Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno i sprzedaż nieruchomości rolnych na nowych zasadach

Łukasz Drzewiecki • Opublikowane: 2016-09-13

Zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy istotnym zmianom w związku z wejściem w życie ustawy zwanej „ustawą o ziemi”. Możliwości kupna i sprzedaży tych nieruchomości podlegają obecnie znacznemu ograniczeniu, a istotne uprawnienia w ramach obrotu ziemią rolną, w tym również prywatnymi gospodarstwami, uzyskała Agencja Nieruchomości Rolnych.

Łukasz Drzewiecki

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat
Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa

Zawieszenie sprzedaży ziemi należącej do Państwa

 

Na mocy art. 1 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw1 (zwanej dalej „ustawą o ziemi”) – na okres 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy (tj. od 30 kwietnia 2016 r.) wstrzymana została sprzedaż nieruchomości lub ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Kupno i sprzedaż gospodarstwa rolnego należącego do Skarbu Państwa przed upływem powyższego terminu wymaga zgody ministra rolnictwa, która może być udzielana tylko jeżeli jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi.

 

Powyższa zasada nie dotyczy jedynie:

 

  1. nieruchomości i ich części przeznaczonych na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne w:
    • miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub
    • studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub
    • ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  2. nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, lub
  3. domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych, lub
  4. nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha.

 

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Sprzedaż nieruchomości rolnych na rynku prywatnym

 

Nowe zasady dotyczące kupna i sprzedaży nieruchomości rolnych ustawa o ziemi ustanawia również w odniesieniu do rynku prywatnego. Czyni to pośrednio, poprzez zmianę ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego2. Zgodnie z dodanym do tej ustawy art. 2a ust. 1 w zw. z art. 1a pkt 2 nabywcą nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 ha może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny (jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków). Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może zaś przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

 

Zgodnie z art. 6 ust. 1-2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Uważa się przy tym, że osoba fizyczna:

 

  1. osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:
    • pracuje w tym gospodarstwie,
    • podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;
  2. posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
    • wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub
    • tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
    • wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
    • wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

 

Zakaz sprzedaży nieruchomości rolnych innym osobom niż rolnicy indywidualni nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej:

 

  1. przez:
    • osobę bliską zbywcy,
    • jednostkę samorządu terytorialnego,
    • Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz agencję,
    • kościelne osoby prawne;
  2. w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
  3. w wyniku przymusowego wykupu części nieruchomości spowodowanego przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub wzniesieniem budynku na cudzym gruncie;
  4. w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

 

Kupno i sprzedaż nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż rolnik indywidualny, osoba mu bliska, jednostka samorządowa oraz Skarb Państwa, a także w innych niż wskazane wyżej przypadkach szczególnych może nastąpić wyłącznie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

 

  1. zbywcy, jeżeli:
    • wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty uprawnione,
    • nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
    • w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
  2. osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
    • posiada kwalifikacje rolnicze lub została zobowiązana do uzupełnienia tych kwalifikacji,
    • daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
    • zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

 

W przypadku niewyrażenia zgody na kupno lub sprzedaż nieruchomości rolnej, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, Agencja Nieruchomości Rolnych jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Wartość rynkową ustala agencja i powinna ona co do zasady odpowiadać wartości, za jaką nieruchomość miała być sprzedana. Jeżeli zbywca kwestionuje wartość rynkową ustaloną przez agencję może on:

 

  1. wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej albo
  2. złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

 

Prawo pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych

 

Nowe zasady określające kupno i sprzedaż nieruchomości rolnych przyznają Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu. Zgodnie z art. 3 ust. 4 znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu w postaci dzierżawcy, lub niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa. Zasady tej nie stosuje się, jeżeli:

 

  1. nabywcą nieruchomości rolnej jest:
    • jednostka samorządu terytorialnego,
    • Skarb Państwa,
    • osoba bliska zbywcy;
  2. nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Prezesa Agencji;
  3. sprzedaż następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

 

Prawo pierwokupu nie przysługuje również, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

 

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

 

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom, chyba że zgodę wyrazi na to sąd. Zasady tej nie stosuje się do:

 

  1. osób bliskich zbywcy,
  2. jednostek samorządu terytorialnego,
  3. Skarbu Państwa,
  4. kościelnych osób prawnych;
  5. nabywców nieruchomości rolnej:
    • w drodze dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
    • w wyniku przymusowego wykupu części nieruchomości spowodowanego przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub wzniesieniem budynku na cudzym gruncie;
    • w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

 

 

 

 

______________________________

1 Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585)

2 Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803, z późn. zm.)

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »