Nowy posiadacz gospodarstwa rolnego a zasiedzenie działek na których stoi dom i budynki gospodarcze

Jak obliczyć termin zasiedzenia?

Odpowiadając na postawione pytania, w pierwszej kolejności sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017, poz. 459; dalej „K.c.”). W tej sprawie istotne będą zwłaszcza przepisy odnoszące się do obliczania terminów zasiedzenia. I tak, art. 176 K.c. reguluje obliczanie terminu zasiedzenia w przypadku przeniesienia posiadania na inną osobę. Przepis ten stanowi:

„Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

Zatem zasadą jest, że podczas biegu zasiedzenia może dojść do przeniesienia posiadania. W razie przeniesienia posiadania można doliczyć okres posiadania przez poprzedniego posiadacza. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Tu zatem nie ma wątpliwości: jeżeli będzie razem 30 lat, to można doliczyć posiadanie w złej wierze poprzednika.

Pyta Pan dalej, co należałoby zawrzeć w akcie notarialnym, żeby można było doliczyć okresy posiadania poprzednika. W tym miejscu należy wyjaśnić, że posiadanie jest rzeczywistym, faktycznym władztwem nad rzeczą. Artykuł 336 K.c. stanowi bowiem, że:

„Art. 336. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”

Nas jednak interesuje tylko posiadanie samoistne, gdyż jest ono przesłanką zasiedzenia (art. 172 K.c.).

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.”

Natomiast w drodze darowizny zawartej w formie aktu notarialnego można przenieść tylko to, co jest własnością tej osoby, która wykonać ma darowiznę (darczyńcy). Innymi słowy, w drodze darowizny można przenieść nieodpłatnie tylko prawo własności na inną osobę (tę jedną trzecią należącą obecnie do darczyńcy). Nie można przekazać w drodze darowizny tej części, która nie jest jeszcze jego własnością. Posiadanie jest bowiem stanem faktycznym. Jest rzeczywistym władztwem nad rzeczą. I jak wskazuje art. 176 § 1 K.c., aby można doliczyć okresy posiadania poprzednika, musi dojść do przeniesienia posiadania.

Przeniesienie posiadania regulują następujące przepisy K.c.:

„Art. 348. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy.

Art. 349. Przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić także w ten sposób, że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalą.

Art. 350. Jeżeli rzecz znajduje się w posiadaniu zależnym albo w dzierżeniu osoby trzeciej, przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez zawiadomienie posiadacza zależnego albo dzierżyciela.

Art. 351. Przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami.”

W Państwa przypadku zasadniczo może znaleźć zastosowanie art. 348 K.c. Wskazuje on, że do przeniesienia posiadania konieczne jest wydanie rzeczy. Przy czym wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy.

Dobrze byłoby zatem zawrzeć dodatkową umowę (poza darowizną), której treścią będzie przeniesienie posiadania, także tej części, która nie jest własnością darczyńcy, a którą darczyńca ma w posiadaniu.

Przy czym w umowie tej należałoby dodatkowo określić, że dotychczasowy posiadacz wprowadza nowego posiadacza w posiadanie. W tym celu wydaje mu klucze do domu, dokumenty związane z nieruchomością, protokół zdawczo-odbiorczy etc. Chodzi o podkreślenie, że rzecz (działki, grunt) obejmuje nowy posiadacz.

Zobacz również: Samoistne posiadanie nieruchomości

Objęcie posiadania przez nowego posiadacza

Innymi słowy musi dojść do faktycznego, rzeczywistego przekazania posiadania (wydania rzeczy) przez dotychczasowego posiadacza oraz objęcie posiadania przez nowego posiadacza. Umowa przeniesienia posiadania byłaby dowodem, że do tego doszło i to w określonym czasie.

Co prawda, Sąd Apelacyjny w Łodzi stwierdził, że „jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy jest wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą. Ustawodawca nie wymaga zatem pisemnej formy potwierdzenia przeniesienia posiadania. Zmiana posiadania następuje bowiem w sferze faktycznej i stanowi czynność realną, a nie prawną. Nie wyklucza to sporządzenia przez posiadacza ustępującego i obejmującego rzecz we władanie dokumentu podobnego do umowy, potwierdzającego takie zajście, wyraża ono jednak jedynie wiedzę osób o zdarzeniu faktycznym i nie jest czynnością prawną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 9 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 1405/14).

Niemniej jednak umowa taka byłaby jednak przydatna w razie kwestionowania upływu terminu zasiedzenia przez inne osoby.

Na koniec dodać należy również, że po przeniesieniu posiadania na córkę powinna ona traktować także tę cześć, która nie będzie mogła być przedmiotem darowizny, jako swoją własność. Posiadaczem samoistnym jest bowiem osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Wiąże się to z koniecznością widocznego dbania o rzecz jak właściciel, zarówno od strony faktycznej (naprawy, uprawianie, przebywanie etc.), jak i od strony prawnej (np. opłacanie podatków od nieruchomości).

Podkreślił to chociażby Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 kwietnia 2017 r., wskazując, że „ustalenie faktu posiadania rzeczy i jego charakteru odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Do zasiedzenia może prowadzić jedynie posiadanie jawne, widoczne dla otoczenia. Niewątpliwie manifestacją takiego posiadania może być wykonanie ogrodzenia działki gruntu. Jeżeli jednak posiadacz uzewnętrzniający w ten sposób władztwo nad nieruchomością ogranicza jego zakres przez cofnięcie ogrodzenia i pozostawienie poza nim części tej nieruchomości, to powstaje pytanie, czy działanie to nie stanowi przejawu rezygnacji z dotychczasowego stanu posiadania” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt I CSK 426/16).

Zobacz również: Zasiedzenie działki rolnej

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼