Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zabezpieczenie przed zasiedzeniem nieruchomości rolnych

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2017-11-24

Czy umowa dzierżawy chroni przed zasiedzeniem nieruchomości rolnej? Posiadam działki rolne, które są użytkowane przez inną osobę. Jak skutecznie zabezpieczyć się przed zasiedzeniem? Jak przerwać bieg zasiedzenia?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa
Bardzo szybka odpowiedź
Maria
Do skorzystania z usługi zachęciłam mnie: OSZCZĘDNOŚĆ CZASU (bez umawiania się na konkretny dzień, godzinę, miejsce, stres czy zdążę).Często po jakiejś rozmowie-poradzie, po wyjściu nasuwają się nowe pytania, które przy tradycyjnej wizycie pozostawiają niedosyt, trzeba by było się jeszcze raz umówić, tracić czas, aby uzyskać odpowiedzi, przy tej formie pomocy mam możliwość ponownie zadać pytanie, nawet nie musiałam dopłacać.Ponadto, łatwiej mi zadawać pytania na piśmie, gdyż pisząc rozważam co piszę i dobieram słowa a przy wizycie face to face gdy pojawia się emocje to czasem poddaję się im i zbaczam z tematu. Bardzo, bardzo dziękuję Panu Michałowi.
Elżbieta, 62 lata, emeryt
Jestem zadowolona z porady prawnej dziękuję i na pewno polecę ją znajomym
Krystyna
Dzień dobry, jestem pod wielkim wrażeniem wykonanej pracy, a Państwo jesteście perfekcjonistami w tym, co robicie :-). Bardzo dziękuję za wyczerpujące informacje - wszystko jest już dla mnie jasne i wiem, co robić dalej. Jestem 100% pewna, że jeszcze nieraz w razie wątpliwości prawnych zwrócę się właśnie do serwisu eporady24.pl i polecę innym. 
Katarzyna, freelancer specjalista

Tytułem wstępu przypomnę tylko, że zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności na skutek długotrwałego posiadania rzeczy przez osobę, która nią faktycznie włada jak właściciel (tzw. posiadacz samoistny).

Instytucja zasiedzenia uregulowana jest w art. 172-176 Kodeksu cywilnego. Przesłanki zasiedzenia zamieszczone w art. 172 § 1 K.c. jednoznacznie wskazują, że do nabycia własności w drodze zasiedzenie wymagane jest:

  1. samoistne, nieprzerwane posiadanie,
  2. upływ czasu,
  3. dobra lub zła wiara – jako dodatkowa przesłanka rzutująca na upływ czasu wymagany do zasiedzenia.

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami Kodeksu cywilnego – posiadacz samoistny nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość w dobrej wierze nieprzerwanie od dwudziestu lat. Należy przy tym wskazać, że dobra wiara posiadacza samoistnego występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. Natomiast jeżeli posiadacz samoistny nieruchomości uzyskał posiadanie w złej wierze (tzn. wiedział, że ta nieruchomość jest własnością innej osoby (czyli w niniejszej sprawie jest to własność Pana) lub nie wiedział o tym fakcie wskutek swojego niedbalstwa), do nabycia jej własności przez zasiedzenie konieczny jest upływ trzydziestu lat. Dla oceny dobrej lub złej wiary decydujące znaczenie ma zatem świadomość samoistnego posiadacza. O tym, czy zachodzą przesłanki nabycia nieruchomości (gruntu rolnego) przez zasiedzenie w dobrej albo złej wierze, decydujące znaczenie ma ocena świadomości samoistnego posiadacza, odnosząca się do jego przekonania czy przysługuje mu prawo do samoistnego władania nieruchomością. O dobrej, jak i złej wierze posiadacza decyduje jedynie chwila, w której objął on nieruchomość w samoistne posiadanie . Późniejsza wiedza o tym, że są jeszcze inni uprawnieni nie niweczy jego dobrej wiary. Nie ma zatem znaczenia, że np. po roku od objęcia nieruchomości ktoś dowie się, że nie jest ona jego własnością.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Z kolei posiadacz samoistny oznacza, że:

  • płaci on podatek gruntowy, bądź opłatę za użytkowanie wieczyste,
  • zabudował nieruchomość, bądź ją ogrodził,
  • nie miał żadnej umowy z właścicielem.

Z przedstawionego opisu sytuacji wynika, że Pana działki rolne objęła osoba trzecia. Stała się ona samoistnym posiadaczem i włada nieruchomością, tak jak wymaga tego Kodeks cywilny tj. tak, jak właściciele. Ważnym elementem tego władania byłoby coroczne regulowanie należności podatkowych. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, czy rzeczona osoba trzecia włada Pana działkami w sposób nieprzerwany. Wobec tak skąpych informacji i skoro brak jest umowy pomiędzy Panem a obecnym posiadaczem samoistnym Pana działek, to zapewne mielibyśmy tu do czynienia z posiadaniem w złej wierze, ponieważ obecny posiadacz Pana działek bez większego trudu mógł się dowiedzieć się, kto jest wpisany do księgi wieczystej przedmiotowych działek. Zatem jeżeli będziemy odnosili liczenie zasiedzenia, to należy liczyć okres 20 lat w złej wierze przed zmianami Kodeksu cywilnego w 1990 r. a po tym roku 30 lat.

Dla celów wykazania nieprzerwanego władania nieruchomością obecny posiadacz Pana działek musiałby zebrać następujące dokumenty:

  1. zaświadczenia od urzędu skarbowego o wpłacanym podatku od nieruchomości (lub gruntowym lub leśnym).
  2. ew. zaświadczenia od płatnika podatków, np. sołtysa,
  3. np. umowy ubezpieczenia budynków znajdujących się na nieruchomości.

Przydatni okazują się w tej sytuacji świadkowie, tj. osoby, które mogą poświadczyć, że posiadacz samoistny posiadał nieruchomość odpowiednio długo.

Zasadniczo w przypadku zasiedzenia sąd każdorazowo ocenia całokształt dokonanych ustaleń faktycznych w sprawie, oceniając czy w konkretnym przypadku można zakwalifikować posiadanie jako samoistne oraz czy miało ono charakter nieprzerwany. Jeżeli nie chce Pan, aby doszło do zasiedzenia nieruchomości przez obecnego posiadacza samoistnego, musi Pan podjąć wszelkie czynności związane z faktycznym korzystaniem z rzeczy z wyłączeniem innych osób, a więc dotyczy to pobierania pożytków lub rozporządzania rzeczą, czyli tak, jak Pan to sam zasugerował – działki rolne wydzierżawić. Ponadto jeżeli Pana życzeniem jest przerwanie biegu zasiedzenia, mógłby Pan zwrócić się do posiadacza samoistnego, aby dobrowolnie zrezygnował w używania Pana działek, a w sytuacji jego odmowy – wnieść do sądu powództwo windykacyjne na podstawie art. 222 § 1 K.c., który brzmi:

Art. 222. [Roszczenie windykacyjne; roszczenie negatoryjne]

§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”

Roszczenie windykacyjne przewidziane w art. 222 § 1 K.c. jest roszczeniem właściciela o wydanie rzeczy, która znajduje się we władaniu innej osoby. Do uwzględnienia powództwa koniecznym jest zatem stwierdzenie po stronie powodowej (tutaj: Pana) statusu właściciela rzeczy, władania tymi rzeczami przez pozwanego – posiadacza samoistnego, a także braku przesłanki negatywnej, jaką jest istnienie po stronie pozwanego skutecznych względem właściciela uprawnień do władania nimi. Ciężar dowodu rozkłada się tak, że Pan występując z roszczeniem z art. 222 § 1 K.c. musi wykazać, że przysługuje mu prawo własności rzeczy, których wydania się domaga, albowiem to Pan z tego faktu wywodzi skutki prawne (art. 6 K.c.). Ponadto zobowiązany jest Pan udowodnić, że strona pozwana – posiadacz samoistny faktycznie włada, będąc nieuprawnionym, Pana nieruchomością.

Oczywiście wybór postępowania zależy od Pana w zależności od zachowania się w tej sytuacji przez posiadacza samoistnego Pana dziełek rolnych.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »