06, w którym wyrażono pogląd, że akty prawne wydane w wykonaniu delegacji zawartych w odpowiednich przepisach ustawy o ochronie przeciwpożarowej mogą być też przez organy administracji publicznej stosowane do budynku, który został wybudowany zanim weszło w życie rozporządzenie oraz powołana ustawa.

W związku z faktem, że ustawa o ochronie przeciwpożarowej nie reguluje stosowania jej do budynków wybudowanych przed wejściem ustawy w życie, należy stosować zasadę bezpośredniego działania nowego prawa.

Takie regulacje w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie naruszają zasady niedziałania prawa wstecz, lecz wiążą się z tzw. retrospektywnym działaniem prawa (a nie retroaktywnym) i zasadą bezpośredniego stosowania prawa. Jak podniósł Naczelny Sąd Administracyjny (w ślad za uzasadnieniem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 18 października 2006 r., sygn. akt P 27/05, publ. OTK-A nr 9 z 2006 r., poz. 124) ustawodawca może stanowić normy retrospektywne, jeżeli przemawia za tym ważny interes publiczny, a takim interesem jest bez wątpienia ochrona życia i zdrowia ludzkiego oraz mienia przed niebezpieczeństwem pożaru. To na właścicielu budynku obiektu budowlanego lub terenu – zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej – ciąży obowiązek realizacji wymogów ochrony przeciwpożarowej, co polega m.in. na zapewnieniu osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji.

Sposób usytuowania budynku niewątpliwie może mieć wpływ na bezpieczeństwo pożarowe, dlatego może się zdarzyć, że nadzór budowlany po przeanalizowaniu sytuacji, a zwłaszcza otoczenia budynku stojącego przy granicy działki i ze ścianą z oknami zwróconą w stronę sąsiada, wyda decyzję nakazującą przebudowę budynku (zamurowanie okien, wykonanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego). Można się tego spodziewać zwłaszcza wtedy, gdy takie usytuowanie budynku utrudnia lub wręcz uniemożliwia sąsiadowi zabudowę jego nieruchomości.

Na pytanie, czy taki dom nadzór może nakazać rozebrać, muszę odpowiedzieć – to zależy. Przede wszystkim zależy od tego, czy został wybudowany zgodnie z ówczesnymi przepisami. Po drugie, czy obecnie nie grozi zawaleniem i czy możliwy jest jego remont, zaś po trzecie – czy jest możliwość dostosowania go do obecnych przepisów, przede wszystkim dotyczących ochrony przeciwpożarowej.

Zanim więc Pani zakupi nieruchomość, proszę zasięgnąć informacji w nadzorze, czy też starostwie, odnośnie możliwości inwestycyjnych tego typu nieruchomości i czy w ogóle ktoś w przyszłości zezwoli Pani za remont tego budynku (pozwolenie na prace remontowe), a także czy dom ten nie jest objęty ochroną konserwatora zabytków.

Wreszcie należy sprawdzić, czy już wobec poprzedniego właściciela nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »