Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu rolnego

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Faktycznie zawarł Pan umowę dzierżawy gruntu rolnego na okres 10 lat. Umowa nie wskazuje jednak, czy i kiedy każda ze stron ma prawo do jej wcześniejszego wypowiedzenia. Natomiast jej § 10 ust. 2 wskazuje, iż w sprawach umową nieuregulowanych należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.).

Zgodnie z art. 704 K.c.: „W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego”. Natomiast art. 694 K.c. wskazuje, że „do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych”. Przepisy o najmie zgodnie z art. 673 K.c. wskazują, że:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód, gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Rozwiązanie umowy z okresem wypowiedzeniem

Skoro przepisy o najmie stosuje się odpowiednio do dzierżawy, to w doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, że owszem dzierżawę można wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia wskazanego w art. 704 K.c., ale nie dotyczy to dzierżawy na czas określony, gdy umowa nie wskazuje w umowie przypadków upoważniających do jej wypowiedzenia. Np. Sąd Najwyższy w wyroku z 22 stycznia 1998 r., sygn. akt III CKN 365/97 orzekł, że nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy – również zawartej na czas nieoznaczony – możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. SN w uchwale z 27 października 1997 r., sygn. akt III CZP 49/97 orzekł: „Bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przewidujące możliwość jej wypowiedzenia”. Również doktryna wskazuje, że terminy ustawowe wskazane w art. 704 K.c. odnoszą się do umów dzierżawy zawartych na czas nieoznaczony, a to z uwagi na odpowiednie stosowanie przepisów o najmie (tak np. J. Nadler w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek czy J. Ciszewski, P. Nazaruk, Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany). Tak samo Małgorzata Balwicka-Szczyrba oraz Anna Sylwestrzak w książce Kodeks cywilny. Komentarz 2022 wskazują, że:

„Artykuł 704 jako przepis szczególny względem art. 673 § 2 ustanawia odmienne niż w przypadku najmu ustawowe terminy wypowiedzenia dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony, dokonując przy tym rozróżnienia z uwagi na przedmiot dzierżawy: jeżeli jest nim grunt rolny, termin wypowiedzenia wynosi rok, a wypowiedzenia należy dokonać na koniec roku dzierżawnego, z kolei w przypadku pozostałych przedmiotów dzierżawy termin wynosi 6 miesięcy. Jeżeli umowa dzierżawy jest zawarta na czas oznaczony, dopuszczalność wypowiedzenia ocenia się na podstawie stosowanego odpowiednio art. 673 § 3 K.c.”.

Idąc w ślad za ww. poglądami, uznać należy, że skoro Państwa umowa dzierżawy nie przewidziała w swej treści prawa i przyczyn jej wcześniejszego wypowiedzenia, a została zawarta na czas określony 10 lat, to żadna ze stron nie ma prawa do jej wcześniejszego rozwiązania (oczywiście poza sytuacją, gdy przewidują to bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa, np. zalega Pan z zapłatą czynszu). Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 16 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 669/14 wskazuje: „Dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy najmu (dzierżawy) determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie, przy czym wskazanie tych przyczyn nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Samo tylko zaś zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako »wypadki wskazane w umowie«. Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 K.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów”.

Podsumowując, Kodeks cywilny przewiduje prawo wprowadzenia do umowy dzierżawy zawartej na czas określony możliwości wypowiedzenia tej umowy „w wypadkach określonych w umowie” (art. 673 § 3 K.c. stosowany odpowiednio stanowi bowiem wprost: „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼