Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nabycie gospodarstwa rolnego od rodziców

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 2017-10-02

Dzierżawię od rodziców gospodarstwo rolne, które chciałbym prawnie od nich nabyć. Rodzice w tym roku osiągnęli wiek emerytalny, otrzymują emeryturę. Chciałbym albo to gospodarstwo od nich kupić, albo może nabyć poprzez darowiznę. Chodzi o to, aby nie ponosić przy tym zbyt dużych kosztów podatkowych, notarialnych. Dodam, że mam dwoje rodzeństwa, które nie jest obecnie zainteresowane rolnictwem. Czy w rozliczeniu za zakup od rodziców gospodarstwa wchodzi w grę jakieś dożywotne utrzymanie? Co mi Państwo radzą?

Anna Sochaj-Majewska

»Wybrane opinie klientów

Witam Państwa, oczywiście porada prawna okazała się przydatna i skuteczna. Już za parę dni rozpoczynamy proces przekształcania naszej spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Dziękujemy za okazaną pomoc i pozdrawiam
Edward, 60 lat, emeryt straży granicznej
Bardzo serdecznie dziękuję Pani oraz osobą pomagającym w mojej sprawie. Za tak szczegółowe i dokładne wyjaśnienie problemu poparte wieloma przepisami prawa. W razie czego będę się kontaktował w przyszłości. Pozdrawiam serdecznie.
Mateusz, 35 lat, poligraf
Serdecznie dziękuję za pomoc. Jeżeli tylko będę miała jakikolwiek wątpliwości natury prawnej, na pewno skorzystam ponownie z serwisu wdzięczna za porady i wskazówki.
Renata
 Jestem zadowolony z odpowiedzi dodatkowej. 
Zbigniew, inżynier, 87 lat
Bardzo szybka i rzetelna odpowiedź. Profesjonalne podejście do klienta. Możliwość zadawania dodatkowych pytań jest niewątpliwie wielkim atutem usługi. Dziękuję za zajęcie się moją sprawą.
Emilia, 41 lat
Bardzo dobra, konkretna porada. Fachowe wyjaśnienie sytuacji przystępnym językiem. Szybkie odpowiedzi na pytania dodatkowe. Informacje, które otrzymałem były bardzo pomocne. Oparcie jakie otrzymałem w fachowej poradzie podziałało uspokajająco. Serdecznie dziękuję serwisowi i panu Panie Marcinie. Pozdrawiam.
Włodzimierz
Porada (analiza prawna) została bardzo szybko i fachowo zrealizowana, a treść przedstawionej analizy jest całkowicie jasna dla osoby niebędącej prawnikiem.
Paweł, nauczyciel akademicki, 64 lata
Szybko, wyczerpująco, kompleksowo, wraz z interpretacją DKIS. Bardzo dziękuję
Grzegorz, urzędnik, 41 lat
Szybkość odpowiedzi, cena porady, mozliwość zadawania pytań dodatkowych. 
Emilia, 30 lat, rolnik

Andrzej
Dziękuję za wyczerpujące informacje 
Elżbieta
Dziękuję za bardzo szczegółowe, rzeczowe i fachowe poradnictwo w przedłożonej sprawie. Porada Pana rzuciła nam dużo światła i jesteśmy wdzięczni.
Zbigniew, 74 lata
Zrozumiałem sprawę na tyle by zastanowić się, o przeprowadzenie postępowania spadkowego, po zmarłych rodzicach. Postraszę chociaż nikczemnika że to zrobię ,czy to zrobię to przekalkuluję na ile gra warta świeczki. Dziękuje.
Stanisław
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź . Wszystkim polecam korzystanie z EPorady24.
 
Maria
Witam. Miałam obawy co do porad internetowych ale zależało mi na czasie więc postanowiłam spróbować i nie żałuję, profesjonalne podejście do sprawy ,wszystko wyjaśnione i pomocne polecam.
Małgorzata
Bardzo obszerna i szczera do bólu opinia. Dokładnie tego co potrzebowałem. Bez owijania w bawełnę, bardzo konkretnie i obszernie. Na mały minus pytanie dodatkowe złożone jako uzupełnienie zostały pominięte.
Maciej
Dziękuję bardzo za szybkie odpowiedzi i wyczerpujące informacje dotyczące mojej sprawy.
Mirosław
Jestem zadowolona z Waszych usług, już 2-gi raz dostaję odpowiedź, która jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym (dla nie prawnika ) językiem i w ciągu doby, Trzymacie poziom już 10 lat i oby tak dalej. 
Krystyna, inżynier, 70 lat
Wszystko jest na najwyższym poziomie
Sebastian, 44 lata, mechanik samochodowy
Bardzo wysoko oceniam współpracę z serwisem , odpowiedz prawnika była wyczerpująca i rzetelna . 
Edyta
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Rozwiała moje wątpliwości. Pomogła mi w rozwiązaniu problemu.
Anna
W ciągu niespełna godziny otrzymałem wyczerpującą odpowiedź, a to bez wychodzenia z domu i \"szukania\" prawników. .
Roman, emeryt, 72 lata
Bardzo sprawnie i na temat.
Klaudiusz
Szybka odpowiedź, która została przesłana następnego dnia, to największy atut. Muszę też przyznać, że informacje były rzetelnie i wyczerpująco przedstawione. Dla mnie to wygodna forma rozwiewania wszelkich wątpliwości prawnych towarzyszących sprawom biznesowym - nie tracę czasu a koszty akceptowalne. 
Ewa
Błyskawiczna reakcja, gotowość do niezwykle wnikliwego pochylenia się nad problemem, cierpliwe wyjaśnianie tematów trudnych dla laika, a reasumując - bardzo profesjonalna opieka nad klientem - to może zasługiwać tylko na najwyższą ocenę!
Katarzyna, 53 lata
Bardzo dziękuję - szybko i profesjonalnie.
Beata
Po raz kolejny bardzo rzetelna i wyczerpująca odpowiedz na pytania.
Przemysław
Bardzo polecam ten serwis. Odpowiedzi otrzymałam szybko i rzetelnie podparte przepisami. 
Małgorzata
Jestem bardzo zadowolona z pomocy którą uzyskałam na portalu. Odpowiedź otrzymałam w ekspresowym tempie płacąc za to niewiele ponad 80 zł. Wiadomość którą dostałam była wyczerpująca, wszystkie informacje zostały przekazane w sposób jasny i zrozumiały. Dodatkowo były umieszczone wyroki SN z przeszłości na których mogłam się oprzeć. Polecam każdemu.
Katarzyna, 29 lat
Odpowiedz wyczerpująca,ale jak to zwykle bywa rodzą się następne pytania.
Bogusław

W podanej sytuacji istnieją trzy adekwatne formy prawne przeniesienia własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego: umowa sprzedaży, umowa darowizny oraz umowa dożywocia. Dla uczynienia darowizny nie stanowi przeszkody fakt, że ma Pan dwoje rodzeństwa, co najwyżej ewentualnie wywoła to skutki „odroczone” w zakresie możliwości żądania przez nich zapłaty zachowku po śmierci rodziców. Rodzice wydzierżawili wcześniej gospodarstwo i zaprzestali prowadzenia działalności rolniczej, dlatego czwarta forma prawna nabycia gospodarstwa, a mianowicie umowa przekazania gospodarstwa rolnego następcy w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników nie będzie mieć już zastosowania.

O tym, która z dróg nabycia własności jest najbardziej optymalna, muszą Państwo zadecydować wspólnie. Jeśli rodzice zamierzają pozostać w domu, który aktualnie zamieszkują, rozsądne jest zabezpieczenie ich prawa przebywania w zakresie ustalonym przez strony (umowa dożywocia albo nieodpłatna dożywotnia służebność osobista mieszkania, w przypadku umowy darowizny lub sprzedaży). Jednak nie można zaliczyć na poczet ceny sprzedaży wartości świadczeń z tytułu zamieszkania rodziców po transakcji przeniesienia własności nieruchomości, bowiem ustalane są one jedynie dla celów podatkowych. Oczywiście cena sprzedaży wymaga uzgodnienia i strony mogą ją odpowiednio modyfikować, uwzględniając przyszłe obciążenie nieruchomości.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W pierwszej kolejności rozważmy umowę sprzedaży oraz konsekwencje podatkowe takiej umowy. W myśl przepisu art. 535 Kodeksu cywilnego (K.c.) – cena przedmiotu sprzedaży należy do elementów przedmiotowo istotnych tej umowy (essentialia negotii). W przypadku sprzedaży nieruchomości, która wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 K.c.), cena musi zostać określona w akcie notarialnym. Od niej zależą obciążenia podatkowe nabywcy oraz koszty czynności notarialnej (taksa notarialna). Umowa sprzedaży podlega co do zasady opodatkowaniu 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jednak możliwe jest w Pańskim przypadku skorzystanie ze zwolnienia podatkowego. Jak stanowi przepis art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz. U. z roku 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) – zwolnione od tego podatku jest przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast (na obszarze wiejskim zwolnienie obejmuje także budynki mieszkalne – przyp. aut.) w drodze m.in. umów sprzedaży i dożywocia, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne (powyżej 1 ha przeliczeniowego gruntów rolnych – przyp. aut.) albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Rodzice mogą również darować Panu wszystkie nieruchomości, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, włącznie z zabudowaną działką. Jeśli tak uczynią, to w razie śmierci każdego z nich przed upływem dziesięciu lat od dnia zawarcia umowy, dwójka rodzeństwa będzie mogła domagać się od Pana, jako obdarowanego, połowy wartości tego, co każde by otrzymało, gdyby mogli odziedziczyć ten majątek w drodze ustawy, a więc gdyby wszedł on do masy spadkowej (art. 991 § 1 w zw. z art. 994 § 1 K.c.). Roszczenie, o jakim mowa wyżej, to roszczenie pieniężne o zapłatę zachowku. Umowa darowizny nieruchomości wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Ponieważ jest Pan osobą najbliższą, zaliczoną do tzw. podatkowej grupy zero (do której należą m.in. rodzice, dzieci, rodzeństwo), darowizna będzie w całości zwolniona od podatku, bez konieczności zgłaszania do urzędu skarbowego. Wypis aktu notarialnego obejmującego umowę darowizny przekaże do organu podatkowego notariusz, a podatnik zachowa pełne prawo do zwolnienia (art. 4a ust. 1 i ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, tekst jedn. Dz. U. z roku 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.). Jeśli jest Pan przekonany, że rodzeństwo nie będzie rościć sobie w przyszłości, tj. po śmierci rodziców, praw do zachowku, umowa darowizny jest optymalnym rozwiązaniem.

Umowę dożywocia reguluje natomiast art. 908 i nast. K.c. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 910 § 1 K.c), a więc dotyczące np. nieodpłatnej osobistej służebności mieszkania. Umowa dożywocia podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jednak tak samo jak w przypadku umowy sprzedaży możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia podatkowego, o jakim mowa wyżej (art. 9 pkt 2 ustawy o PCC). Jeśli więc to Pan chciałby przejąć podane koszty utrzymania rodziców po przeniesieniu przez nich własności gospodarstwa, umowa dożywocia jest rozwiązaniem adekwatnym.

Do kosztów, które wygeneruje każda z analizowanych wyżej umów, doliczyć również trzeba opłatę sądową za wpis prawa własności w księdze wieczystej (150 lub 200 zł), a także opłatę sądową za wpis służebności osobistej, którą ustanowi Pan na rzecz rodziców, jako właściciel, oświadczeniem złożonym jednocześnie w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży lub darowizny, lub za wpis prawa dożywocia (200 zł). Opłaty sądowe pobiera notariusz i przekazuje je na rachunek właściwego sądu. Jeśli nieruchomości rolne nie przekraczają 5 ha, opłata za wpis prawa własności wyniesie 150 zł (art. 42 i 43 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jedn. Dz. U. z roku 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.).

Aby określić przybliżone koszty sporządzenia każdej z ww. umów, tj. wynagrodzenie (taksę) notarialną, odsyłam Pana do treści rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jedn. Dz. U. z roku 2013 r., poz. 237 ze zm.) lub proszę o kontakt z wybraną kancelarią notarialną. Przykładowo, jeśli wartość rynkowa przedmiotu umowy mieści się w najpopularniejszym przedziale od 60 000 do 1 mln zł, taksa wynosi 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad kwotę 60 tys. zł + 23% podatku od towarów i usług (VAT), którym obciążone są usługi notarialne. Zwracam też uwagę, że ustanowienie nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, a podstawę opodatkowania, w przypadku braku określenia czasu trwania uprawnienia, stanowi suma świadczeń z tytułu nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania (4% wartości nieruchomości) pomnożona przez 10 lat. Podatek w tej części także nalicza i pobiera notariusz, jako płatnik. Wartość nieodpłatnych świadczeń jest ustalana jedynie dla celów podatkowych i nie może stanowić podstawy do potrącenia z ceny ustalonej w umowie sprzedaży, jaka ma być uiszczona na rzecz zbywców.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy działka rolna o powierzchni 0,3 ha podlega ograniczeniom ustawy?


Czy działka rolna o powierzchni dokładnie 0,3 ha podlega ograniczeniom ustawy rolnej? Jest do kupienia nieruchomość na wsi. To dom i zabudowania, słowem siedlisko. Do niego przylega 30-arowa działka rolna. Nie jestem rolnikiem. Czy jest jakaś możliwość jej kupna?

Odkupienie od sąsiada części działki rolnej a ograniczenia nowej ustawy rolnej


Chciałbym poszerzyć granicę swojej działki o ok. 1000 m2, ponieważ budynek na mojej działce znajduje się zalewie 1,5 m od granicy sąsiada. Grunt sąsiada to grunt rolny, on zgadza się sprzedać mi ten kawałek. W tym celu, zgodnie z legitymizacją podziału z art. 93 ust. 1 pkt 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zleciłem prace geodezyjne, aby wydzielić działkę. Projekt podziału nie zostanie jednak sporządzony i zatwierdzony przed 1 maja 2016 r.*, kiedy to wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponieważ nie zostaną spełnione przesłanki do zbycia części nieruchomości rolnej sąsiada według nowych przepisów, umówiona transakcja nie będzie mogła być zakończona powodzeniem. Czy wobec tego zawarcie już teraz umowy przedwstępnej sprzedaży części projektowanej do podziału pozwoli nabyć nieruchomość jeszcze na podstawie poprzedniej ustawy? Przedłożyłbym projekt podziału z dokładnym opisem, wyrysem i prognozowaną wielkością działki. Czy może jest inny sposób nabycia tej działki?

Nabywanie gruntów rolnych według nowych zasad


Chcielibyśmy wraz z mężem kupić ziemię rolną (kilkanaście hektarów, lokalizacja jest nieistotna, chodzi mi o prowadzenie gospodarstwa ekologicznego). Jestem absolwentką wydziału rolniczego, mam tytuł inżyniera, obecnie przygotowuję pracę magisterską. Od 2006 r. jesteśmy właścicielami 1,8 ha ziemi rolnej, na której zbudowaliśmy dom (w siedlisku rolniczym). Tej działki nie wykorzystujemy komercyjnie. Od kilku miesięcy jesteśmy jednak zameldowani w mieście ze względu na szkołę naszego dziecka i przez parę lat zamierzamy tu pozostać, ale równocześnie „rozkręcać” gospodarstwo (produkcja roślinna). Jakie mamy szanse, aby nabyć grunt rolny w jakimś rejonie czystym ekologicznie i założyć tam gospodarstwo?

Zakup udziału w działce rolnej przez osobę nie będącej rolnikiem


Zainteresowaliśmy się zakupem malowniczej działki położonej nad rzeką o pow. 1700 m2. Okazało się jednak, że właściciele są tak naprawdę współwłaścicielami dużej działki, która ma 0,40 ha, i są to łąki trwałe. Ich udział w całości odpowiada właśnie temu 1700 m2. Dodam, że nikt ze współwłaścicieli nie jest rolnikiem, my również nie jesteśmy rolnikami. Czy jest zatem jakaś możliwość kupienia od nich tego udziału w dużej działce?

Uzyskanie pozytywnej decyzji od ANR na zakup ziemi


Chciałbym zakupić ziemię rolną o pow 1,2 h. Nie jestem rolnikiem. Spełniam tylko jeden warunek, a mianowicie zamieszkuje na terenie gminy wiejskiej powyżej 5 lat. Co zrobić, jak wypełnić wniosek do ANR, aby uzyskać pozytywną decyzję? Jakie są warunki zakupu ziemi rolnej?

Nabycie udziału w nieruchomości rolnej


Rodzina planuje przepisać na mnie część gruntu rolnego. Zamierzamy zawrzeć umowę darowizny, na podstawie której otrzymam udział 9/40 w działce gruntu rolnego o powierzchni 0,5 ha. Darowizny dokona m.in. osoba ze mną niespokrewniona, która w drodze spadkobrania po mojej ciotce nabyła działkę. Czy w świetle nowych regulacji dotyczących obrotu gruntami rolnymi jest możliwe takie nabycie udziału w nieruchomości rolnej?

Powiększenie gospodarstwa rolnego


Posiadam grunty rolne 1,4 ha. Mąż z moich nieruchomości opłaca KRUS od 11 lat. Czy możemy obecnie powiększyć gospodarstwo, czy spełniamy warunki m.in. to, że zaświadczenie z gminy o stanie posiadania opiewa na moje nazwisko? Nadmieniam, iż mąż w sąsiedniej gminie ma grunty rolne o powyżej 1 ha, które są zapisane na jego nazwisko. Czy obecnie nabyty grunt nie można zbyć przez 10 lat?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »