Kategoria: Spadkobranie i podział gospodarstw

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wieloletnia dzierżawa, dziedziczenie, zasiedzenie gospodarstwa rolnego

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-07-17

Na nieruchomości rolnej o pow. 1, 74 ha stoi budynek mieszkalny i obora. Właścicielka wydzierżawiła swojej córce 1 ha tej nieruchomości na okres 10 lat, co potwierdza notarialna umowa dzierżawy z 1984 r. Do swojej śmierci w 1990 r. właścicielka zamieszkiwała we wspomnianym budynku. Po jej śmierci zamieszkał tam jej wnuk – zgodnie z ustną wolą zmarłej, i mieszka do dzisiaj. Ów wnuk to syn córki właścicielki, czyli wspomnianej dzierżawczyni. W 2011 r. jego matka zmarła. Czy w tej sytuacji jest szansa na nabycie przez wnuka budynku mieszkalnego z oborą przez zasiedzenie?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat
Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa

Fundamentalne znaczenie ma uzyskanie podstawowego tytułu do (części) gruntu – zwłaszcza do tego z domem, a może również ze wspomnianą oborą; nie znając szczegółów, nie sposób nawet próbować zabierać się za ocenę zasadności starań co do określonych składników majątkowych. Podstawowym tytułem prawnym jest własność, ustawowo określona w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.), który brzmi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Zacytujmy jeszcze art. 336 K.c.: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Jak widać, są dwa rodzaje posiadania: samoistne i zależne. Z uwagi na przedstawioną sytuację bardzo duże znaczenie ma zaliczenie przez ustawodawcę dzierżawcy do posiadaczy zależnych.

Można się zastanawiać nad tym, czy zasiedzenie może mieć miejsce – nie tylko z uwagi na upływ czasu. Dlatego warto zwrócić uwagę również na inną możliwość.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Oczywiście zasiedzenie (art. 172 i następne K.c.) można, a nawet warto, rozważać, ale trzeba zdawać sobie sprawę także z innej możliwości. Zacznijmy od prawnych przesłanek zasiedzenia. Podstawowe znaczenie ma art. 172 K.c., który stanowi:

„§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Dla zasiedzenia niezbędne jest posiadanie samoistne – nigdy posiadanie zależne. Wprawdzie minęło ponad 30 lat od roku 1984 – a da się (z uwagi na art. 176 K.c.) zaliczać ciągłość posiadania (art. 348 i art. 349 K.c.), ale sama umowa dzierżawy może stanowić przeszkodę w stwierdzeniu zasiedzenia. Może, ale nie musi. Załóżmy, że rzeczywiście odnośna umowa dzierżawy (od art. 693 do art. 709 K.c.) była wykonywana przez przewidziany w niej czas. Jeżeli tak było, to do roku 1994 trwało posiadanie zależne – być może nawet dłużej, ale (z uwagi na art. 695 K.c.) najpewniej nie doszło do przedłużenia czasu trwania dzierżawy. Mogło się jednak zdarzyć zupełnie inaczej; mimo zawarcia umowy najmu, córka ówczesnej właścicielki nieruchomości (art. 46 K.c.) mogła stać się jej posiadaczką samoistną (pod znakiem zapytania może być, kiedy mogło do tego dojść).

W posiadaniu występują dwa czynniki: władanie (czyli czynnik obiektywny, bardzo często zauważalny dla innych osób) oraz nastawienie psychiczne co do samego władania; po łacinie ostatni składnik określa się: animus. Animus res ad sibi habendi (wola posiadania dla siebie), czyli nastawienie właścicielskie właściwe jest posiadaniu samoistnemu. Samo nastawienie oraz jego deklaracja (np. w postępowaniu sądowym z wniosku o stwierdzenie zasiedzenia) to nie wszystko. Zachowania uzewnętrznione, np.: wykonywanie poleceń innych osób, płacenie czynszu (w tym czynszu dzierżawnego) albo odmowa płacenia czynszu oraz podejmowanie i realizowanie samodzielnych decyzji (np. w zakresie remontów lub nasadzeń) – mogą świadczyć o określonym rodzaju posiadania – zależnym albo samoistnym.

Zwracam uwagę na aspekty konstrukcyjne, być może nieco „teoretyczne”, ponieważ mają one duże znaczenie. W przypadku osób niezbyt zamożnych mogą one wpływać, i to poważnie, na stan budżetu prywatnego (np. rodzinnego). Samo zasiedzenie to zagadnienie z zakresu prawa cywilnego materialnego (czyli merytorycznego), ale samo twierdzenie (np. mówienie w rozmowach ze znajomymi) o zajściu zasiedzenia to za mało. W relacjach „ze światem” (zwłaszcza w obrocie prawnym) niezbędne jest udokumentowanie uzyskania własności – w tym uzyskanej z mocy prawa (np. z uwagi na zasiedzenie lub w ramach dziedziczenia). Dochodzi do tego w ramach odpowiednich postępowań. Stwierdzenia nabycia spadku można dokonać na drodze postępowania cywilnego – regulowanego Kodeksem postępowania cywilnego (K.p.c.) – albo przez sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 95a i następne Prawa o notariacie); z uwagi na daty śmierci wspomnianych Pań, prawnie dopuszczalne byłoby sporządzenie przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia (gdyby nie było sporu między prawdopodobnymi spadkobiercami). Jeżeli doszło do zasiedzenia (czyli do zmiany właściciela z mocy prawa), to należy skierować wniosek do sądu cywilnego; na załatwianiu spraw z tego zakresu ustawodawca uwagę skoncentrował w niewielu przepisach ustawowych (w tym: art. 609 i art. 610 K.p.c.). Często o wyborze sposobu załatwiania sprawy decydują koszty. Taksa notarialna za sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia jest dużo wyższa od opłaty sądowej od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku, a opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2 tysiące złotych.

Podkreślam, że nie mam wiedzy o tym, kto i od kiedy był posiadaczem samoistnym odnośnej nieruchomości (art. 46 K.c.) albo jej części (np. z odnośnymi budynkami) oraz w czym konkretnie przejawiało się możliwe posiadanie samoistne. Zwracam jednak uwagę na ryzyko (w tym finansowe), gdyby w sprawie z wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wyszło na jaw (nie tylko w treści zeznań), że chodziło o dzierżawienie. Zeznawać należy zgodnie z prawdą; pod rygorem odpowiedzialności karnej – art. 233 Kodeksu karnego (K.k.). Sąd (na etapie wstępnego badania sprawy) wyznaczy opłatę sądową – 2 tysiące złotych (art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Jeżeli okaże się, że nie spełniono przesłanek posiadania, to dojdzie do oddalenia wniosku (być może wniosek taki dałoby się ponowić później, zwłaszcza po upływie odpowiednio długiego czasu posiadania samoistnego) – jednak opłata sądowa nie zostałaby zwrócona.

Daleki jestem od kwestionowania możliwości stwierdzenia zasiedzenia, ale – zwłaszcza z uwagi na aspekty majątkowe – podkreślam wątpliwości. W sprawach cywilnych (także dotyczących zasiedzenia) należy wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Dlatego proponuję zwrócić uwagę na inną możliwość, którą upatruję w dziedziczeniu (art. 922 i następne K.c.).

Uważam, że przed ewentualnym skierowaniem do sądu wniosku (np. wniosku o stwierdzenie zasiedzenia) trzeba rozważyć także aspekty związane z dziedziczeniem. Bez wiedzy o ewentualnych testamentach – a chodzi o dwie spadkodawczynie (czyli o dwa spadki) – oraz bez wiedzy o kręgu rodzinnym (szczególnie ważnym w dziedziczeniu ustawowym) nie można dawać wskazówek, zwłaszcza konkretnych. Zachęcam do spokojnego zapoznania się z przepisami dotyczącymi dziedziczenia (art. 922 i następne K.c.) oraz postępowań cywilnych w sprawach spadkowych (art. 627 i następne K.p.c.).

Proponuję opracować strategię działań z uwzględnieniem zagadnień majątkowych – w tym nakładów na odnośną nieruchomość (art. 46 K.c.) oraz stanowiących jej części składowe budynki (art. 47 i art. 48 K.c.). Zazwyczaj korzystanie z rzeczy (gruntu, budynku, pojazdu) wiąże się z nakładami. Dlatego warto pamiętać o tym, że w sprawach o dział spadku odpowiednio stosuje się przepisy o zniesieniu współwłasności (art. 617 i następne K.p.c., art. 210 i następne K.c.) – szczególnie art. 618 K.p.c., pozwalający na dochodzenie w takich sprawach (a więc również przy dziale spadku) roszczeń związanych z posiadaniem rzeczy wspólnej; takich roszczeń (np. związanych z remontami, płaceniem podatków, rozbudową) należy dochodzić podczas postępowania (nie później!). Jeżeli nakłady (zwłaszcza wspomnianego wnuka byłej już właścicielki) były lub są znaczne, to warto zastanowić się nad możliwością ich udowodnienia – w tym przy pomocy dowodu z dokumentu (szczególnie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.).

Jak widać, należy rozważać w związku z przedstawioną sytuacją nie tylko zasiedzenie – choć być może nieco później (gdy łatwiej będzie udowodnić odpowiednio wieloletnie posiadanie samoistne) wniosek o stwierdzenie zasiedzenia okaże się lepszym rozwiązaniem od załatwiania „spraw spadkowych” (zwłaszcza w przypadku rozproszonego lub skonfliktowanego grona prawdopodobnych spadkobierców).

Łatwiej byłoby ocenić szanse na stwierdzenie zasiedzenia, zwłaszcza co do gruntu z odnośnymi budynkami, po analizie wspomnianej umowy dzierżawy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »