Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nabycie gospodarstwa rolnego od rodziców

Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 2017-10-02

Dzierżawię od rodziców gospodarstwo rolne, które chciałbym prawnie od nich nabyć. Rodzice w tym roku osiągnęli wiek emerytalny, otrzymują emeryturę. Chciałbym albo to gospodarstwo od nich kupić, albo może nabyć poprzez darowiznę. Chodzi o to, aby nie ponosić przy tym zbyt dużych kosztów podatkowych, notarialnych. Dodam, że mam dwoje rodzeństwa, które nie jest obecnie zainteresowane rolnictwem. Czy w rozliczeniu za zakup od rodziców gospodarstwa wchodzi w grę jakieś dożywotne utrzymanie? Co mi Państwo radzą?

Anna Sochaj-Majewska

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat
Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa

W podanej sytuacji istnieją trzy adekwatne formy prawne przeniesienia własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego: umowa sprzedaży, umowa darowizny oraz umowa dożywocia. Dla uczynienia darowizny nie stanowi przeszkody fakt, że ma Pan dwoje rodzeństwa, co najwyżej ewentualnie wywoła to skutki „odroczone” w zakresie możliwości żądania przez nich zapłaty zachowku po śmierci rodziców. Rodzice wydzierżawili wcześniej gospodarstwo i zaprzestali prowadzenia działalności rolniczej, dlatego czwarta forma prawna nabycia gospodarstwa, a mianowicie umowa przekazania gospodarstwa rolnego następcy w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników nie będzie mieć już zastosowania.

O tym, która z dróg nabycia własności jest najbardziej optymalna, muszą Państwo zadecydować wspólnie. Jeśli rodzice zamierzają pozostać w domu, który aktualnie zamieszkują, rozsądne jest zabezpieczenie ich prawa przebywania w zakresie ustalonym przez strony (umowa dożywocia albo nieodpłatna dożywotnia służebność osobista mieszkania, w przypadku umowy darowizny lub sprzedaży). Jednak nie można zaliczyć na poczet ceny sprzedaży wartości świadczeń z tytułu zamieszkania rodziców po transakcji przeniesienia własności nieruchomości, bowiem ustalane są one jedynie dla celów podatkowych. Oczywiście cena sprzedaży wymaga uzgodnienia i strony mogą ją odpowiednio modyfikować, uwzględniając przyszłe obciążenie nieruchomości.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W pierwszej kolejności rozważmy umowę sprzedaży oraz konsekwencje podatkowe takiej umowy. W myśl przepisu art. 535 Kodeksu cywilnego (K.c.) – cena przedmiotu sprzedaży należy do elementów przedmiotowo istotnych tej umowy (essentialia negotii). W przypadku sprzedaży nieruchomości, która wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 K.c.), cena musi zostać określona w akcie notarialnym. Od niej zależą obciążenia podatkowe nabywcy oraz koszty czynności notarialnej (taksa notarialna). Umowa sprzedaży podlega co do zasady opodatkowaniu 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jednak możliwe jest w Pańskim przypadku skorzystanie ze zwolnienia podatkowego. Jak stanowi przepis art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz. U. z roku 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) – zwolnione od tego podatku jest przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast (na obszarze wiejskim zwolnienie obejmuje także budynki mieszkalne – przyp. aut.) w drodze m.in. umów sprzedaży i dożywocia, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne (powyżej 1 ha przeliczeniowego gruntów rolnych – przyp. aut.) albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Rodzice mogą również darować Panu wszystkie nieruchomości, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, włącznie z zabudowaną działką. Jeśli tak uczynią, to w razie śmierci każdego z nich przed upływem dziesięciu lat od dnia zawarcia umowy, dwójka rodzeństwa będzie mogła domagać się od Pana, jako obdarowanego, połowy wartości tego, co każde by otrzymało, gdyby mogli odziedziczyć ten majątek w drodze ustawy, a więc gdyby wszedł on do masy spadkowej (art. 991 § 1 w zw. z art. 994 § 1 K.c.). Roszczenie, o jakim mowa wyżej, to roszczenie pieniężne o zapłatę zachowku. Umowa darowizny nieruchomości wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Ponieważ jest Pan osobą najbliższą, zaliczoną do tzw. podatkowej grupy zero (do której należą m.in. rodzice, dzieci, rodzeństwo), darowizna będzie w całości zwolniona od podatku, bez konieczności zgłaszania do urzędu skarbowego. Wypis aktu notarialnego obejmującego umowę darowizny przekaże do organu podatkowego notariusz, a podatnik zachowa pełne prawo do zwolnienia (art. 4a ust. 1 i ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, tekst jedn. Dz. U. z roku 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.). Jeśli jest Pan przekonany, że rodzeństwo nie będzie rościć sobie w przyszłości, tj. po śmierci rodziców, praw do zachowku, umowa darowizny jest optymalnym rozwiązaniem.

Umowę dożywocia reguluje natomiast art. 908 i nast. K.c. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 910 § 1 K.c), a więc dotyczące np. nieodpłatnej osobistej służebności mieszkania. Umowa dożywocia podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jednak tak samo jak w przypadku umowy sprzedaży możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia podatkowego, o jakim mowa wyżej (art. 9 pkt 2 ustawy o PCC). Jeśli więc to Pan chciałby przejąć podane koszty utrzymania rodziców po przeniesieniu przez nich własności gospodarstwa, umowa dożywocia jest rozwiązaniem adekwatnym.

Do kosztów, które wygeneruje każda z analizowanych wyżej umów, doliczyć również trzeba opłatę sądową za wpis prawa własności w księdze wieczystej (150 lub 200 zł), a także opłatę sądową za wpis służebności osobistej, którą ustanowi Pan na rzecz rodziców, jako właściciel, oświadczeniem złożonym jednocześnie w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży lub darowizny, lub za wpis prawa dożywocia (200 zł). Opłaty sądowe pobiera notariusz i przekazuje je na rachunek właściwego sądu. Jeśli nieruchomości rolne nie przekraczają 5 ha, opłata za wpis prawa własności wyniesie 150 zł (art. 42 i 43 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jedn. Dz. U. z roku 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.).

Aby określić przybliżone koszty sporządzenia każdej z ww. umów, tj. wynagrodzenie (taksę) notarialną, odsyłam Pana do treści rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jedn. Dz. U. z roku 2013 r., poz. 237 ze zm.) lub proszę o kontakt z wybraną kancelarią notarialną. Przykładowo, jeśli wartość rynkowa przedmiotu umowy mieści się w najpopularniejszym przedziale od 60 000 do 1 mln zł, taksa wynosi 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad kwotę 60 tys. zł + 23% podatku od towarów i usług (VAT), którym obciążone są usługi notarialne. Zwracam też uwagę, że ustanowienie nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, a podstawę opodatkowania, w przypadku braku określenia czasu trwania uprawnienia, stanowi suma świadczeń z tytułu nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania (4% wartości nieruchomości) pomnożona przez 10 lat. Podatek w tej części także nalicza i pobiera notariusz, jako płatnik. Wartość nieodpłatnych świadczeń jest ustalana jedynie dla celów podatkowych i nie może stanowić podstawy do potrącenia z ceny ustalonej w umowie sprzedaży, jaka ma być uiszczona na rzecz zbywców.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »