Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uregulowanie posiadania odziedziczonych przed laty gruntów

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-05-08

Wraz z bratem jesteśmy właścicielami samoistnymi po połowie 3 działek rolnych oraz współwłaścicielami działki zadrzewionej (po 1/8 części) we wschodniej Polsce. Własności tych gruntów wynikają tylko ze sprawy spadkowej po rodzicach oraz wypisów z rejestrów gruntów. Grunty pierwotnie należały do zmarłego dziadka, który nie wystąpił o ich uwłaszczenie, czyli nie ma oficjalnego aktu własności. Od ponad 20 lat ziemię uprawia kuzynka (siostra cioteczna naszej mamy) i płaci za tę ziemię podatki. Chcielibyśmy (ja i brat) pozbyć się całkowicie tych gruntów jak najprostszą i najtańszą drogą na rzecz tejże kuzynki, nawet nie pobierając za ziemię żadnych pieniędzy (darowizna, „przekształcenie” kuzynki w posiadacza samoistnego itp.). Proszę o poradę, jak to przeprowadzić „krok po kroku”. Dysponujemy postanowieniem sądu o nabyciu spadku po mamie, wypisami z rejestru gruntów oraz decyzjami urzędu gminy w sprawie wymiaru podatków.

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Witam serdecznie, jestem bardzo wdzięczna za państwa porady. Już po pierwszej informacji od was jak powinnam postępować z kontrahentem udało mi się wyegzekwować naprawę u nabywcy w ramach rękojmi. Serdecznie pozdrawiam.
Violetta, 52 lata
To nie pierwszy raz korzystam z państwa pomocy. Poprzednio byłam zadowolona - teraz też. Rzeczowo i konkretnie a także szybko.
Jolanta
Z usług serwisu korzystałam już dwukrotnie. Za każdym razem otrzymałam odpowiedź szybko. Była ona wyczerpująca i przedstawiona w sposób dla mnie jasny. Ponadto zawierała przepisy prawne dotyczące mojego problemu oraz informacje o wyrokach sądu w sprawach podobnych do mojej.
Elżbieta, nauczyciel, 62 lata
Dziekuje, jestem bardzo zadowolona z Panstwa porady. Panstwa bardzo profesjonalna obsluga, godna jest polecenia znajomym, lub rodzinie w razie potrzeby. W obecnym momencie nie mam juz pytan zwiazanych z moja sprawa, mam jednak nadzieje, iz uzyskam odpowiedź na takowe, jeżeli sie pojawią.
Teresa, 61 lat
Dziękuję. Otrzymalam wyczerpującą odpowiedź.
Alicja

Skoro odnośne nieruchomości są położone w Polsce, to ma do nich zastosowanie prawo polskie – w szczególności Kodeks cywilny (K.c.). Przy załatwianiu spraw byłoby dobrze używać przyjętej i szeroko stosowanej (np. w sądach) terminologii – zwłaszcza w celu uniknięcia nieporozumień; w wielu sytuacjach.

Ustawodawca polski przyjął konwencję, że udziały są we współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.), zaś współwłasność jest przejawem prawa własności (ustawowo określonego w artykule 140 K.c.). Jeśli odejdzie się od terminologii Kodeksu cywilnego, to mówi się (ale w języku potocznym) o „udziałach we własności” – konwencja języka potocznego zdaje się być teraz wdrażana do języka prawnego (przy pomocy jednego z aktualnie opracowywanych projektów ustaw). Dotychczas (a trudno przewidzieć, co znajdzie się w nowych aktach prawnych) przyjmuje się, że własność jest tytułem prawnym do rzeczy (i to tytułem prawnym najsilniejszym) – w przypadku współwłasności uprawnienia właścicielskie przysługują współwłaścicielom (z uprawnieniami zaś wiążą się obowiązki, np. podatkowe). Od własności odróżnia się posiadanie, które (przynajmniej do tej pory) traktowane jest w Polsce jako stan faktyczny (choć o znaczeniu prawnym). Prawu w Polsce obowiązującemu znane jest określenie „posiadacz samoistny” (a także określenie „posiadacz zależny”) – za to nie ma w prawie polskim określeń: „właściciel samoistny” oraz „współwłaściciel samoistny”. Zwracam na to uwagę, bo używanie zaskakujących określeń może utrudnić załatwianie spraw.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Niestety, w Polsce nadal funkcjonują dwa oficjalne sposoby ewidencjonowania nieruchomości (art. 46 K.c.): księgi wieczyste oraz ewidencja gruntów i budynków. Prowadzenie ksiąg wieczystych podzielone jest między wyspecjalizowaną jednostkę organizacyjną podlegającą Ministrowi Sprawiedliwości i wybranymi sądami rejonowymi – z uwagi na możliwość załatwiania różnych spraw także w innych „wydziałach ksiąg wieczystych”, wydziały te mają szczególnie duże znaczenie przy zapoznawaniu się z aktami ksiąg wieczystych (np. z mapami, wypisami aktów notarialnych, aktami własności ziemi). Wykazanie się interesem prawnym (np. dotyczącym załatwiania „spraw spadkowych” lub staraniem się o stwierdzenie zasiedzenia) przydaje się w uzyskaniu dostępu do akt ksiąg wieczystych, które są prowadzone dla nieruchomości cudzych (według treści ksiąg wieczystych). Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest przez starostów (w tym przez prezydentów miast na prawach powiatu). Niekiedy zdarzają się różnice między treścią ksiąg wieczystych a treścią ewidencji gruntów i budynków.

Napisał Pan (między innymi): „Grunty były pierwotnie własnością zmarłego dziadka, który nie wystąpił o ich uwłaszczenie, czyli nie ma oficjalnego aktu własności. Od ponad 20 lat ziemię uprawia kuzynka (siostra cioteczna naszej mamy) i płaci za tę ziemię podatki.” W prawie bardzo ważne (zwłaszcza współcześnie) są dokumenty; w tym dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości. W starostwie powiatowym (ewentualnie w urzędzie gminy, bo i w niektórych urzędach gminy zachowały się liczne dokumenty) można by sprawdzić, czy było prowadzone „postępowanie uwłaszczeniowe” – czyli na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Ta ustawa z 1971 roku może być nadal stosowana (ale o uwłaszczeniu orzeka teraz sąd powszechny w postępowaniu cywilnym), więc być może nawet zasadne okazałoby się zawnioskowanie do sądu rejonowego o wydanie postanowienia w sprawie z zakresu „uwłaszczeń rolniczych”.

Postanowienie sądu (zwłaszcza już prawomocne) ze stwierdzeniem uwłaszczenia mogłoby przyczynić się do ujawnienia w księgach wieczystych uprawnień spadkobierców Pańskiego dziadka – gdyby uwłaszczenie było na rzecz Pańskiego dziadka lub jego poprzednika prawnego. Kluczowe znaczenie dla uwłaszczenia ma posiadanie (zwłaszcza posiadanie samoistne) w dniu 5 listopada 1972 r. (czyli w dniu wejścia w życie „ustawy uwłaszczeniowej”). Czy teraz (po kilkudziesięciu latach) udałoby się udowodnić przesłanki uwłaszczenia? Być może tak, ale proszę się nad tym zastanowić – ludzie umierają, zaciera się ludzka pamięć, dokumenty ulegają zniszczeniu lub zagubieniu (to przykładowe trudności dowodowe). W dodatku (z uwagi na orzecznictwo) przyjmuje się, że uwłaszczenie powinno być stwierdzone na rzecz obojga małżonków.

Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 336 K.c.: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. W zacytowanym przepisie prawnym zawarto określenia posiadania (zarówno samoistnego, jak i zależnego).

Daleki jestem od polemizowania z wyrażonym przez Pana stanowiska co do tego, kto był właścicielem odnośnych nieruchomości. Proszę jednak zastanowić się nad tym, czy to stanowisko zostałoby podzielone przez organa władzy publicznej – zwłaszcza przez sądowy wydział ksiąg wieczystych. Przyjęta praktyka pozwala na dokonywanie wpisów w księgach wieczystych w oparciu o prawomocne postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku („sądowi wieczystoksięgowemu” należy przedstawić odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z klauzulą prawomocności); analogicznie rzecz przedstawia się ze sporządzanymi przez notariuszy aktami poświadczenia dziedziczenia. Jednakże trzeba wykazać się ciągiem tytułów prawnych – zarówno do gruntu (np.: wypisy aktów notarialnych, wypisy z ksiąg wieczystych), jak i w zakresie dziedziczenia (np.: akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienia sądowe – w sprawie stwierdzenia nabycia spadku lub działu spadku). Jeżeli brakuje tytułu prawnego (np. aktu własności ziemi), to trzeba „uzupełnić formalności”.

Skoro Panowie są gotowi doprowadzić do uregulowania statusu posiadaczki określonego gruntu i to bez uzyskania wynagrodzenia, to proszę rozważyć zaproponowanie tej Pani zawnioskowania (w sądzie cywilnym) o stwierdzenie zasiedzenia. Do zasiedzenia (czyli nabycia własności wskutek upływu czasu) niezbędne jest posiadanie samoistne; według aktualnej wersji artykułu 172 K.c., do zasiedzenia nieruchomości niezbędne jest trzydziestoletnie posiadanie samoistne przez kogoś, kto nie jest właścicielem nieruchomości (niekiedy zdarza się zasiedzenie udziałów we współwłasności, np. przez jednego ze współwłaścicieli). Panów (a może także innych osób) zeznania mogłyby ułatwić udowodnienie, że zostały spełnione przesłanki zasiedzenia – przynajmniej odpowiednio wieloletnie posiadanie samoistne, a może także kontynuacja posiadania samoistnego (art. 176 K.c.) po innej osobie (np. po Pańskim dziadku). Od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia pobierana jest opłata sądowa – wysoka (2 tysiące złotych), ale i tak zapewne byłaby to opłata niższa od kwoty zakupu nieruchomości. Ponadto stwierdzenie zasiedzenia na ogół wiąże się z obowiązkiem zapłacenia podatku (według stawki 7%) od wartości mienia, którego zasiedzenie stwierdzono – za wyjątkiem wartości nakładów (np. na budynki) osoby, która nabyła własność przez zasiedzenie. Dotyczących stwierdzenia zasiedzenia przepisów proceduralnych jest mało – art. 609 i 610 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Jeżeli Panowie nie byliby w stanie wykazać się ciągłością stanu prawnego (w zakresie prawa własności), to również byłoby wykluczone zbycie nieruchomości – w tym obszaru, który znajduje się w posiadaniu owej Pani. Dokumenty przez Pana wspomniane mogą stanowić dowód, ale sama ewidencja gruntów i budynków (niekiedy w stanie dalekim od ideału) nie ma decydującego znaczenia w zakresie przysługiwania własności (dwa oficjalne systemy ewidencjonowania nieruchomości mają skutki także w tym zakresie). Gdyby zaś owa Pani była w stanie udowodnić (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.) przesłanki zasiedzenia na jej rzecz, to załatwianie spraw byłoby proste – zwłaszcza z Panów perspektywy (bo to na wnioskodawczyni spoczywałby ciężar udowodnienia zasadności wniosku o stwierdzenie zasiedzenia oraz obowiązek uiszczenia opłaty sądowej i obowiązek zapłacenia podatku od (stwierdzenia) zasiedzenia; niekiedy trzeba pokryć także koszty dodatkowe (np. za ogłoszenie o postępowaniu sądowym w sprawie z wniosku o stwierdzenie zasiedzenia).

Pan sam (albo wspólnie ze swym bratem) jest uprawniony wezwać swą kuzynkę do podjęcia starań o stwierdzenie zasiedzenia – jeżeli Pani ta uważa się za posiadacza samoistnego gruntu przez nią zajmowanego. Podobnie rzecz może przedstawiać się z innymi nieruchomościami – zwłaszcza mających posiadaczy samoistnych. Być może łatwiej dałoby się udowodnić następstwo w posiadaniu (określonych) nieruchomości od następstwa prawnego (zwłaszcza w zakresie prawa własności).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Niechciana działka rolna po zmarłej matce

Moja matka zmarła 4 lata temu. Była właścicielką działki rolnej. Teraz podatek przychodzi na mnie. Nie chcę tej działki po zmarłej matce, nie jest to na...

Otrzymanie gospodarstwa w zamian za opiekę

Brat mojej babci wraz z żoną posiadają gospodarstwo rolne o powierzchni 6 ha z zabudowaniami. Nie posiadają dzieci. Wujek jest chory na...

Jak będzie dzielone gospodarstwo rodzinne?

Moja mama zmarła w 1992 r., a tata w 2006 r. Jest nasz sześcioro rodzeństwa. W chwili śmierci mamy dwoje nie było pełnoletnie. Rodzice nie...

Darowizna, umowa dożywocia gruntów rolnych a prawo pierwokupu

Czy przy umowie dożywocia dla osoby obcej występuje prawo pierwokupu dla dzierżawcy działki rolnej? I podobnie – czy przy umowie darowizny dla osoby...

Jak darować grunty rolne żeby nie płacić podatku

Rodzice chcieliby podarować mi grunty rolne w formie darowizny. Jak najkorzystniej to zrobić, żeby nie płacić podatku, i jaką wartość...

Trudności ze zniesieniem współwłasności nieruchomości rolnej z powodu nowej ustawy

Przed 20 laty ja z mężem oraz nasi przyjaciele nabyliśmy na współwłasność ok. 200 ha ziemi rolnej w proporcjach 2/3 my, 1/3 oni. Mój mąż zmarł...

Jak uchronić się przed zasiedzeniem gospodarstwa?

Moi rodzice posiadali gospodarstwo rolne. W 1988 r. mój ojciec zachorował i nie mógł już pracować (potrzebował opieki). Odtąd w gospodarstwie...

Wykształcenie syna a nabycie gospodarstwa rolnego

Chcę darować gospodarstwo rolne synowi, czy syn musi mieć wykształcenie rolne, by mógł nabyć moje gospodarstwo? Posiada wyższe wykształcenie, ale nie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »