Rozwiązanie umowy dzierżawy ziemi

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Obawiam się, że w opisanej przez Pana sytuacji nie ma możliwości zerwania umowy dzierżawy bez dodatkowych kosztów. Rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia musiałoby nastąpić za zawinieniem drugiej strony, a takich okoliczności Pan nie podał. Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Z przepisów o najmie wynika, że właściwie taka sytuacja jest dopuszczalna, o ile inne nie zostaną wskazane w umowie, jeśli powstanie zaległość w płaceniu czynszu za dwa pełne okresy płatności. Ta opcja nie jest Panu przydatna.

Oczywiście rozwiązanie umowy może zawsze nastąpić za porozumieniem stron. To jednak mało prawdopodobne w tym przypadku, skoro dzierżawca ma zagwarantowaną karę umowną na wypadek rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym przez wydzierżawiającego.

Kiedy oświadczenie woli może być nieważne?

Wskazuje Pan, że czuje się oszukany przez dzierżawcę. Tu są pewne możliwości, aczkolwiek trudno uznać, że mamy tu do czynienia z wprowadzeniem w błąd. Z umowy wynika, że to Pan płaci podatki itp. (wykreślono odmienne zdanie, Pan takie postanowienia zaakceptował). Nie ma wpisu dotyczącego dopłat, ale to, kto może otrzymywać dopłaty, wynika wprost z przepisów regulujących tę kwestię i skoro odmiennie nie ustalono w umowie dzierżawy, to trudno także mieć pretensje do dzierżawcy. Jako osoba posiadająca gospodarstwo rolne powinien Pan z założenia znać przepisy obowiązujące w tej kwestii. Przy podpisywaniu umowy można było negocjować tę kwestię. Niemniej jednak wyjaśnię, że prawo cywilne zna instytucję nieważności czynności prawnej (zawarcia umowy na przykład) oraz uchylenia się od skutków czynności prawnej.

Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych. Myślę, że z taką sytuacją nie mamy tu do czynienia. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Również nie o tym Pani pisze.

W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Opisaną przez Pana sytuację trudno tutaj zakwalifikować, chociaż być może jest Pan w stanie wykazać, że rzeczywiście ustalenia były inne, że obiecywano Panu zwrot dopłat.

Skorzystanie jednak z tej formy rozwiązania umowy na pewno skończy się postępowaniem sądowym, które może narazić Pana na poważne koszty. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Jeśli złoży Pan takie oświadczenie, to druga strona może nie zgodzić się z jego zasadnością i albo dzierżawca wystąpi o karę za rozwiązanie umowy, albo Pan będzie musiał wystąpić do sądu o wydanie nieruchomości. W każdym z przypadków będzie Pan musiał udowodnić istnienie błędu, podstępu, czyli przesłanek do uchylenia się od oświadczenia o zawarciu umowy dzierżawy.

Zbycie nieruchomości wraz z dzierżawą

W mojej ocenie warto tutaj rozważyć zbycie nieruchomości wraz z dzierżawą. Samo istnienie umowy dzierżawy nie przeszkadza w realizowaniu uprawnień właścicielskich. Może Pan dysponować nieruchomością i zbyć ją oczywiście po uprzednim powiadomieniu o dzierżawie nabywcy. Skoro do umowy dzierżawy zastosowanie mają przepisy o najmie, to zgodnie z art. 678 K.c. „w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody”. Tutaj szkody nie będzie, bo z umowy wynika możliwość ustawowego wypowiedzenia umowy, zatem i bez sprzedaży wypowiedzenie może nastąpić. Może Pan też, i to chyba jest optymalna opcja, wypowiedzieć umowę dzierżawy i sprzedać nieruchomość w trakcie biegu okresu wypowiedzenia, co może być bardziej zachęcające dla kupca.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.