Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i leśnej

Michał Berliński • Opublikowane: 2019-06-14

Jestem właścicielką nieruchomości rolno-leśnej o powierzchni powyżej 1 ha. Działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe. Aktualnie wystawiłam działkę na sprzedaż. Jak w obecnym stanie prawnych wygląda możliwość sprzedaży działki rolnej? Jak wygląda procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i leśnej?

Michał Berliński

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź otrzymałem szybko i po dodatkowych pytaniach odpowiedź była wyczerpująca. Bardzo dziękuję.
Marek, 67 lat, emeryt
Sprawnie , szybko , fachowo - zdecydowanie polecam.
Robert
Bardzo rzetelna, wyczerpująca i szybka odpowiedź. Na pewno w razie dodatkowych pytań dotyczących różnych spraw prawnych, będę z Państwa usług korzystała. 
Magda, 44 lata
Bardzo dziękuję za odpowiedź, wreszcie wiem, co mogę, a co nie. Dziękuję za szybką odpowiedź, za profesjonalizm i empatię w stosunku do klienta.
Barbara, 69 lat
Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat

Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości, co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie, bez żadnych przeszkód, można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.”

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie – rolnik indywidualny. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5-ciu lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Potencjalny nabywca musi spełniać określone warunki. Jednym z nich jest posiadanie na terenie tej samej gminy działki rolnej. Dodatkowym warunkiem jest fakt zamieszkiwania na terenie tejże gminy od 5-ciu lat. Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznani za rolników indywidualnych. Zgodnie z ustawą osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma:

„a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.”

Wśród akceptowalnych kierunków studiów występują również takie jak: weterynaria, zootechnika, rybactwo, ogrodnictwo i architektura krajobrazu oraz oczywiście rolnictwo – jeśli potencjalny nabywca ukończył któryś z nich, spełnia ustawowe warunki. Jeśli nie to również studia podyplomowe o kierunkach rolniczych lub bliskich są akceptowalne. Istnieje również możliwość uznania kierunku za kierunek zbliżony do rolnictwa, jeśli tylko w ich trakcie prowadzone były zajęcia o tematyce zbliżonej do rolniczej. Zgodnie zaś z treścią podpunktu „c” z przywołanego przepisu wskazać należy, iż jeśli nie dysponuje on dyplomem ww. kierunków to wykształcenie wyższe na innych kierunkach oraz fakt posiadania co najmniej 3-letniego stażu pracy w rolnictwie również kwalifikuje go jako rolnika indywidualnego. Koniecznym warunkiem jest również samodzielne gospodarowanie na swej działce od co najmniej 5-ciu lat. Za staż pracy w rolnictwie może być uznany sam okres pozostawania ubezpieczonym w KRUS. Jeśli nabywca nie spełnia tych warunków to koniecznie musi złożyć wniosek do KOWR.

W takim przypadku konieczne będzie złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który został powołany przez przepisy ustawy w 2017 roku, w miejsce dotychczasowej Agencji. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione uprzednio, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, którą Dyrektor wyraża w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek:

„1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc,(…) a ten termin jeszcze nie minął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.”

Mając na uwadze powyższe, stosowny wniosek może złożyć zbywca lub chcący utworzyć gospodarstwo. Zbywca – czyli tutaj sprzedawca może złożyć taki wniosek i wykazać, że nie mógł sprzedać tejże działki nikomu innemu, w zasadzie wystarczy to, że w ogóle ogłosił sprzedaż np. w internecie i nie udało mu się sprzedać działki. Wniosek może złożyć również nabywca. Jednakże według wielu ekspertów ta pierwsza droga, w której to potencjalny zbywca występuje do Ośrodka jest znacznie łatwiejsza i szybsza.

KOWR ma wydanie stosownej decyzji 1 miesiąc od daty wpływu wniosku. Termin ten niestety jest rzadko dotrzymywany. Warto w tym miejscu wskazać, że Ośrodek ma również prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jednak niezwykle rzadko z niego korzysta, a ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku, gdy nabywcą jest osoba mająca uprzednio wyrażoną zgodę na zakup przez tenże Ośrodek.

I teraz najważniejsze, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną. Stosownie do art. 461 K.c. nieruchomości rolne (grunty rolne) to takie, „które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”.

Powyższa definicja oznacza, że o rolnym charakterze danego gruntu nie decydują jego cechy fizyczno-agronomiczne, lecz względy prawne, a dokładnie to, czy na gruncie aktualnie jest prowadzona lub potencjalnie może być prowadzona w przyszłości (zgodnie z prawem) produkcyjna działalność rolnicza (ale już nie działalność przetwórcza produktów rolnych). Oczywiście fizykochemiczne właściwości gleby stanowią podstawę jej technicznej klasyfikacji, jednak to nie one rozstrzygają o rolniczym charakterze gruntu.

Z definicji kodeksowej wynika, że nawet jeśli nieruchomość nie jest obecnie wykorzystywana do celów rolnych, lecz może służyć takiemu celowi (np. ugory czy odłogi), wówczas wciąż będzie traktowana jako nieruchomość rolna. Należy mieć to na uwadze. Jednak z opisu, który Pani przedstawiła wynika, że nieruchomość jest objęta miejscowym planem na zabudowę mieszkaniową. Sytuacja, w której dysponujemy wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazującym, że dana nieruchomość leży w obszarze przeznaczonym na cele inne niż rolne jest zresztą jedynym przypadkiem, gdy możemy mieć pewność, że nieruchomość nie jest rolna, a co za tym idzie obrót nią nie podlega ograniczeniom przewidzianym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Każdy inny przypadek wymaga dokładnej analizy i zazwyczaj sprawia wiele trudności interpretacyjnych. W mojej ocenie, w Pani przypadku, tejże nieruchomości nie należy traktować jako nieruchomości rolnej. W przypadku rozmowy, a w zasadzie uzgodnienia terminu aktu notarialnego zakupu tej nieruchomości notariusz poinstruuje Panią jakie dokumenty powinna Pani przedłożyć w celu sprzedaży.

Jeśli zaś chodzi o wyłączenie nieruchomości z działu produkcji rolnej to jest to nic innego, jak zmiana przeznaczenie gruntu. W mojej ocenie w Pani sytuacji nie musi mieć miejsca, bowiem plan zagospodarowania przestrzennego jasno wskazuje, że nieruchomość jest mieszkaniowa. Ważna tutaj będzie klasa gruntu – jest to jedyny wyznacznik. Wniosek taki może złożyć przede wszystkim właściciel nieruchomości, czyli właśnie Pani. Sam wniosek jest bezpłatny, jednak w przypadku gdy nieruchomość, która zostanie wyłączona trafi na inne cele niż mieszkaniowe i będzie to nieruchomość o powierzchni ponad 500 m2 trzeba będzie zapłacić tzw. opłatę roczną i należność. Do zapłaty pozostanie również należność za wszystkie dodatkowe dokumentu takie, jak wypis z rejestru gruntów i inne zaświadczenia. Opłatę roczną należy opłacać w terminie 10 lat, zaś należność jednorazowo. Opłata zależna jest od powierzchni wyłączanej nieruchomości oraz także od klasy gruntów, więc nie jestem w stanie podać kwoty do zapłaty bez tych danych.

Wniosek należy złożyć w starostwie. Decyzja zostanie wydana w terminie 1 miesiąca.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zgoda Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej

Zakup działki rolnej zabudowanej nie będąc rolnikiem

Chciałbym kupić działkę rolną, siedliskową, budowlaną czy innego rodzaju zabudowaną starym domem lub też domem z zabudowaniami gospodarczymi nie...

Sprzedaż działki rolnej zabudowanej

Czy możliwa jest sprzedaż działki rolnej zabudowanej o powierzchni 4 ha nabywcy, który nie jest rolnikiem?

Ograniczenia w sprzedaży nieruchomości rolnych

Razem z partnerką zamierzamy kupić siedlisko. Jest to nieruchomość rolna (gospodarstwo rolne) o powierzchni 3 ha, w której skład wchodzi...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »