Spór rodzinny o nieruchomość na wsi - jak się zabezpieczyć przed zasiedzeniem?

Zasiedzenie w dobrej lub złej wierze

Sprawy majątkowe w rodzinie nie zawsze łatwo rozwiązać polubownie. W tej sprawie istnieją sposoby na to, żeby uniknąć zasiedzenia nieruchomości przez brata Pani taty.

Podstawą w tej sprawie są przepisy o zasiedzeniu przewidziane w Kodeksie cywilnym (K.c.). Zgodnie z art. 172 § 1 K.c. – posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie zaś 30 lat nabywa własność, nawet jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze. Posiadanie w złej wierze występuje wtedy, gdy posiadacz ma świadomość, iż nie jest prawowitym właścicielem. Tutaj nie ulega wątpliwości, że brat taty oraz babcia wiedzą, iż nie są właścicielami, a więc trzeba liczyć okres 30 lat.

Zobacz również: Posiadacz samoistny nieruchomości rolnej

Posiadanie samoistne

Pozostałe warunki to posiadanie samoistne, czyli rządzenie, korzystanie z nieruchomości jak właściciel. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto korzysta z rzeczy jak właściciel. Nie ma w przepisach określonego katalogu czynności, jakie powinno się wykonywać, jednakże powstała już pewna spójna praktyka. Powinno się wówczas zarówno czerpać pewne korzyści, jak i ponosić nakłady i ciężary związane z nieruchomością. Fakt płacenia podatków jest jednym z elementów podnoszonych w sprawach o zasiedzenie i ma pewien wpływ, choć sam w sobie nie jest okolicznością decydującą. Dobrze, że do tej pory Państwo płacili podatek. Nie jest niezbędny zwrot podatku za ostatni rok, ale można by to zrobić, tak na wszelki wypadek, gdyby miało dojść do sprawy o zasiedzenie. W tytule przelewu mogłoby się znaleźć sformułowanie w rodzaju „zwrot za opłacony podatek od nieruchomości” i byłoby wiadomo, czego wpłata dotyczyła.

Nie wiem, czy w opisanej sprawie upłynął już określony przepisami czas, ale można też podjąć jakieś inne działania dotyczące nieruchomości, wskazujące na to, że Pani tata wciąż się nią interesuje i w jakiś sposób zajmuje.

Zobacz również: Dojazd do posesji przez działkę sąsiada

Zawarcie umowy dzierżawy, najmu, użyczenia

Co do zawarcia umowy dzierżawy, czy też użyczenia, jest to bardzo dobry pomysł, który pozwoli uniknąć zasiedzenia i zaraz wyjaśnię, w jaki sposób. Co prawda można uznać, że została zawarta umowa użyczenia w sposób dorozumiany (nie ma bowiem konieczności zawarcia umowy pisemnej), ale w razie jakichś sporów lepiej byłoby, żeby istniał odpowiedni dokument, który można przedstawić w sądzie. Otóż, aby doszło do zasiedzenia, musi istnieć przez cały czas posiadanie samoistne, to znaczy, że ktoś włada, jak właściciel. Jeśli ktoś posiada daną nieruchomość na podstawie jakiejkolwiek umowy, np. najmu, użyczenia, dzierżawy, to jest tak zwanym posiadaczem niesamoistnym, czy też zależnym. Taka osoba nie może nigdy zasiedzieć nieruchomości. Najemca, nawet jeśli ma umowę przez okres 50 lat, nigdy nie może stać się właścicielem na skutek zasiedzenia.

Zatem w interesie Pani taty byłoby zawrzeć umowę dzierżawy, oczywiście o wynikających z tego skutkach w kontekście zasiedzenia nie trzeba wspominać jego bratu. Należy więc zawrzeć jakąś umowę – najmu, dzierżawy czy też użyczenia. Jeśli miałaby to być dzierżawa, to na jakiś niezbyt odległy okres, np. 3 czy 5 lat z klauzulą rozwiązania umowy za wypowiedzeniem, bo przy umowie dzierżawy ustawowe okresy wypowiedzenia są długie i mogłoby to być niekorzystne. Nie ma przecież przeszkód, żeby taką umowę potem zawrzeć na kolejne 3 lata, jeśli będzie potrzeba. To będzie akurat najlepsze rozwiązanie w tej sytuacji. Owszem, można ewentualnie dowodzić, że zawarto ją w sposób dorozumiany, bo Państwo się zgodzili na korzystanie, oni płacą, ale lepiej byłoby to mieć na piśmie, bo, jak mówiłam, łatwiej przedstawić dowód z dokumentu, niż potem w sądzie prowadzić przesłuchania stron, które mogą sobie wzajemnie zaprzeczać i się spierać.

Jeśli jednak nie jest Państwa celem uzyskiwanie pieniędzy za korzystanie z domu i pola, a jedynie zabezpieczenie przed zasiedzeniem, to wystarczy spisanie umowy użyczenia, która przecież będzie dla babci i brata korzystna.

Postępowanie o eksmisję

Gdyby jednak babcia i wuj odmówili spisania umowy dzierżawy lub użyczenia czy najmu, można zagrozić, że wobec tego zostanie wszczęte postępowanie o eksmisję, bo zajmują dom bez podstawy prawnej. Jeśli odmówią, to oficjalnie trzeba będzie wypowiedzieć użyczenie (które do tej pory faktycznie istniało), wezwać do opuszczenia mieszkania i zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Może to ich skłoni do refleksji, że lepiej już spisać umowę. Ewentualne postępowanie eksmisyjne można ograniczyć do wujka, skoro, jak rozumiem, nie zależy Państwu akurat na eksmisji babci.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼