Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przeznaczenie dzierżawionych gruntów a prawo pierwokupu

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2019-10-11

Dzierżawię ponad trzy lata grunty od Agencji, dawniej ANR teraz KOWR. W razie gdyby KOWR zbywał te grunty, to przysługuje mi ustawowe prawo pierwokupu, ale w umowie dzierżawy mam wpisany punkt, że grunty, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są albo zostaną przeznaczone na cele inne niż rolne, nie zostaną sprzedane dzierżawcy w ramach pierwszeństwa nabycia. Grunty te obecnie mają status gruntów rolnych, ale w studium przeznaczone na cele inne niż rolne. Czy przysługuje mi to ustawowe prawo pierwokupu, czy nie przysługuje? Czy takie zastrzeżenie w ogóle miała prawo ANR zrobić?

Katarzyna Nosal

»Wybrane opinie klientów

Z usług serwisu korzystałam już dwukrotnie. Za każdym razem otrzymałam odpowiedź szybko. Była ona wyczerpująca i przedstawiona w sposób dla mnie jasny. Ponadto zawierała przepisy prawne dotyczące mojego problemu oraz informacje o wyrokach sądu w sprawach podobnych do mojej.
Elżbieta, nauczyciel, 62 lata
Dziekuje, jestem bardzo zadowolona z Panstwa porady. Panstwa bardzo profesjonalna obsluga, godna jest polecenia znajomym, lub rodzinie w razie potrzeby. W obecnym momencie nie mam juz pytan zwiazanych z moja sprawa, mam jednak nadzieje, iz uzyskam odpowiedź na takowe, jeżeli sie pojawią.
Teresa, 61 lat
Dziękuję. Otrzymalam wyczerpującą odpowiedź.
Alicja
Odpowiedź otrzymałem szybko i po dodatkowych pytaniach odpowiedź była wyczerpująca. Bardzo dziękuję.
Marek, 67 lat, emeryt
Sprawnie , szybko , fachowo - zdecydowanie polecam.
Robert

Odpowiedź nie jest prosta wobec aktualnie obowiązujących przepisów. Pozwolę sobie przytoczyć kilka, a dopiero na koniec dokonać konkluzji.

Pozwolę sobie zacząć od przytoczenia przepisu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dzięki któremu wyraźnie da się zauważyć różnicę w dysponowaniu nieruchomościami rolnymi w „prywatnych rękach” a nieruchomościami Skarbu Państwa.

Zgodnie z art. 1 a pkt. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego państwa przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2019 r. poz. 817 i 1080). Ponadto art. 2 pkt 1 ustawy wyjaśnia, że jeśli chodzi o pojęcie nieruchomości rolnej to na potrzeby tej ustawy za taką nieruchomość rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Jak Pani widzi, tutaj wyraźnie spod władztwa tej ustawy i reguł dotyczących dysponowania nieruchomościami rolnymi innymi niż w zasobie Skarbu Państwa wyłączono nieruchomości będące w innym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego niż rolne. Zatem nie ma prawa pierwokupu dla KOWR nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W przypadku ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa takiego ogólnego wyłączenia spod władania tej ustawy gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatem ta ustawa ma także zastosowanie do tego rodzaju nieruchomości.

Żaden z przepisów ustawy nie wyłącza z możliwości sprzedaży tego typu nieruchomości w ogóle. Oczywiście to KOWR decyduje o przeznaczeniu danej nieruchomości do sprzedaży i wówczas winien postępować zgodnie z przepisami. Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa „pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości Zasobu po cenie ustalonej w sposób określony w ustawie, z zastrzeżeniem art. 17a ust. 1, art. 17b ust. 4 i art. 42, przysługuje:

1) (uchylony)

2) spółdzielni produkcji rolnej władającej faktycznie zbywaną nieruchomością, której użytkowanie ustanowione na rzecz tej spółdzielni wygasło na podstawie art. 16 ust. 2 z dniem 31 grudnia 1993 r.;

3) dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat;

4) zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych”.

Ustęp 1a został uchylony, a to ten przepis wskazywał, do jakich gruntów pierwszeństwo nie ma zastosowania. Tutaj jednak nie wskazywano także gruntów o innym niż na cele rolnicze przeznaczeniu. O przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości, do której nabycia przysługuje pierwszeństwo osobie wymienionej w ust. 1, Krajowy Ośrodek zawiadamia na piśmie tę osobę, podając cenę nieruchomości oraz termin złożenia wniosku o nabycie na warunkach podanych w zawiadomieniu, z tym że termin nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Osoby, o których mowa w ust. 1, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na jej nabycie po cenie określonej w zawiadomieniu.

W mojej ocenie istotny jest także ust. 2 cytowanego art. 29 ustawy, zgodnie z którym „nieruchomości, które nie zostały sprzedane na zasadach określonych w przepisach ust. 1, art. 17a i art. 42 albo co do których przepisy te nie mają zastosowania, podlegają sprzedaży w trybie publicznego przetargu ustnego (licytacja), z tym że nieruchomości rolne o powierzchni od 1 ha oraz nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na użytkowanie rolnicze, a w przypadku braku miejscowego planu objęte ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy określającymi kierunki i zasady kształtowania rolniczej przestrzeni produkcyjnej, podlegają w pierwszej kolejności sprzedaży w trybie przetargu, w którym mogą uczestniczyć wyłącznie podmioty, o których mowa w ust. 3b”.

Z powyższych przepisów wynika, że ust. 1 a wiec prawem pierwszeństwa objęte są wszystkie nieruchomości rolne skarbu państwa. Przepis ten nosi cechy ius cogens, czyli prawa bezwzględnie obowiązującego. To oznacza, że strony mocą własnej woli nie są w stanie kształtować danego stosunku prawnego w sposób dowolny, odmienny od wskazanego. Zatem zapis umowy dzierżawy ograniczający Pani prawo pierwokupu należy uznać za sprzeczny z prawem, a co za tym idzie na mocy art. 58 Kodeksu cywilnego nieważny. Tu właśnie miałam największą trudność, bowiem zgodnie z Pani umową takie wyłączenie nastąpiło, co jest dziwne zważywszy, że mamy do czynienia z agencją państwową, która winna ściśle stosować przepisy prawa. Sprawdzałam zatem, czy w poprzednich stanach prawnych takie wyłączenie nie obowiązywało. Nie znalazłam takiej informacji. Informacji o wyłączeniu części gruntów w prawa pierwokupu nie znalazłam tez na stronie samego KOWR.

Niezależnie od powyższego muszę wspomnieć, że w chwili obecnej obowiązuje ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Zgodnie z tą ustawą przez 5 lat obowiązuje zakaz sprzedaży nieruchomości rolnych skarbu państwa z wyjątkami ujętymi w art. 2, zgodnie z którym:

„Przepisu art. 1 nie stosuje się do sprzedaży:

1) nieruchomości i ich części przeznaczonych w:

a) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub

b) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub

c) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

– na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zakup działki rolnej z warunkowym pozwoleniem na budowę

Jestem osobą fizyczną i chcę kupić działkę rolną z warunkowym pozwoleniem na budowę. Działka ma niemal 2 hektary. Mam podpisaną umowę...

Sprzedaż zalesionej działki rolnej

Od 15 lat posiadam działkę rolną. Na działce rósł już 7-letni las iglasty, w chwili obecnej drzewa mają około 22 lata, jednak działka...

Działka zagrodowa z domem, czy można sprzedać nie rolnikowi?

Jestem właścicielką działki tzw. zagrodowej o powierzchni 80 arów. Jej część (45 arów) to działka budowlana, przeznaczona w planie...

Rękojmia należytego prowadzenia działalności rolniczej

Chciałbym kupić ziemię rolną ok. 2 hektarów. Jestem emerytowanym farmaceutą. Czy mogę wykorzystać ten fakt przy wystąpieniu o zgodę? Czy...

Zakup siedliska z domem i budynkami

Interesuje mnie zakup ziemi z siedliskiem. Jest to ziemia rola 2,98 ha, w tym jest siedlisko złożone z domu mieszkalnego i budynków...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »