Kategoria: Spadkobranie i podział gospodarstw

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Trudności ze zniesieniem współwłasności nieruchomości rolnej z powodu nowej ustawy

Monika Wycykał • Opublikowane: 2017-05-19

Przed 20 laty ja z mężem oraz nasi przyjaciele nabyliśmy na współwłasność ok. 200 ha ziemi rolnej w proporcjach 2/3 my, 1/3 oni. Mój mąż zmarł kilka lat temu, a ziemię odziedziczyłam ja z synem. Niestety również spory kredyt, którego nie daliśmy rady spłacać. Przy renegocjowaniu umowy okazało się, że ziemia posiadana we współwłasności nie może stanowić zabezpieczenia kredytu. Zobowiązaliśmy się do podziału geodezyjnego tej działki. Dokonaliśmy tego w bieżącym roku*: działka podzielona na dwie działki geodezyjne w proporcjach, w jakich jesteśmy właścicielami. W trakcie przeprowadzania podziału okazało się, że przyjaciele darowali swój udział córce. Zwróciłam się do notariusza w sprawie dokonania zniesienia współwłasności między mną i synem oraz córką przyjaciół i dowiedziałam się, że jest to niemożliwe, jeżeli którakolwiek za stron nie jest rolnikiem. Ja jestem rolnikiem i mieszkam na terenie gminy, w której znajduje się działka, syn jest rolnikiem, ale mieszka w innej gminie, chociaż prowadzi razem ze mną gospodarstwo na tej działce (dojeżdża), natomiast córka przyjaciół ani nie jest rolnikiem, ani nie mieszka w naszej gminie. Czy mamy jakąś szansę na zniesienie współwłasności z jednoczesnym zachowaniem dotychczasowych praw do tej ziemi? Proszę o pomoc!

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa
Bardzo szybka odpowiedź
Maria

Niestety, ale notariusz, z którym Pani rozmawiała, ma rację – w okolicznościach przedstawionych przez Panią nie jest możliwe w pełni swobodne zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej z uwagi na reformę rolną, jaka obowiązuje od kwietnia 2016 r. Wtedy to została gruntownie zmieniona ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. 2012 r., poz. 803, z późn. zm. – dalej: u.k.u.r.).

Jak wskazywali posłowie partii opozycyjnych, w projekcie ustawy nowelizującej zasady obrotu ziemią rolną: „Przepisy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw doprowadziły do paraliżu gospodarczego, ponieważ katalog nabywców nieruchomości rolnych jest zamknięty. Ustawodawca określił szereg przesłanek o charakterze podmiotowo-przedmiotowym, których spełnienie daje możliwość nabycia prawa własności nieruchomości rolnych. (…) Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi powinny być wprowadzane w oparciu o zachowanie zasady proporcjonalności i przeprowadzone w sposób racjonalny. Proponowane zmiany cechuje duży restrykcjonizm, a ich negatywne skutki będą widoczne przez wiele lat, w postaci znacznego zahamowania rozwoju gospodarczego kraju. Takie brzmienie ustawy ma dyskryminujący charakter, a środki przyjęte w projekcie nie są proporcjonalne do realizacji zamierzonego celu” (projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, druk 660)”. Komisja sejmowa opiniująca projekt nowelizacji rekomendowała jej odrzucenie w lipcu 2016 r., w związku z czym prace legislacyjne w celu złagodzenia restrykcji nie będą kontynuowane w tym zakresie.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Niewielka nowelizacja została wprowadzona ustawą z dnia 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2016 r., poz. 1159), która wprowadziła kilka wyłączeń w odniesieniu do niektórych nieruchomości rolnych:

„Art. 1a. Przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2015 r., poz. 1014, 1433 i 1830 oraz z 2016 r., poz. 50 i 585),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi;

2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c”.

Jak widać, katalog wyłączeń jest naprawdę niewielki. We wszelkich innych przypadkach trzeba stosować znowelizowaną ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego — na podstawie wprowadzonego art. 210 § 2 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2016 r., poz. 380, z późn. zm. – dalej „K.c.”): „Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy”.

Zgodnie z art. 2a u.k.u.r.: Nabywcą nieruchomości rolnej (także w drodze zniesienia współwłasności) może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolną albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.k.u.r. za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Na potrzeby powyższej regulacji uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.k.u.r.).

Wymóg posiadania kwalifikacji rolniczych jest spełniony, jeżeli osoba prowadząca gospodarstwo uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie (art. 6 ust. 2 pkt 2 u.k.u.r.).

Powyższe przepisy są bardzo restrykcyjne. Oznacza to, jak wskazywali autorzy odrzuconego projektu nowelizacji, sparaliżowanie obrotu nieruchomościami rolnymi, ponieważ w aktualnym stanie prawnym co do zasady tylko rolnicy, Skarb Państwa lub inne państwowe osoby prawne mogą nabywać nieruchomości rolne.

W przedstawionej przez Panią sytuacji mamy do czynienia z dwoma przeszkodami:

  1. Pani syn nie mieszka od 5 lat w gminie, w której znajduje się nieruchomość rolna;
  2. córka Pani przyjaciół nie jest rolnikiem indywidualnym.

Pierwszą przeszkodę można ominąć, ponieważ, jak stanowi art. 3 pkt 1 lit. a u.k.u.r., wymagań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych nie stosuje się w przypadku nabycia nieruchomości przez osobę bliską zbywcy. To oznacza, że Pani syn może nabyć swoją część we współwłasności, ponieważ między Panią i synem występuje stosunek pokrewieństwa.

Znacznie gorsza jest druga przeszkoda dotycząca córki Pani przyjaciół. Na gruncie obowiązujących przepisów co do zasady wykluczony pozostaje podział nieruchomości rolnej na 3 części, z których każdą nabywa odrębnie Pani, syn i córka przyjaciół (brak statusu rolnika indywidualnego). Co gorsza, nie wydaje się również możliwe zniesienie współwłasności w ten sposób, że córka przyjaciół otrzyma spłatę swojej części w pieniądzu, natomiast Pani oraz syn przejmą na własność całość nieruchomości rolnej — syn nie mieszka w gminie, gdzie jest położone gospodarstwo rolne, a równocześnie nie jest osobą bliską dla córki przyjaciół, stąd nie można zastosować wyłączenia, o którym wspominałam wcześniej. Jedyny wariant prawnie dopuszczalny to zniesienie współwłasności w ten sposób, że Pani nabędzie całość nieruchomości, spłacając pozostałe osoby — tylko Pani spełnia wszystkie kryteria przewidziane w art. 2a u.k.u.r.

Zdaję sobie sprawę, że ostatnie rozwiązanie nie jest satysfakcjonujące, ponieważ wiąże się ze znacznymi nakładami finansowymi, których może Pani nie udźwignąć, spłacając wcześniejszy kredyt. W związku z powyższym zostaje ostatnia droga przewidziana w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego — złożenie wniosku do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnej o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości przez inną osobę niż rolnik indywidualny, zgodnie z poniższymi przepisami:

„Art. 2a. 4. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2013 r. poz. 173, z 2015 r. poz. 349 oraz z 2016 r. poz. 337) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r., poz. 337), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego”.

Jak wynika z powyższych regulacji, uprawniona do złożenia wniosku jest osoba, która chce „pozbyć się” gospodarstwa rolnego, a jednocześnie nie może zbyć ziemi zgodnie z art. 2a u.k.u.r., oraz osoba, która na odwrót – chce nabyć ziemię rolną i prowadzić tam działalność rolniczą. W związku z tym:

  1. córka przyjaciół mogłaby złożyć wniosek o zgodę na nabycie swojej części przez Pani syna, który nie spełnia warunków rolnika indywidualnego, lub
  2. córka przyjaciół mogłaby złożyć wniosek o zgodę na nabycie przez nią swojej części nieruchomości, ale wówczas musiałaby zostać rolnikiem;
  3. Pani syn mógłby złożyć wniosek o wyrażenie zgody na nabycie przez niego części nieruchomości należącej do córki przyjaciół, aby utworzyć tam własne gospodarstwo rolne — wówczas musiałby jednak na 5 lat przeprowadzić się do Pani gminy.

Wyrażenie zgody przez prezesa ANR nie jest obligatoryjne, jest to wyłącznie kwestia jego uznania. W sytuacji, gdy prezes ANR nie wyda zgody, zbywca nieruchomości (w tym przypadku córka przyjaciół) może zażądać wykupienia nieruchomości przez ANR:

„W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Agencja, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Agencję przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami” (art. 2a ust. 6 u.k.u.r.). Przepisy nie tłumaczą w żaden sposób, jak to żądanie ma być sformułowane w kontekście nabycia nieruchomości przy zniesieniu współwłasności – czy ANR ma nabyć całą nieruchomość rolną przy zniesieniu współwłasności? Część tej nieruchomości, która przypadłaby współwłaścicielowi? Osobiście opowiadam się za drugim wariantem, tj. wykupieniem części nieruchomości przez ANR, z tego względu, że przyjęcie pierwszej opcji wiązałoby się tak naprawdę z wywłaszczeniem pozostałych współwłaścicieli, czyli Państwa. A to z pewnością byłoby naruszenie konstytucyjnego prawa własności.

Niestety, przepisy są nowe i nie ma jeszcze wypracowanej praktyki w zakresie, jak również rozstrzygnięć sądów oraz komentarzy przedstawicieli doktryny prawniczej. Nie mogę zatem wskazać dowodu, że mój tok rozumowania jest słuszny.

Podsumowując: przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są, delikatnie mówiąc, absurdalne. Nie przystają bowiem do rzeczywistości gospodarczej oraz społecznej, uniemożliwiając uregulowanie stosunków prawnych — tak jak to ma miejsce w Państwa sytuacji (i nie tylko Państwa; analogiczne problemy mogą wystąpić np. przy rozwodzie małżonków i podziale majątku, gdy tylko jeden małżonek jest rolnikiem). W lipcu 2016 r. Rzecznik Praw Obywatelskich złożył wniosek do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie konstytucyjności przepisów wspomnianej ustawy: https://www.rpo.gov.pl/pl/content/rzecznik-skarzy-do-trybunalu-przepisy-o-obrocie-ziemia-rolna. Trybunał Konstytucyjny posiada władzę, aby uznać przepisy za niekonstytucyjne i je uchylić, tj. wyeliminować zupełnie z obrotu prawnego, aby nie znajdowały zastosowania. Jednakże rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego odnośnie obrotu ziemią rolną pozostaje całkowitą zagadką, ponieważ ustawę nowelizującą uchwaliło Prawo i Sprawiedliwość, natomiast Trybunał Konstytucyjny jest w coraz większej mierze zdominowany przez sędziów wybranych przez członków tej partii. Sędziowie Trybunału Konstytucyjnego powinni być niezawiśli i kierować się wyłącznie Konstytucją, mając na uwadze wyłącznie dobro obywateli. Aktualnie jednak ta niezawiłość nie jest aż tak oczywista.

Proponuję wstrzymać się z działaniami dotyczącymi Pani nieruchomości do czasu, aż Trybunał Konstytucyjny wyda orzeczenie, czy ustawa jest zgodna z Konstytucją. Może zdarzyć się tak, że Trybunał uchyli przepisy u.k.u.r., co będzie dla Państwa bardzo korzystne (o ile oczywiście rząd opublikuje taki wyrok, aby mógł obowiązywać…). Nie wiadomo, kiedy to nastąpi – trzeba w tym celu śledzić doniesienia medialne i ewentualnie stronę Trybunału Konstytucyjnego.

Jeżeli nie chcą Państwo czekać, pozostaje wybrać jedno z przedstawionych powyżej rozwiązań.

* Opis sprawy z grudnia 2016 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »