Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż nieruchomości rolnej z budynek przeznaczonym do działalności gospodarczej - bez podatku

Piotr Brożyński • Opublikowane: 2017-07-07

Zakupiłem 4-hektarowe gospodarstwo rolne z budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. W planie zagospodarowywania część z budynkami widnieje jako RM zabudowa zagrodowa, a pozostała część to użytki rolne. Na 20 m2 budynku gospodarczego zarejestrowałem działalność gospodarczą. Chciałbym teraz sprzedać całą nieruchomość jeszcze przed upływem 5 lat. Czy wobec tego będę musiał zapłacić podatek 19% od całego dochodu, czy tylko od tych 20 m2 użytkowanych w działalności? Jak wyliczyć wartość tej części? Dodam jeszcze, że nowy nabywca ma zamiar nadal użytkować te 20 m2 w działalności, a resztę pozostawia do użytku rolnego.

Piotr Brożyński

»Wybrane opinie klientów

Z usług serwisu korzystałam już dwukrotnie. Za każdym razem otrzymałam odpowiedź szybko. Była ona wyczerpująca i przedstawiona w sposób dla mnie jasny. Ponadto zawierała przepisy prawne dotyczące mojego problemu oraz informacje o wyrokach sądu w sprawach podobnych do mojej.
Elżbieta, nauczyciel, 62 lata
Dziekuje, jestem bardzo zadowolona z Panstwa porady. Panstwa bardzo profesjonalna obsluga, godna jest polecenia znajomym, lub rodzinie w razie potrzeby. W obecnym momencie nie mam juz pytan zwiazanych z moja sprawa, mam jednak nadzieje, iz uzyskam odpowiedź na takowe, jeżeli sie pojawią.
Teresa, 61 lat
Dziękuję. Otrzymalam wyczerpującą odpowiedź.
Alicja
Odpowiedź otrzymałem szybko i po dodatkowych pytaniach odpowiedź była wyczerpująca. Bardzo dziękuję.
Marek, 67 lat, emeryt
Sprawnie , szybko , fachowo - zdecydowanie polecam.
Robert

Zakładam, że opisana przez Pana nieruchomość posiada jedną księgę wieczystą, a zatem stanowi jeden przedmiot własności. Następnie należy zaznaczyć, iż sprzedaż nieruchomości, niewykonywana w ramach działalności gospodarczej, po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Sprzedaż nieruchomości przed upływem wskazanego 5-letniego okresu co do zasady podlega opodatkowaniu, nawet jeśli nie wiąże się z działalnością gospodarczą.

W takim przypadku zastosowanie mogą mieć jednak dwa zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym.

Pierwsze ze zwolnień to tzw. zwolnienie na cele mieszkaniowe, w myśl którego zwolnione z opodatkowania są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Drugie zwolnienie związane jest ze sprzedażą nieruchomości rolnych i wskazuje, iż zwolnione z opodatkowania są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Odpowiadając na pytanie, należy stwierdzić, iż co do zasady sprzedaż opisanej przez Pana nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, podlega opodatkowaniu. Przy określaniu zobowiązania podatkowego mogą mieć natomiast zastosowanie wskazane zwolnienia z opodatkowania. Jeśli planuje Pan wydatki na cele mieszkaniowe, przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego mógłby zostać zwolniony z opodatkowania na podstawie zwolnienia na cele mieszkaniowe. Jeśli chodzi o grunt rolny, to o ile przy jego wykorzystaniu prowadzone było gospodarstwo rolne, a nabywca nie zmieni przeznaczenia gruntu, to może mieć w tym wypadku zastosowanie zwolnienie związane jest ze sprzedażą nieruchomości rolnych.

Jeśli chodzi o budynek przeznaczony do działalności gospodarczej, to zakładam, że ewidencja środków trwałych wskazuje na cały budynek, a nie na faktyczne użytkowane do działalności 20 m2. W takim wypadku całość przychodu z jego sprzedaży będzie postrzegana jako przychód związany z działalnością gospodarczą. W przypadku sprzedaży środków trwałych podstawą opodatkowania jest przychód po odjęciu niezamortyzowanej części wartości początkowej składnika majątku.

W przedstawionym przypadku najkorzystniej byłoby zatem opodatkować każdą ze „składowych” nieruchomości indywidualnie, stosując zwolnienia podatkowe tam, gdzie to możliwe.

Jeśli chodzi o sposób podziału wartości nieruchomości w celu odrębnego opodatkowania poszczególnych ich części, to przepisy nie regulują tej kwestii. Organy przyjmują jako prawidłowe różne rozwiązania. Jako przykład można tu przedstawić następującą interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. IBPP1/4512-355/15/ES, która dotyczy co prawda podatku VAT, ale dotyka również omawianej materii: „Odnośnie zastosowania przez Wnioskodawcę odpowiedniego klucza alokacji, należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy częściowo nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Zatem w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości zastosować do nich właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części – opodatkowane VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku.”

Organy wskazują przy tym, że wybór metody podziału wartości zależy od podatnika i musi być miarodajny w danej sytuacji. Nie rozsądzając tej kwestii ostatecznie, należy stwierdzić, iż ze względu na fakt różnego typu poszczególnych części składowych omawianej nieruchomości, najbardziej adekwatnym w rozpatrywanej sytuacji byłby klucz podziału oparty na określeniu wartości poszczególnych części składowych nieruchomości (budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego i gruntu rolnego). Jeśli chodzi o ustalenie wartości poszczególnych części, to podatnik sam powinien ustalić wartość zbywanych elementów majątku, a przepisy nie dają w tym zakresie dalszych wskazówek. Ważne, aby ustalone kwoty odzwierciedlały wartość rynkową poszczególnych przedmiotów sprzedaży. Najbardziej przejrzystym wydaje się określenie wartości poszczególnych składników majątku już w umowie sprzedaży, w której cała wartość transakcji będzie rozbita na poszczególne części składowe nieruchomości. Akt notarialny powinien też zawierać oświadczenie nabywcy o przeznaczeniu gruntu na cele rolne dla potrzeb zwolnienia związanego ze sprzedażą nieruchomości rolnych.

W przypadku sprzedaży elementów majątku związanego z działalnością gospodarczą powstać może kwestia opodatkowania VAT, ale to zagadnienie wykracza już poza zakres postawionego pytania.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zakup działki rolnej od dłużnika KRUS

Interesuje mnie zakup działki rolnej z zadłużeniem z tytułu niezapłaconych składek KRUS. Sprzedający zaproponował spisanie umowy przedwstępnej na kwotę...

Użytkowanie działki rolnej a prawo pierwokupu

Od kilku lat za ustną zgodą właścicieli użytkuję sąsiadującą z moją działkę (wypasam bydło i wykaszam niedojady). Właściciel poinformował...

Dokupienie drugiej połowy działki rolnej

Dzień dobry, chciałbym zorientować się w możliwościach działania związanych z działką rolą. Jestem współwłaścicielem działki...

Darowizna siedliska synowi, który nie jest rolnikiem

Jesteśmy rolnikami. Posiadamy półhektarowe siedlisko z dobrą klasą ziemi. Czy można przepisać w formie darowizny siedlisko z ojca na syna,...

Przedłużenie dzierżawy gruntów rolnych od ANR

W trzy osoby w wieku emerytalnym dzierżawimy od Agencji Nieruchomości Rolnych ok. 80 ha ziemi. Nie jest to żadna spółka. Chcemy przedłużyć...

Odkupienie od sąsiada części działki rolnej a ograniczenia nowej ustawy rolnej

Chciałbym poszerzyć granicę swojej działki o ok. 1000 m 2 , ponieważ budynek na mojej działce znajduje się zalewie 1,5 m od granicy sąsiada....

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »