Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ograniczenia w sprzedaży nieruchomości rolnych

Michał Soćko • Opublikowane: 2019-05-10

Razem z partnerką zamierzamy kupić siedlisko. Jest to nieruchomość rolna (gospodarstwo rolne) o powierzchni 3 ha, w której skład wchodzi dom i budynek gospodarczy. Oboje nie jesteśmy rolnikami, ani nie mieszkamy w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość. Czy możemy kupić to siedlisko? A jeśli tak, to jakie byłyby ograniczenia przy ewentualnym późniejszym jego zbyciu?

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź otrzymałem szybko i po dodatkowych pytaniach odpowiedź była wyczerpująca. Bardzo dziękuję.
Marek, 67 lat, emeryt
Sprawnie , szybko , fachowo - zdecydowanie polecam.
Robert
Bardzo rzetelna, wyczerpująca i szybka odpowiedź. Na pewno w razie dodatkowych pytań dotyczących różnych spraw prawnych, będę z Państwa usług korzystała. 
Magda, 44 lata
Bardzo dziękuję za odpowiedź, wreszcie wiem, co mogę, a co nie. Dziękuję za szybką odpowiedź, za profesjonalizm i empatię w stosunku do klienta.
Barbara, 69 lat
Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat

W pierwszej kolejności należy wskazać, że prawo własności, jako najszersze władztwo nad rzeczą, może być jednak ograniczone przepisami ustawowymi.

Artykuł 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. (t.j. Dz. U. 2017 poz. 459; zwanej dalej także „K.c.”) stanowi:

Art. 140. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Jedną z ustaw, która w sposób drastyczny ogranicza prawo własności nieruchomości, a w szczególności prawo do rozporządzana nią, jest ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 2196 ze zm.; zwana dalej „u.k.u.r.”). Ustawę tę stosuje się do nieruchomości rolnych (gospodarstw rolnych – art. 4a u.k.u.r.), z wyjątkiem (art. 1a u.k.u.r.):

„1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r., poz. 1491 i 2260 oraz z 2017 r., poz. 624 i 1566),

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi;

2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c.”

W związku z powyższym, w Pana sytuacji ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego będzie miała zastosowanie, gdyż powierzchnia nieruchomości przekracza 0,3 ha (art. 2a pkt 1 lit. b u.k.u.r. a contrario).

Z tego powodu należy w dalszej kolejności przedstawić warunki, jakie należy spełnić, żeby można było nabyć taką nieruchomość. I tak, art. 2a u.k.u.r. stanowi:

Art. 2a. 1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.

3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,

ca) spółkę prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz. U. z 2017 r. poz. 220, 791, 1089, 1387 i 1566),

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

4. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2017 r. poz. 1856) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. z 2017 r. poz. 562, 624, 892, 935 i 1475), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

5. Organem wyższego stopnia, w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, w sprawach, o których mowa w ust. 4, jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

6. W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Krajowy Ośrodek, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Krajowy Ośrodek przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

7. Krajowy Ośrodek w terminie miesiąca od otrzymania żądania zbywcy nieruchomości rolnej powiadamia go o wysokości równowartości pieniężnej, o której mowa w ust. 6.

8. Zbywca nieruchomości rolnej w terminie miesiąca od dnia otrzymania powiadomienia, o którym mowa w ust. 7, może:

1) wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Krajowy Ośrodek albo

2) złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek.

9. W przypadku, o którym mowa w ust. 8 pkt 1, sąd określa równowartość pieniężną wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

10. W przypadku, o którym mowa w ust. 8 pkt 2, Krajowemu Ośrodkowi przysługuje roszczenie o zwrot poniesionych przez nią kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej.”

W przedstawionym przez Pana stanie faktycznym trudno będzie spełnić przesłanki uprawniające do nabycia takiej nieruchomości rolnej.

Zasadniczo bowiem nabywcą nieruchomości może być tylko rolnik indywidualny, przez którego rozumie się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo (art. 6 ust. 1 u.k.u.r.).

Wyjątki od powyższej zasady wprowadza art. 2a ust. 3 i 4 u.k.u.r. Wydaje się jednak, że w Państwa sytuacji nie będą one miały również zastosowania. Mianowicie, nie trzeba być rolnikiem indywidualnym, jeżeli nabycie miałoby miejsce przez osobę bliską zbywcy, w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego albo na podstawie art. 151 (przekroczenie granic przy wznoszeniu budynku) lub art. 231 Kodeksu cywilnego (budynek wzniesiony na cudzym gruncie) (art. 2a ust. 3 u.k.u.r.).

Drugim wyjątkiem jest art. 2a ust. 4 u.k.u.r. Wówczas albo zbywca, albo nabywca może zwrócić się o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej na rzecz osób niespełniających ogólnych warunków. Spełnienie jednak przesłanek z art. 2a ust. 4 u.k.u.r. będzie także w Pana przypadku bardzo trudne.

Gdyby z wnioskiem o wyrażenie zgody zwrócił się zbywca, to musiałby on wykazać, że:

a) nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w art. 2a ust. 1 i 3 u.k.u.r.,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych; (…).”

 

Natomiast, gdyby z wnioskiem chciał się Pan zwrócić, to trzeba byłoby wykazać, że zamierza Pan utworzyć gospodarstwo rodzinne oraz:

  1. posiada Pan kwalifikacje rolnicze albo jest Pan osobą której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2017 r. poz. 1856) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. z 2017 r. poz. 562, 624, 892, 935 i 1475), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
  2. daje Pan rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
  3. zobowiąże się Pan do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Podsumowując, jeżeli nie spełnią Państwo powyższych warunków, to nie będą mogli nabyć nieruchomości rolnej przekraczającej 0,3 ha. Na marginesie tylko dodam, że gdyby nawet doszło do nabycia takiej nieruchomości, to zgodnie z art. 2b u.k.u.r. późniejsza jej sprzedaż byłaby istotnie ograniczona. Przepis ten przewiduje bowiem, że:

Art. 2b. 1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

2. W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

3. Sąd, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.

4. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do podmiotów, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1, oraz do nabywców nieruchomości rolnej w przypadkach, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3.”

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Odkupienie od sąsiada części działki rolnej a ograniczenia nowej ustawy rolnej

Chciałbym poszerzyć granicę swojej działki o ok. 1000 m2, ponieważ budynek na mojej działce znajduje się zalewie 1,5 m od granicy sąsiada....

Jak dokupić ziemię rolną, nie będąc rolnikiem?

Chciałabym dokupić od dalekiej rodziny męża 1 ha ziemi rolnej, na której znajdują się stare budynki siedliska, i wybudować tam dom oraz...

Zakup działki rolnej zabudowanej nie będąc rolnikiem

Chciałbym kupić działkę rolną, siedliskową, budowlaną czy innego rodzaju zabudowaną starym domem lub też domem z zabudowaniami gospodarczymi nie...

Sprzedaż działki rolnej zabudowanej

Czy możliwa jest sprzedaż działki rolnej zabudowanej o powierzchni 4 ha nabywcy, który nie jest rolnikiem?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »