Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż gruntów rolnych według nowych przepisów

Autor: Maciej Podgórski • Opublikowane: 2017-02-20

Wyrokiem sądu stałam się właścicielką 4 ha gruntu rolnego – był to grunt mojego dłużnika zajęty przez komornika i nie został sprzedany w licytacjach. Byłam zmuszona go przejąć i teraz nie wiem, co mogę z nim zrobić. Chciałabym sprzedaż te grunty rolne, tylko jak to wygląda w świetle nowych przepisów? W gminie jest w studium pod zabudowę mieszkaniową, ale nie został uchwalony plan miejscowy, więc jest to nadal grunt rolny. Obecnie uprawia tę ziemię miejscowy rolnik. Nie wiem, czy mam z nim podpisać umowę dzierżawy. Czy jeśli podpiszę z nim taką umowę, będzie miał prawo pierwokupu? Może lepiej nic z tym nie robić i niech sobie uprawia do momentu, kiedy jednak jakoś tego nie sprzedam? Nie wiem, co jest dla mnie korzystne w tej sytuacji.

Maciej Podgórski

»Wybrane opinie klientów

Witam Państwa, oczywiście porada prawna okazała się przydatna i skuteczna. Już za parę dni rozpoczynamy proces przekształcania naszej spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Dziękujemy za okazaną pomoc i pozdrawiam
Edward, 60 lat, emeryt straży granicznej
Bardzo serdecznie dziękuję Pani oraz osobą pomagającym w mojej sprawie. Za tak szczegółowe i dokładne wyjaśnienie problemu poparte wieloma przepisami prawa. W razie czego będę się kontaktował w przyszłości. Pozdrawiam serdecznie.
Mateusz, 35 lat, poligraf
Serdecznie dziękuję za pomoc. Jeżeli tylko będę miała jakikolwiek wątpliwości natury prawnej, na pewno skorzystam ponownie z serwisu wdzięczna za porady i wskazówki.
Renata
 Jestem zadowolony z odpowiedzi dodatkowej. 
Zbigniew, inżynier, 87 lat
Bardzo szybka i rzetelna odpowiedź. Profesjonalne podejście do klienta. Możliwość zadawania dodatkowych pytań jest niewątpliwie wielkim atutem usługi. Dziękuję za zajęcie się moją sprawą.
Emilia, 41 lat
Bardzo dobra, konkretna porada. Fachowe wyjaśnienie sytuacji przystępnym językiem. Szybkie odpowiedzi na pytania dodatkowe. Informacje, które otrzymałem były bardzo pomocne. Oparcie jakie otrzymałem w fachowej poradzie podziałało uspokajająco. Serdecznie dziękuję serwisowi i panu Panie Marcinie. Pozdrawiam.
Włodzimierz
Porada (analiza prawna) została bardzo szybko i fachowo zrealizowana, a treść przedstawionej analizy jest całkowicie jasna dla osoby niebędącej prawnikiem.
Paweł, nauczyciel akademicki, 64 lata
Szybko, wyczerpująco, kompleksowo, wraz z interpretacją DKIS. Bardzo dziękuję
Grzegorz, urzędnik, 41 lat
Szybkość odpowiedzi, cena porady, mozliwość zadawania pytań dodatkowych. 
Emilia, 30 lat, rolnik

Andrzej
Dziękuję za wyczerpujące informacje 
Elżbieta
Dziękuję za bardzo szczegółowe, rzeczowe i fachowe poradnictwo w przedłożonej sprawie. Porada Pana rzuciła nam dużo światła i jesteśmy wdzięczni.
Zbigniew, 74 lata
Zrozumiałem sprawę na tyle by zastanowić się, o przeprowadzenie postępowania spadkowego, po zmarłych rodzicach. Postraszę chociaż nikczemnika że to zrobię ,czy to zrobię to przekalkuluję na ile gra warta świeczki. Dziękuje.
Stanisław
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź . Wszystkim polecam korzystanie z EPorady24.
 
Maria
Witam. Miałam obawy co do porad internetowych ale zależało mi na czasie więc postanowiłam spróbować i nie żałuję, profesjonalne podejście do sprawy ,wszystko wyjaśnione i pomocne polecam.
Małgorzata
Bardzo obszerna i szczera do bólu opinia. Dokładnie tego co potrzebowałem. Bez owijania w bawełnę, bardzo konkretnie i obszernie. Na mały minus pytanie dodatkowe złożone jako uzupełnienie zostały pominięte.
Maciej
Dziękuję bardzo za szybkie odpowiedzi i wyczerpujące informacje dotyczące mojej sprawy.
Mirosław
Jestem zadowolona z Waszych usług, już 2-gi raz dostaję odpowiedź, która jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym (dla nie prawnika ) językiem i w ciągu doby, Trzymacie poziom już 10 lat i oby tak dalej. 
Krystyna, inżynier, 70 lat
Wszystko jest na najwyższym poziomie
Sebastian, 44 lata, mechanik samochodowy
Bardzo wysoko oceniam współpracę z serwisem , odpowiedz prawnika była wyczerpująca i rzetelna . 
Edyta
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Rozwiała moje wątpliwości. Pomogła mi w rozwiązaniu problemu.
Anna
W ciągu niespełna godziny otrzymałem wyczerpującą odpowiedź, a to bez wychodzenia z domu i \"szukania\" prawników. .
Roman, emeryt, 72 lata
Bardzo sprawnie i na temat.
Klaudiusz
Szybka odpowiedź, która została przesłana następnego dnia, to największy atut. Muszę też przyznać, że informacje były rzetelnie i wyczerpująco przedstawione. Dla mnie to wygodna forma rozwiewania wszelkich wątpliwości prawnych towarzyszących sprawom biznesowym - nie tracę czasu a koszty akceptowalne. 
Ewa
Błyskawiczna reakcja, gotowość do niezwykle wnikliwego pochylenia się nad problemem, cierpliwe wyjaśnianie tematów trudnych dla laika, a reasumując - bardzo profesjonalna opieka nad klientem - to może zasługiwać tylko na najwyższą ocenę!
Katarzyna, 53 lata
Bardzo dziękuję - szybko i profesjonalnie.
Beata
Po raz kolejny bardzo rzetelna i wyczerpująca odpowiedz na pytania.
Przemysław
Bardzo polecam ten serwis. Odpowiedzi otrzymałam szybko i rzetelnie podparte przepisami. 
Małgorzata
Jestem bardzo zadowolona z pomocy którą uzyskałam na portalu. Odpowiedź otrzymałam w ekspresowym tempie płacąc za to niewiele ponad 80 zł. Wiadomość którą dostałam była wyczerpująca, wszystkie informacje zostały przekazane w sposób jasny i zrozumiały. Dodatkowo były umieszczone wyroki SN z przeszłości na których mogłam się oprzeć. Polecam każdemu.
Katarzyna, 29 lat
Odpowiedz wyczerpująca,ale jak to zwykle bywa rodzą się następne pytania.
Bogusław

Zacznijmy od tego, że zgodnie z art. 46 (1) Kodeksu cywilnego – nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pod pojęciem „nieruchomości rolnej” – należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Ponadto zgodnie z przekazanymi informacjami plan miejscowy dla Pani nieruchomości nie został uchwalony, a nieruchomość jest wykorzystywana rolniczo. Powierzchnia gruntu wynosi 4 ha. Z powyższego wynika, iż obrót nieruchomością ze względu na jej charakter rolny i powierzchnię podlega ograniczeniom z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (wyłączone są grunty o pow. poniżej 0,3 ha). Nowela wskazanej ustawy wprowadzająca wspomniane ograniczenia weszła w życie w dniu 30 kwietnia 2016 r.

W myśl nowej regulacji obrót nieruchomościami rolnymi podlega ograniczeniom.

Po pierwsze nieruchomości rolne mogą nabywać jedynie rolnicy indywidualni. Zatem jeśli rolnik, o którym Pani wspomniała, spełnia warunki określone ustawą z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tj. określone w art. 6-7, to wówczas może nabyć nieruchomość. Poniżej przedstawiam te wymogi w całości:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Art. 6. 1. (29) Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

2. Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2008 r. Nr 69, poz. 415, z późn. zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

4. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy art. 5 ust. 2 i 3.

Art. 7. 1. Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

2. (uchylony).

3. (uchylony).

4. (30) Dowodem potwierdzającym zamieszkanie jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały.

5. Dowodem potwierdzającym spełnienie warunku określonego:

1) w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zakresie dotyczącym powierzchni użytków rolnych jest oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu;

2) w art. 5 ust. 1 pkt 2 jest oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

6. Przy zawieraniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do przedłożenia dowodów, o których mowa w ust. 1, 4, 5 i 9 oraz przepisach wydanych na podstawie ust. 8 pkt 5, albo złożenia oświadczenia, że nie spełnia warunków określonych w art. 5 i 6. W oświadczeniu tym należy podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem.

7. Dowody, o których mowa w ust. 1, 4, 5 i 9, w przepisach wydanych na podstawie ust. 8 pkt 5, oraz oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, stanowią załączniki do umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej.

8. Minister właściwy do spraw rozwoju wsi określi, w drodze rozporządzenia:

1) wykaz kierunków studiów wyższych, których ukończenie uznaje się za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego,

2) wykaz zawodów, których posiadanie uznaje się za wykształcenie średnie rolnicze lub wykształcenie zasadnicze zawodowe rolnicze,

3) zagadnienia objęte zakresem studiów podyplomowych, ze względu na które uznaje się te studia za studia podyplomowe, których zakres jest związany z rolnictwem,

4) wykaz tytułów kwalifikacyjnych, tytułów zawodowych oraz tytułów zawodowych mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej,

5) rodzaje dowodów potwierdzających posiadanie kwalifikacji rolniczych, o których mowa w art. 6 ust. 2 pkt 2

– mając na względzie wykonywanie działalności rolniczej przez osoby posiadające kwalifikacje rolnicze.

9. Dowodem potwierdzającym posiadanie kwalifikacji rolniczych mogą być również odpowiednie dokumenty wydane przez właściwe organy lub instytucje państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej.”

Ustawa nie stawia wymogu, aby do sprzedaży rolnikowi nieruchomości rolnej konieczne było podpisanie z nim umowy dzierżawy. Jeśli natomiast zawrze Pani z tymże rolnikiem umowę dzierżawy, skutkować to będzie nabyciem przez tego rolnikowi ustawowego prawa pierwokupu (po spełnieniu wymogów formalnych z tej ustawy).

Może Pani również sprzedać nieruchomość innemu podmiotowi niż rolnik, przy czym w takim przypadku ustawa zawęża krąg potencjalnych nabywców. Krąg ten obejmuje osoby bliskie względem zbywcy – czyli Pani (zdefiniowane w ustawie jako zstępni – dzieci, wnuki itd., wstępni – rodzice, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione), jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz ANR, osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych Kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania, parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody, a także inne , pozostałe podmioty, które uzyskały zgodę na nabycie od prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, w formie decyzji administracyjnej.

Podsumowując – decyzja o zbyciu gruntu należy do Pani, jednakże wybór formy zbycia zależy od tego, czy woli Pani uzyskać jednorazowo cenę sprzedaży, czy też zatrzymać nieruchomość i otrzymywać dochód w postaci czynszu – licząc się jednak z konsekwencją w postaci prawa pierwokupu. Sugerowane przez Panią rozwiązanie, aby nie robić nic i pozwolić rolnikowi na uprawę gruntu, rodzi z kolei taki skutek, że jeśli tenże rolnik będzie nadal korzystał z gruntu bez tytułu prawnego, to w dłuższym okresie czasu istnieje możliwość zasiedzenia określona w Kodeksie cywilnym.

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Tak więc Pani nieruchomość można:

  1. sprzedać rolnikowi, który korzysta z gruntu, bez konieczności zawierania umowy dzierżawy.
  2. albo innym wymienionym w ustawie podmiotom – jeśli takowe są i zechcą kupić.

Można też wystąpić o zgodę prezesa ANR na zbycie innemu podmiotowi lub też zawrzeć z rolnikiem umowę dzierżawy – uzyska przez to prawo pierwokupu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zgoda Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej


Od dnia wejścia w życie nowej ustawy o ziemi rolnej nabycie nieruchomości rolnej przez osoby niebędące rolnikami, poza nielicznymi wyjątkami, wymaga uzyskania zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Zgoda udzielana jest w drodze decyzji administracyjnej.

Zakup działki rolnej z warunkowym pozwoleniem na budowę


Jestem osobą fizyczną i chcę kupić działkę rolną z warunkowym pozwoleniem na budowę. Działka ma niemal 2 hektary. Mam podpisaną umowę przedwstępną. Działka jest oddana do mojego użytku, ale mogę ją kupić dopiero w 2017 r. Czy będę mógł to zrobić, nie będąc rolnikiem?

Dzierżawa gruntu od gminy a prawo pierwokupu


Podejrzewam, że władze w gminie próbują mi uniemożliwić kupno nieruchomości rolnej należącej do gminy. Do wczoraj byłem dzierżawcą tej nieruchomości przez ostatnie 10 lat. Dostałem informację, która była również wywieszona na tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy, o przetargu nieograniczonym na tę nieruchomość. Wskazano w niej, że dotychczasowemu dzierżawcy (czyli mnie) przysługuje prawo pierwokupu – czyli nie muszę się pojawiać na przetargu, tylko czekać na propozycję przystąpienia do umowy od notariusza. Przypuszczam jednak, że w momencie wygaśnięcia umowy dzierżawy tracę prawo pierwokupu. Proszę o rozstrzygnięcie tej kwestii: czy przysługuje mi prawo pierwokupu, mimo że umowa dzierżawy już wygasła? Jeśli nie, czy można dochodzić swoich praw w sądzie ze względu na błędną interpretację urzędu gminy i wprowadzeniu mnie w błąd?

Umowa dzierżawy gruntu a zakup tej nieruchomości


Mam umowę dzierżawy gruntu gminnego na cele rolnicze od 2009 r. do 2020 r. Jestem rolnikiem i chciałbym kupić ten grunt. Czy przysługuje mi prawo pierwokupu? W umowie nie ma o tym nic napisane.

Czy działka rolna o powierzchni 0,3 ha podlega ograniczeniom ustawy?


Czy działka rolna o powierzchni dokładnie 0,3 ha podlega ograniczeniom ustawy rolnej? Jest do kupienia nieruchomość na wsi. To dom i zabudowania, słowem siedlisko. Do niego przylega 30-arowa działka rolna. Nie jestem rolnikiem. Czy jest jakaś możliwość jej kupna?

Kto po zmianie przepisów może nabyć działkę rolną?


Chcę sprzedać działkę rolną o powierzchni 1, ha z wydanymi warunkami zabudowy na dom jednorodzinny. Kto po zmianie przepisów może nabyć taką działkę? Czy może nabyć ją osoba nieprowadząca gospodarstwa rolnego?

Odrolnienie mniej niż pół hektara ziemi


Witam, mój problem polega na tym, że chciałbym odrolnić ziemie rolna klasy I–III. Podobno od 2016 roku weszły nowe przepisy i jest teraz gorzej. Mój tata posiada 10ha ziemi, trzy lata temu moja siostra pobudowała dom jako siedlisko (musiał jej przepisać 1,1 ha) przy drodze publicznej. Teraz ja chciałbym się wybudować za nią, wzdłuż pola jest zostawiona droga polna do reszty pola. Czy da się odrolnić mniej niż pół hektara ziemi bez zgody ministra? Nie ma planu dla terenu.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »