Rękojmia należytego prowadzenia działalności rolniczej

W chwili obecnej kwestie związane z obrotem nieruchomościami rolnymi reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. z 2018 r., poz. 1405). Zgodnie z zapisami tej ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do:

„1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2018 r., poz. 91 i 1162),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi;

2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c.”

Planowany przez Pana zakup będzie zatem podlegał jej regulacjom. W takim wypadku pełne zastosowanie będzie miał art. 2a, który stanowi, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Zgodnie z art. 6 ustawy – za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Zgodnie z ustawą osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

„a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie; (…).”

Za posiadanie kwalifikacji rolniczych uważa się uzyskanie:

„a) wykształcenia rolniczego zasadniczego zawodowego, zasadniczego branżowego, średniego, średniego branżowego lub wyższego lub

b) tytułu kwalifikacyjnego lub tytułu zawodowego, lub tytułu zawodowego mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiadanie co najmniej 3-letniego stażu pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenia wyższego innego niż rolnicze i posiadanie co najmniej 3-letniego stażu pracy w rolnictwie albo wykształcenia wyższego innego niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiadanie co najmniej 3-letniego stażu pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenia podstawowego, gimnazjalnego, zasadniczego zawodowego lub zasadniczego branżowego innego niż rolnicze i posiadanie co najmniej 5-letniego stażu pracy w rolnictwie.”

Zatem niezwykle trudno jest wejść w posiadanie gruntów rolnych. Ogranicza nas nie tylko kwestia prowadzenia gospodarstwa rolnego, odpowiedniego wykształcenia, ale też cenzus czasowy zamieszkiwania na danym terenie. Oczywiście ustawa przewiduje pewne wyjątki od tych surowych reguł. Między innymi nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

„1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2017 r. poz. 1856 oraz z 2018 r. poz. 311) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. z 2018 r., poz. 627), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.”

Rozumiem, że liczy Pan na możliwość uzyskania zgody na podstawie tych przepisów. Przede wszystkim zatem z wnioskiem może wystąpić rolnik chętny do sprzedaży nieruchomości, który nie ma komu przekazać gruntów rolnych, a chciałby zrezygnować z prowadzenia działalności rolniczej. Po drugie, musiałby Pan wykazać, że będzie dawał rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Za działalność rolniczą uważa się prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zgodnie z polską klasyfikacją działalności uprawa ziół zaliczona jest do produkcji rolnej. Jest tam ujęta jako uprawa roślin wieloletnich w podklasie, która obejmuje:

• uprawę roślin przyprawowych i aromatycznych:
  – o pieprzu (z rodzaju Piper),
  – o chili i papryki słodkiej (z rodzaju Capsicum),
  – o gałki muszkatołowej i kardamonu,
  – o anyżu, badianu i kopru włoskiego,
  – o cynamonu,
  – o goździków,
  – o imbiru,
  – o wanilii,
  – o chmielu,
  – o pozostałych roślin przyprawowych i aromatycznych,
• uprawę roślin wykorzystywanych do produkcji leków, środków odurzających i wyrobów farmaceutycznych,
• uprawę roślin wykorzystywanych do wyrobu środków owadobójczych, grzybobójczych lub podobnych celów.

Najtrudniejsze do udowodnienia jest dawanie rękojmi należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. W dotychczasowej praktyce orzeczniczej w tym zakresie spotyka się z takimi stwierdzeniami, że chodzi tu o wykazanie pewnych doświadczeń, umiejętności, praktyki prowadzenia działalności gospodarczej rolnej danego rodzaju. W wyroku z dnia 29 sierpnia 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyjaśnił: „sama deklaracja zatrudnienia osoby o stosownych kwalifikacjach dla prowadzenia produkcji rolnej nie może być uznana za wystarczającą dla stwierdzenia wystąpienie jednej z niezbędnych przesłanek wyrażenia zgody – dawania przez nabywcę rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej; skoro nabywcą miałaby być osoba prawna, a więc podmiot o charakterze korporacyjnym, warunkiem należytego prowadzenia działalności w danym zakresie byłoby istnienie stosownych struktur bądź choćby pojedynczych osób zatrudnionych w strukturze kierowniczej firmy, które – wobec posiadanego doświadczenia czy choćby wykształcenia – mogą zarządzać czy choćby nadzorować działalność w danym zakresie; nie sposób uznać za wystarczającą wolę zatrudnienie osoby o stosownych kwalifikacjach do pracy przy produkcji rolnej; nie ma wówczas podstaw do uznania możliwości nadzorowania działalność w danym zakresie; brak bowiem w strukturach firmy osób, które mogłyby to prawidłowo czynić; wprawdzie ogólna reguła swobody działalności gospodarczej przemawia za możliwością podjęcia przez każdy podmiot dowolnej aktywności w każdej dziedzinie (wystarczająca jest jej rejestracja) i nie są w tym zakresie stawiane ogólnie żadne wymagania; zarejestrowany podmiot gospodarczy może więc podjąć działanie na własne ryzyko, także zatrudniając osobę, która ma realizować czynności zarobkowe w zakresach, gdzie – wobec braku stosownego doświadczenia osób zarządzających firmą – nie mogą być one właściwie nadzorowane; ryzyko ekonomiczne tego rodzaju działań obciąża wówczas podejmującego działalność; wskazane reguły ogólne nie mają jednak zastosowania w kontekście wymagań dotyczących prowadzenia działalności rolnej, jeśli miałoby temu służyć nabycie własności gruntów rolnych; w takim przypadku – z woli prawodawcy – podmiot gospodarczy musi dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności, co podlega weryfikacji w procedurze administracyjnej (ustalenie spełnienia warunków dla uzyskania zgody).”

Na stronie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyjaśniono także, że: „Rękojmia w praktyce oznacza zbiór cech, zdarzeń i okoliczności dotyczących osoby, która zamierza prowadzić działalność rolniczą, a które to cechy i okoliczności uprawdopodobniają, iż działalność ta będzie wykonywana w prawidłowy sposób.

Rękojmia wiąże się m.in. z posiadaniem praktycznej wiedzy koniecznej do wykonywania zawodu, doświadczeniem czy przedstawieniem założeń do prowadzenia działalności rolniczej.

Wykazanie, iż nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej następuje poprzez złożenie stosownego oświadczenia m.in. w zakresie prowadzenia zamierzonej działalności rolniczej oraz załączenie dokumentacji potwierdzającej powyższe.

Można podać m.in. informacje o planowanym sposobie wykorzystania nabywanej nieruchomości, o doświadczeniu w prowadzeniu produkcji rolniczej lub pracy w rolnictwie, czy też innych związkach z rolnictwem.

Na potwierdzenie powyższego zainteresowany może przedłożyć np.:

• dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze – świadectwo lub dyplom ukończenia szkoły,
• zaświadczenia z KRUS o okresie ubezpieczenia,
• oświadczenie potwierdzone przez wójta / burmistrza o powierzchni i okresie prowadzenia gospodarstwa rolnego,
• opinię dotyczącą założeń nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej, wydaną przez: Ośrodek Doradztwa Rolniczego, organizację społeczno-zawodową rolników, izbę rolniczą albo gminę.”

Jak Pan widzi, właściwie wszystkie okoliczności sprowadzają się do tego, by mieć już jakieś doświadczenie w danej rolniczej działalności. Być może w Pana przypadku ukończenie kursu z zakresu uprawy ziół byłoby przydatne.

Reasumując: niestety w przedstawionych przez Pana okolicznościach będzie trudno uzyskać zgodę na nabycie gruntów rolnych. Sam fakt, że jest Pan farmaceutą, na pewno na to nie wpłynie. Już raczej charakter zamierzonej działalności. W mojej ocenie najlepiej w samym KOWR warto upewnić się, jak w tym konkretnym przypadku chcieliby udowodnić rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej.

Zobacz również: Komu przysługuje świadczenie przedemerytalne?

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼