Wydzielenie i kupno działki rolnej

Nabywanie nieruchomości rolnych od rolników 

Kwestia obrotu nieruchomościami rolnymi, a w zasadzie ograniczeń w tym obrocie, jest przedmiotem szeregu analiz prawnych. Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która wchodzi w życie w dniu 30 kwietnia 2016 r (opublikowana w Dzienniku Ustaw z 27 kwietnia 2016 r. pod poz. 585). Przepisy przedmiotowego aktu prawnego wprowadziły szereg zmian w innych aktach znaczących dla Pana sytuacji prawnej. W ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r o kształtowaniu ustroju rolnego uregulowano kwestie nabywania nieruchomości rolnych od osób prywatnych ( rolników). W art. 1a ustawy wskazano:

„Przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r. poz. 1491),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi;

d) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c”.

Kiedy nie stosuje się ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi?

Ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi nie stosuje się do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 3000 m². Może więc Pan nabyć przedmiotową nieruchomość, gdyż obostrzenia ustawowego nie dotyczą nieruchomości o takim areale.

Podział nieruchomości rolnej

Odnosząc się do drugiego z przedstawionych zagadnień, to podstawę prawną znajdziemy w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie bowiem z treścią art. 93:

„1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95”.

Podział nieruchomości rolnej na działki mniejsze niż 3000 metrów kwadratowych

Obostrzenia dotyczą podziału na działki poniżej 3000 m². W takiej sytuacji warto zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku o sygn. akt II SA/Bk 849/07. Zgodnie z tym orzeczeniem „z brzmienia art. 92 ust. 1 tej ustawy o gosp. nier. da się wyprowadzić wniosek, iż w sytuacjach podziału nieruchomości rolnych lub leśnych na działki mniejsze niż 0,3 ha, ma zastosowanie także przepis art. 95. Pomimo, że podział nieruchomości rolnych w oparciu o art. 93 ust. 2a możliwy jest jedynie w celu tam określonym, to zdaniem Sądu nie koliduje to z realizacją celów określonych w art. 95 ustawy. Dyspozycje tych dwóch przepisów, pomimo, że mogą dotyczyć podziału nieruchomości rolnych, to odnoszą się do innych sytuacji, odrębnych od siebie. Zasadnicze znaczenie mają w tych sytuacjach cele podziału, a te z kolei nie są wzajemnie sprzeczne”.

Zgodnie z kolei z treścią art. 95 ustawy:

W jakim celu może nastąpić podział nieruchomości rolnej?

„Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;

6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych”.

Podział nieruchomości na działki poniżej 3000 m² jest więc mocno ograniczony.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »