Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z kupnem działki rolnej

Joanna Korzeniewska • Opublikowane: 2018-11-30

Mam problem z kupnem działki rolnej. Nie jestem rolnikiem i chcę kupić działkę o powierzchni 2,8 ha. W planie zagospodarowania przestrzennego 1 ha tej działki jest przewidziany na zabudowę mieszkalną, reszta jest częścią rolną. Słyszałem, że ustawa o obrocie nieruchomościami rolnymi ma się zmienić i ma być podwyższona wielkość działki jaką może kupić nie rolnik z 0,3 ha do 1 ha. To jednak dalej nie rozwiązuje mojego problemu, bo działka, którą chcę kupić jest większa. Czy gdyby obecni właściciele podzieli całą działkę na 3 równe części (poniżej hektara każda) to mógłbym kupić każdą z osobna? Ewentualnie ja, żona i ktoś z rodziny? Czy to nie jest obejście przepisów?

Joanna Korzeniewska

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat
Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa

Kwestie dotyczące zakupu ziemi rolnej obecnie stały się dość skomplikowane. Niestety nie mogę się wypowiedzieć, co do ewentualnych przyszłych zmian, gdyż nie wiadomo, czy rzeczywiście nastąpią i jaki ostatecznie przybiorą kształt, może się przecież zmienić dużo innych rzeczy.

Rzeczywiście jakiś czas temu weszły w życie nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną. Obecnie kwestie te zostały uregulowane m.in. w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

W art. 1a ustawy o wstrzymaniu sprzedaży zawarto zapis, iż przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Może i zmieni się ten zapis, podniesiona zostanie wysokość działki, jaką można kupić bez zezwolenia, ale jak mówiłam, na razie nie jest to pewne.

Zgodnie ze zmienionym art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny, a gdy nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczy, gdy jeden z małżonków jest rolnikiem.

Istotnym wyjątkiem jest sytuacja, gdy nabywcą ma być m.in. osoba bliska zbywcy. Przez taką osobę bliską rozumie się (na podstawie art. 2 pkt 6) zstępnych (dzieci, wnuki itd.), wstępnych (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa lub małżonka. Ograniczenia nie dotyczą również jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, związków wyznaniowych, a także w wyniku dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego. Istnieje jednak możliwość, żeby inny podmiot (nie te wymienione wcześniej) nabył nieruchomość rolną. Wprowadza ją art. 2 ust. 4 ustawy. Na wniosek zbywcy prezes Agencji Nieruchomości Rolnych może w drodze decyzji wydać zgodę innemu podmiotowi niż rolnik na nabycie ziemi, gdy zbywca wykaże, że nie było możliwości kupna przez odpowiednie podmioty, nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów. Ewentualnie można sprzedać nieruchomość osobie fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, gdy ma ona kwalifikacje rolnicze, daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolnej i zobowiąże się do zamieszkiwania przez okres 5 lat na terenie gminy, gdzie znajduje się nieruchomość.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wspomina Pan, że 1 ha przewidziany jest na zabudowę mieszkalną, ale pozostaje pytanie, czy ta działka jest wydzielona geodezyjnie jako odrębna, gdyż jeśli nie jest osobna, to sytuacja jest już nieco trudniejsza, gdyż wówczas działka będzie traktowana jako całość. Lepiej byłoby więc dokonać najpierw podziału geodezyjnego, aby nie było wątpliwości, ile ma część rolna, a ile reszta.

Jeśli chodzi o kupno przez Pana kilku działek to nie znalazłam wprost w ustawie, że jest to niemożliwe. Z drugiej jednak strony może to zostać potraktowane jako obejście prawa i ewentualnie potem unieważnione. Nie byłaby to procedura łatwa ani szybka, jednakże nie można tego wykluczyć. Dlatego uprzedzam, że niewykluczone, że coś takiego mogłoby się wydarzyć. Zgodnie z art. 58 Kodeksu cywilnego czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że ustawa przewiduje inny skutek. Tutaj w mojej ocenie istnieje takie ryzyko, podejrzewam też, że nie jest Pan pierwszym, który wpadł na taki pomysł.

Lepszym już rozwiązaniem wydaje się kupno działki przez członków rodziny, jednakże może akurat nie żonę. Jeśli mają Państwo wspólnotę majątkową, wówczas działka wchodzi w skład majątku wspólnego (automatycznie) i trzeba by jakoś wykazywać, że została kupiona ze środków pochodzących z majątku osobistego, otrzymanego np. wskutek darowizny, dziedziczenia. Zarobki, czy to z działalności gospodarczej, czy to z pracy wchodzą w skład majątku wspólnego i trzeba o tym pamiętać. Tak więc bezpieczniej byłoby, gdyby to kupiły inne osoby, nie Pana żona, chyba że będą Państwo wykazywać, że to za środki z majątku osobistego lub też mają Państwo rozdzielność majątkową. Później z tamtymi właścicielami mógłby Pan zawrzeć np. umowę użyczenia czy dzierżawy, aby mieć wprost określone i potwierdzone prawo do korzystania z tamtych gruntów.

Procedura ta, aby wszystko przeprowadzić, niewątpliwie zajmie pewien okres czasu i może to być trochę skomplikowane, jednakże powinni Państwo osiągnąć swój cel. Trzeba jednak będzie najpierw wyczekać na ewentualną nowelizację, która nie wiadomo, czy i kiedy nastąpi – niestety.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »