Kategoria: Spadkobranie i podział gospodarstw

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nieuregulowana własność gospodarstwa a możliwość zasiedzenia

Marek Gola • Opublikowane: 2019-04-12

Moje zapytanie dotyczy możliwości wykupu lub zasiedzenia części budynku oraz budynków gospodarczych. Jestem właścicielem połowy gospodarstwa rolnego. Mój ojciec miał dwoje dzieci (mnie i moją siostrę). W 1976 r. kupił to gospodarstwo, ale nie uregulował prawnie przepisania na siebie – była to umowa ustna. Po śmierci ojca zgłosił się do mnie były właściciel z ofertą przepisania połowy gospodarstwa, ponieważ w akcie notarialnym było dwóch właścicieli (jedną połowę miał on, a drugą żona, byli bezdzietni). Mężczyzna przepisał na mnie swoją część, natomiast siostra nie uregulowała tego i nadal w księgach wieczystych jako właściciel widnieje poprzednia właścicielka. Siostra przed 10 laty założyła sprawę o nabycie, jednak nie dokończyła tej sprawy, bo nie wniosła stosownej opłaty. W rezultacie nieruchomość nadal stoi na nieżyjącą kobietę. Wspomnę, że jestem zameldowany tutaj od 40 lat, tak samo jak siostra. Każdy z nas osobno płaci podatek, siostra nadal w świetle prawa nie jest współwłaścicielem. Czy jest jakakolwiek możliwość zasiedzenia tej części nieruchomości lub jej wykupu? Jeśli tak, to jakie kroki należy podjąć?

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa
Bardzo szybka odpowiedź
Maria
Do skorzystania z usługi zachęciłam mnie: OSZCZĘDNOŚĆ CZASU (bez umawiania się na konkretny dzień, godzinę, miejsce, stres czy zdążę).Często po jakiejś rozmowie-poradzie, po wyjściu nasuwają się nowe pytania, które przy tradycyjnej wizycie pozostawiają niedosyt, trzeba by było się jeszcze raz umówić, tracić czas, aby uzyskać odpowiedzi, przy tej formie pomocy mam możliwość ponownie zadać pytanie, nawet nie musiałam dopłacać.Ponadto, łatwiej mi zadawać pytania na piśmie, gdyż pisząc rozważam co piszę i dobieram słowa a przy wizycie face to face gdy pojawia się emocje to czasem poddaję się im i zbaczam z tematu. Bardzo, bardzo dziękuję Panu Michałowi.
Elżbieta, 62 lata, emeryt
Jestem zadowolona z porady prawnej dziękuję i na pewno polecę ją znajomym
Krystyna
Dzień dobry, jestem pod wielkim wrażeniem wykonanej pracy, a Państwo jesteście perfekcjonistami w tym, co robicie :-). Bardzo dziękuję za wyczerpujące informacje - wszystko jest już dla mnie jasne i wiem, co robić dalej. Jestem 100% pewna, że jeszcze nieraz w razie wątpliwości prawnych zwrócę się właśnie do serwisu eporady24.pl i polecę innym. 
Katarzyna, freelancer specjalista

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Z opisu nie wynika, w jaki sposób doszło do przeniesienia praw własności nieruchomości na Pana. Wspomina Pan, że w księdze wieczystej nadal figuruje poprzednia właścicielka. Zatem zachodzi pytanie, czy stał się Pan współwłaścicielem zgodnie z przepisami prawa, tj. w drodze aktu notarialnego, czy też przeniesienie prawa na Pana nastąpiło w formie umowy zawartej na piśmie, lecz bez zachowania formy aktu notarialnego. Jeżeli nastąpiło to bez zachowania formy aktu notarialnego, to w świetle przepisów nadal nie jest Pan właścicielem nieruchomości. Kolejną kwestią, która budzi wątpliwości, jest sformułowanie „każdy z nas osobno płaci podatek”. Czy mam rozumieć, że gospodarstwo, do którego najprawdopodobniej ma Pan prawo, jest faktycznie podzielona na „dwie części”, a Pan użytkuje jedynie jedną z nich i za nią opłaca podatek?

Te dodatkowe wyjaśnienia mają istotne znaczenie w kontekście Pańskiego ewentualnego prawo do zasiedzenia nieruchomości. Orzecznictwo, jak i doktryna, powołując się na przepisy prawa, dopuszczają możliwość zasiedzenia udziału w prawie własności, jednakże muszą zostać spełnione określone warunki. „Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 4/73, s. 580).”* Posiadacz samoistny jest w złej wierze, jeżeli wiedział w chwili, kiedy obejmował w posiadanie nieruchomość, że nie jest jej właścicielem; równoważne ze złą wiarą jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną przy niezachowaniu odpowiedniej formy prawnej tejże czynności, np. zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r. II CKN 770/97 LexPolonica nr 1617507: „W wypadku dziedziczenia nieruchomości spadkowej przez kilku spadkobierców, spadkobierca władający nieruchomością spadkową z reguły staje się posiadaczem samoistnym w zakresie przypadającego mu prawa oraz dzierżycielem w zakresie pozostałych udziałów (art. 338 K.c.), chyba że w niedwuznaczny sposób ujawnia wolę samoistnego posiadania tej nieruchomości w sposób widoczny dla otoczenia i pozostałych spadkobierców.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

By mógł Pan zasiedzieć drugą część, musiałby Pan traktować ją jako swoją, płacić podatek, uprawiać, dbać o nią i co więcej, ujawniać swoją wolę względem siostry i otoczenia. Innymi słowy, na przykład sąsiedzi traktowaliby Pana jak właściciela całości gospodarstwa, a siostra już nie. Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, opłacanie podatków od nieruchomości, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, remont nieruchomości, może to również być wykonywanie, czy też „załatwianie” określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji.

Wskazane powyżej okoliczności muszą przez Pana zostać udowodnione w toku postępowania przed sądem.

Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97, w którym stwierdził m.in., że dla wykazania posiadania samoistnego należy, aby posiadacz (posiadacze) „(…) zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż: „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.

O ile zatem gospodarowałby Pan na całej nieruchomości przez okres 30 lat, płacił podatki (choć to akurat nie jest konieczne), czynił nakłady bez zgody pozostałych „współwłaścicieli” – siostry, i byłby Pan postrzegany jako właściciel tej nieruchomości (wyłączny), wówczas istnieje szans na nabycie prawa własności co do pozostałych udziałów przez zasiedzenie.

Jeżeli chodzi o wykup, to owszem, jest to możliwe, ale dopiero po ustaleniu spadkobierców kobiety figurującej w księdze wieczystej, albowiem to oni mogą Panu jedynie sprzedać ziemię. Niemniej jednak wskazać należy, że jeżeli złoży Pan ofertę kupna, wówczas sąd nie uzna Pana za posiadacza samoistnego i oddali wniosek o zasiedzenie. Nie ma bowiem możliwości, by Pan chciał kupić ziemię i czuł się Pan jej właścicielem.

Przeniesienie udziału na syna powoduje jedynie to, że z wnioskiem o zasiedzenie, o ile w ogóle przesłanki będą spełnione, będzie mógł wystąpić syn.

* Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 584

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »