Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przepisanie gospodarstwa rolnego na syna mieszkającego za granicą

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-03-20

Mieszkam na stałe za granicą na terenie EU (ale mam również dowód osobisty polski i adres zameldowania w Polsce, posiadam również drugie obywatelstwo niemieckie). Moi rodzice żyjący w Polsce chcą przepisać notarialnie gospodarstwo rolne, w którego skład wchodzą: grunty rolne, tereny leśne oraz działka budowlana z budynkami. Czy muszę spełniać jakieś warunki w celu otrzymania takiej darowizny (typu uprawnienia rolnicze – ani ja, ani moja żona i dzieci takowych nie posiadamy)? Czy muszę opłacić jakieś podatki z tytułu otrzymania tego zapisu?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przepisanie gospodarstwa rolnego na syna mieszkającego za granicą

Uprawnienia obywatela polskiego do nabywania nieruchomości

Zacznijmy – z uwagi na użycie przez Pana określenia „również” (w kontekście polskiego obywatelstwa – od zacytowania artykułu 3 ustawy o obywatelstwie polskim:

„1. Obywatel polski posiadający równocześnie obywatelstwo innego państwa ma wobec Rzeczypospolitej Polskiej takie same prawa i obowiązki jak osoba posiadająca wyłącznie obywatelstwo polskie.

2. Obywatel polski nie może wobec władz Rzeczypospolitej Polskiej powoływać się ze skutkiem prawnym na posiadane równocześnie obywatelstwo innego państwa i na wynikające z niego prawa i obowiązki”.

Jeżeli Pan jest obywatelem polskim (nawet mając także obywatelstwo innego państwa), to jest Pan uprawniony korzystać z uprawnień właściwych obywatelom polskim oraz spoczywają na Panu właściwe obywatelom polskim obowiązki. To może dotyczyć, tytułem przykładu nabywania nieruchomości – czy to jakichkolwiek, czy objętych specyficznymi regułami obrotu nimi.

Obrót gruntami rolnymi w Polsce

Specyficzne reguły dotyczą np. dziedziczenia gospodarstw rolnych oraz umownego obrotu gruntami rolnymi. Dziedziczenie gospodarstw rolnych uregulowano w art. 1058 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), zaś umownego obrotu ziemią rolną dotyczą głównie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego; w jej artykule 2a ustęp 3 jeden z wyjątków (od specyficznych wymogów) dotyczy zbycia na rzecz osób bliskich – chodzi o (według określenia z jej art. 2): zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów.

Jak widać, trudno aktualnie dostrzec przeszkody prawne w zbyciu przez Pańskich rodziców na Pańską rzecz nieruchomości rolnych w Polsce położonych. Z uwagi na art. 158 K.c. oczywistością jest prawny wymóg zachowania formy aktu notarialnego – jest to wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności.

Konieczność posiadania aktualnych dokumentów u notariusza

Praktycznie istotne mogą okazać się zagadnienia organizacyjne – np. okazanie ważnego osobistego dowodu lub polskiego paszportu. Od jakiegoś czasu można spotkać się z informacjami o tym, że osoby długo za granicą stale mieszkające miewają problemy z wyrobieniem polskich dokumentów (np. po upływie okresu ważności dokumentu tożsamości). Jeżeli Pan nadal jest zameldowany w Polsce (co wydaje się stać w sprzeczności z art. 24 i następnymi ustawy o ewidencji ludności), to łatwiejsze powinno okazać się wyrobienie nowych dokumentów – o ile okazałoby się to potrzebne (np. po upływie okresu ważności dokumentu tożsamości). Przy wyrabianiu dokumentów (podobnie jak w wielu innych okolicznościach) przydaje się rozwaga; z jednej strony, mówienie za dużo (np. o stałym zamieszkiwaniu za granicą) może skutkować jakimiś utrudnieniami (np. ze strony bardzo drobiazgowego urzędnika), z drugiej strony, różne formularze urzędowe wypełnia się pod rygorem odpowiedzialności karnej (podobnej jak w przypadku składania fałszywych zeznań) – osoba wypełniająca formularz powinna zostać o takim rygorze powiadomiona (np. przy pomocy pouczenia na formularzu urzędowym). Zdarzają się różnice w stosowaniu prawa (np. przez notariuszy) – proponuję więc zapytać (np. telefonicznie) o wymagany sposób udowodnienia pokrewieństwa między Pańskimi rodzicami i Panem (np. przy pomocy odpisu aktu urodzenia). Wiele spraw (w tym pozyskiwanie dokumentów) może być załatwiane (przynajmniej częściowo) zdalnie lub przez pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.) – udzielenie pełnomocnictwa jest objęte opłatą skarbową (niezbyt wysoką).

Trzeba zastanowić się (najlepiej odpowiednio wcześniej, przed przewidywanym terminem zawarcia umowy) nad różnymi „szczegółami”.

Rodzaj umowy przenoszącej własność gospodarstwa rolnego

Podstawowe znaczenie ma rodzaj umowy – a do przeniesieniem własności (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.) mogą skutkować nie tylko umowy przykładowo wskazane w art. 155 K.c. (np. sprzedaż lub darowizna).

W bliskich relacjach rodzinnych wciąż popularne jest zawieranie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.). Spory wpływ ma na to zwolnienie podatkowe (np. w przypadku darowizny na rzecz dziecka) na podstawie art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn; dla skorzystania z tegoż zwolnienia podatkowego niezbędne jest terminowe złożenie deklaracji podatkowej – bez niej należy zapłacić podatek (np. podatek od darowizny), którego wysokość można oszacować już przy pomocy art. 14 i art. 15 tejże ustawy.

Niestety, bardzo wielu ludzi (szczególnie obdarowanych) wąsko ujmuje umowę darowizny – akcentując: nieodpłatność jednostronnego przesunięcia majątkowego (z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego) oraz ww. zwolnienie podatkowe (dotyczące osób z bliskiego kręgu rodzinnego). Z przyjęciem darowizny mogą wiązać się obowiązki: obowiązek wsparcia wobec znajdującego się w potrzebie darczyńcy (art. 897 K.c.), obowiązek zwrotu rzeczy darowanej w przypadku zasadnego odwołania darowizny (art. 898 i następne K.c.), niekiedy obowiązek wypłacenia zachowku (art. 991 i następne K.c.) – dokładniej: z darowizną może wiązać się obowiązek wyrównania zachowku (art. 991 K.c. w związku z art. 1000 K.c.). Czasem darowizny są zaliczane na schedę spadkową (co przewidziano w art. 1039 i następnych K.c.).

Umowy odpłatne w relacjach rodzinnych

Część osób decyduje się na umowy odpłatne – np. chcąc uniknąć uwzględniania określonych składników majątkowych (np. nieruchomości) przy obliczaniu „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.). Umowy odpłatne są większością. Nie tylko w relacjach rodzinnych zawiera się umowy dożywocia (art. 908 i następne K.c.); wprawdzie jej odpłatność „chroni przed wypłaceniem zachowku”, ale wartość świadczeń na rzecz dożywotnika (dożywotników) może okazać się wysoka, a nawet bardzo wysoka. Od wartości mienia, którego własność jest przenoszona na podstawie umowy dożywocia, należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych – 2% wartości nieruchomości (według artykułu 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Ponadto część urzędów skarbowych traktuje wartość uprawnień dożywotnika (którym często jest zbywca nieruchomości) jako dochód dożywotnika (z czym wiąże się obowiązek podatkowy z zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych).

Umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) – to jest chyba najbardziej znana umowa odpłatna – wiąże się z uzyskaniem przychodu, a często dochodu (na ogół do opodatkowania); zmiany w przepisach są częste i niekiedy znaczne, więc warto sprawdzać aktualny (w danym czasie) stan prawny (np. odnośnie do zwolnień i odliczeń podatkowych). Znaczne kwoty (zaś nieruchomości na ogół sporo kosztują) często trzeba płacić bezgotówkowo – wiąże się to coraz częściej ze zwalczaniem procederu prania pieniędzy (przynajmniej według oficjalnych informacji).

Dalsze zamieszkiwanie darczyńców w nieruchomości

Jeżeli Pańscy rodzice mają (nadal) mieszkać w domu na nieruchomości gruntowe, która miałaby zmienić właściciela, to warto rozważyć zabezpieczenie ich uprawnień. Dość często (zwłaszcza w przypadku umowy darowizny) nabywca (nowy właściciel) ustanawia służebność osobistą (art. 296 i następną K.c.) – np. służebność mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.). Służebność należałoby ujawnić w księdze wieczystej (o co należy zawnioskować).

Bardziej radykalne mogłoby się okazać zbycie nieruchomości poza posesją z domem (a może także z innymi zabudowaniami) lub ustanowienie nieruchomości lokalowej – odrębną nieruchomością lokalową może być np. dom (jeżeli są jeszcze inne budynki na tej samej nieruchomości gruntowej) lub wyodrębniony (jako nieruchomość lokalowa) samodzielny lokal (np. lokal mieszkalny). Swoistą instrukcję w zakresie ustanawiania odrębnej własności lokali ustawodawca zawarł w początkowych artykułach ustawy o własności lokali (przed sporządzeniem aktu notarialnego z oświadczeniem o ustanowieniu odrębnej własności lokali należy uzyskać opinię uprawnionego specjalisty, by starosta był w stanie zająć na piśmie stanowisko w sprawie samodzielności lokalu). Nie znając sytuacji (np. liczby działek ewidencyjnych), wolę powstrzymać się od analizowania tego zagadnienia; jeżeli Pan później (w ramach „procedury pytań dodatkowych”) poda więcej informacji lub wskaże lokalizację (nieruchomości, gdzie być może dałoby się ustanowić odrębną własność lokali), to będę miał możność odniesienia się do wskazanej nieruchomości.

Notariusze pobierają taksę notarialną – jej stawki mogą być obniżone (w porównaniu ze stawką maksymalną), ale w rozsądnych granicach; na ogół taksa notarialna jest wskazana procentowo – w związku z wartością rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy czynność notarialna (np. akt notarialny). Często notariusze pobierają (jako płatnicy, w rozumieniu przepisów prawa, a nie w częstym znaczeniu potocznym) podatki; np. podatek od czynności cywilnoprawnych (np. przy umowie sprzedaży lub umowie dożywocia), który niekiedy trzeba zapłacić nie także w przypadku umowy darowizny (w przypadku przejmowania przez obdarowanego wartości długów i ciężarów oraz zobowiązań).

Opłaty i podatki związane z przeniesieniem prawa do nieruchomości

Pobierane są także opłaty w sądowych wydziałach ksiąg wieczystych. Ich wysokość może zależeć od liczby ksiąg wieczystych (a zdarza się prowadzenie jednej księgi wieczystej dla kilkudziesięciu działek ewidencyjnych) oraz wniosków o założenie nowej księgi wieczystej – np. w przypadku: dużej liczby działek ewidencyjnych „w jednej księdze wieczystej” lub ustanowienia nieruchomości lokalowej (warto mieć na uwadze również to, że do ustanowienia nieruchomości lokalowej dochodzi wraz z założeniem dla niej księgi wieczystej). Zmiany dokładności pomiarów geodezyjnych (kiedyś do 1 ara na gruntach rolnych, a teraz na ogół wszędzie do 1 metra kwadratowego), zmiany oznaczenie nieruchomości (np. numeru działki ewidencyjnej lub numeru „przy ulicy”), rozgraniczenia, scalenia i podziały gruntów – to przykładowe okoliczności, które mogą wskazywać potrzebę wprowadzenia zmian (o charakterze aktualizacyjnym) w księgach wieczystych – wiążą się z tym koszty (zarówno w sądowym wydziale ksiąg wieczystych, jak też w starostwie, które pobiera opłaty, większe w przypadku klauzuli o możliwości dokonywania wpisów w KW).

Nieruchomości są objęte podatkami: od nieruchomości, rolnym i leśnym. Podatki powinien płacić właściciel lub posiadacz nieruchomości (np. dzierżawca, jeśli umowę dzierżawy zgłoszono do ewidencji gruntów i budynków).

Proszę pamiętać o podaniu właściwego adresu (np. adresu do doręczeń) w Polsce – to dotyczy różnych zakresów spraw (w tym sądowego wydziału ksiąg wieczystych oraz organów podatkowych).

Określenie „zapis” bywa różnie rozumiane; niestety, potoczne znaczenie często odbiega od prawnego – czyli określonych rozrządzeń majątkowych na wypadek śmierci (od stosunkowo niedawna w prawie polskim rozróżnia się „ zapis zwykły” oraz „zapis windykacyjny”) oraz jego konsekwencji (np. wydania przedmiotu zapisu zapisobiercy przez spadkobiercę). Pan zaś zaakcentował rozważanie umownego przeniesienia własności nieruchomości – umownego, a więc dokonanego za życia Pańskich rodziców; wiele osób tak zwane przepisanie (np. „przepisanie gruntu”) wprost utożsamia z zawarciem umowy darowizny – przypominam o tym, że zmiana właściciela może wiązać się z zawarciem różnych umów (względnie umów różnego rodzaju).

Jeżeli to Pan ma stać się nabywcą nieruchomości (np. obdarowanym), to umiejętności oraz uprawnienia (np. zawodowe) Pańskiej żony lub Pańskich dzieci są okolicznościami prawnie obojętnymi. Za to – w przypadku umowy darowizny – Pańscy rodzice (jako darczyńcy) są uprawnieni wskazać, że przedmiot darowizny (być może jego część) ma „być skierowana” do wspólności majątkowej małżeńskiej (bez takiego postanowienia darowane Panu składniki majątkowe wejdą w skład Pańskiego majątku osobistego). Przepisy o zagadnieniach majątkowych w małżeństwie skoncentrowano w art. 31 i następnych Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże w podjęciu oraz właściwej realizacji decyzji majątkowych (zarówno Pańskich, jak i Pańskich najbliższych). Podkreślam, że ta odpowiedź bazuje na prawie w Polsce obowiązującym. Pan zaś prawdopodobnie ma rezydencję podatkową w innym państwie. Proponuję więc rozważyć przeanalizowanie (np. przy pomocy prawnika lub doradcy podatkowego) sytuacji również przez wzgląd na prawo podatkowe (zapewne nie tylko polskie), a może także dotyczące zagadnień majątkowych między małżonkami.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Jak dokupić ziemię rolną, nie będąc rolnikiem?

Jak dokupić ziemię rolną, nie będąc rolnikiem?

Chciałabym dokupić od dalekiej rodziny męża 1 ha ziemi rolnej, na której znajdują się stare budynki siedliska, i wybudować tam dom oraz...

Posiadanie działek rolnych przez osobę niebędącą rolnikiem

Posiadanie działek rolnych przez osobę niebędącą rolnikiem

Mieszkam i pracuję w Katowicach, nie mam wykształcenia rolniczego ani żadnych uprawnień do prowadzenia gospodarstwa rolnego – jestem więc...

Jak kupić ziemię rolną i ją uprawiać nie będąc rolnikiem?

Jak kupić ziemię rolną i ją uprawiać nie będąc rolnikiem?

Chciałbym kupić 5 ha ziemi rolnej, ale nie jestem rolnikiem. Mój dziadek i ojciec byli, ale niedawno sprzedali ziemię. Teraz chciałbym kupić własną...

Zakup ziemi i zabudowa zagrodowa przez osobę niebędącą rolnikiem

Zakup ziemi i zabudowa zagrodowa przez osobę niebędącą rolnikiem

Chcielibyśmy z mężem kupić działkę rolną powyżej 1 hektara, która w planie zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę zagrodową. Nie...

Sprzedaż pola rolnego przed upływem 5 lat od darowizny

Sprzedaż pola rolnego przed upływem 5 lat od darowizny

Mój sąsiad 1,5 roku temu otrzymał w darowiźnie pole rolne. Ja z mężem jesteśmy zainteresowani kupnem tego pola (mój mąż jest na KRUS-ie). Czy...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »