Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkami
lub klasyfikacją gruntów? Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kryteria uznania nieruchomości za rolną, czy potrzebna zgoda ANR?

Piotr Brożyński • Opublikowane: 2017-08-04

Żyjemy w konkubinacie, nie jesteśmy rolnikami, ale ja mam wyższe wykształcenie rolnicze. Planujemy zakup nieruchomości (dom z ogrodem) składającej się z dwóch działek przedzielonych strumieniem, które funkcjonują jako całość. Aktualnie nie prowadzi się na nich działkach działalności rolniczej. Pierwsza działka (pow. 3500 m2), oznaczona jako Br-Ps III oraz Ps III, to dom jednorodzinny, zabudowania gospodarcze i ogród. Druga działka (o powierzchni 3000 m2), oznaczona jako Ps III, to ciąg dalszy ogrodu z łąką. Dla obszaru tej wsi nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określa te działki jako M – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Czy dla takiej nieruchomości konieczne jest uzyskanie zgody na zakup od ANR, czy może obowiązuje nas wyłączenie na podstawie art. 11 1) ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, traktując powierzchnię każdej z działek osobno? Jeśli zgoda ANR jest konieczna, to jak sformułować wniosek, jeśli formalnym nabywcą ma być mój partner z powodu indywidualnie większej zdolności kredytowej?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kryteria uznania nieruchomości za rolną, czy potrzebna zgoda ANR?

Zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w ustawie.

Wymieniona ustawa definiuje pojęcie nieruchomość rolna – pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Jak wynika z definicji, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o tym, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną, decydować będzie spełnienie kryteriów nieruchomości rolnej w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 461 Kodeksu cywilnego (K.c.) – nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja zawarta w Kodeksie cywilnym wskazuje zatem na kryterium przeznaczenia. O tym bowiem, czy dana nieruchomość stanowi nieruchomość rolną, decyduje to, czy nieruchomość jest lub może być wykorzystywana na cele rolne. Jak wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie na nieruchomości działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej, wystarczające jest uznanie, że jest to możliwy sposób wykorzystania danej nieruchomości (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z 20 lipca 1995 roku, sygn. III CZP 88/95, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 9 kwietnia 2009 roku, sygn. II SA/SZ 865/08).

Ponadto Sąd Najwyższy w orzecznictwie wskazuje, że o charakterze podlegających podziałowi nieruchomości, jako wykorzystywanych na cele rolne i leśne, rozstrzyga treść wpisu w ewidencji gruntów i budynków (tak m.in. SN w postanowieniu z dnia 16 września 2009 r., sygn. II CSK 243/09, oraz SN w uchwale z dnia 29 października 2004 r., sygn. III CZP 61/04). Podobnie uznały ANR i KRN w wytycznych z 2008 r., w których wskazano, że „w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego należy ustalać przeznaczenie nieruchomości na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków lub decyzji o warunkach zabudowy terenu”.

W doktrynie natomiast wskazuje się, że wpis w ewidencji gruntów nie zawsze będzie rozstrzygający, ale jest on pomocny w celu ustalenia przeznaczenia nieruchomości.

Zgodnie z § 68 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 29 marca 2001 roku (t.j. z dnia 10 czerwca 2016 roku):

„1. Grunty rolne dzielą się na:

1) użytki rolne, do których zalicza się:

a) grunty orne, oznaczone symbolem – R,

b) sady, oznaczone symbolem – S,

c) łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł,

d) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem – Ps,

e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem – Br,

f) grunty pod stawami, oznaczone symbolem – Wsr,

g) grunty pod rowami, oznaczone symbolem – W,

h) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem – Lzr;

2) nieużytki, oznaczone symbolem – N.”

Zatem jak z powyższego wynika, w Państwa przypadku nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków symbolami Br i Ps to grunty rolne zabudowane i pastwiska trwałe, które stanowią grunty rolne i mogą zostać uznane za nieruchomości rolne w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nie ma przy tym znaczenia, w jaki sposób nieruchomość została oznaczona w studium uwarunkowań, znaczenie mogłoby mieć wyłącznie przeznaczenie nieruchomości na cele inne niż rolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z Państwa informacją, dla tego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Ewentualnie znaczenie mógłby mieć fakt wydania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, w którym określone by zostało przeznaczenie nieruchomości rolnej na cele inne niż rolne (która obowiązywałaby w dniu wydania ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – w takim przypadku nie stosuje się do takich nieruchomości przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu nadanym ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa).

Mając to na uwadze, należy zatem uznać, że w Państwa przypadku będą miały zastosowanie ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przy zakupie nieruchomości rolnych.

Jak wynika z ustawy, nie ma ona zastosowania do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że pojęcia „nieruchomość” nie należy utożsamiać z „działką”. Nieruchomość obejmuje obszar objęty jedną księgą wieczystą i może się na nią składać kilka działek. Jeżeli zatem opisana przez Panią nieruchomość składająca się z dwóch działek, objęta jest jedną księgą wieczystą, należy ją traktować jako jedną nieruchomość.

Nawet gdyby dwie opisane przez Panią działki miały założone odrębne księgi wieczyste, wyłączenie zastosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mogłoby dotyczyć tych działek, ponieważ zgodnie z jej uregulowaniem nie stosuje się jej do nieruchomości mniejszej niż 0,3 ha, a zatem stosuje się ją do nieruchomości o powierzchni wynoszącej 0,3 ha lub większej, a właśnie taką powierzchnię, większą od 0,3 ha mają opisane działki.

Podobnie w przypadku wyłączenia z art. 11 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przepis ten przewiduje, że przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu nadanym ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa nie stosuje się gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 909, 1338 i 1695).

Należy wskazać, że Kodeks cywilny utożsamia pojęcie nieruchomości rolnej i gruntu rolnego. Skoro zatem działki, które zamierzają Państwo nabyć, objęte są jedną księgą wieczystą, stanowią one jedną nieruchomość, jeden grunt rolny. W związku z faktem, iż grunt ten wg podanych przez Panią informacji przekracza powierzchnię 0,5 ha, nie można tu rozważać zastosowania wyłączenia z ww. art. 11 ustawy.

W związku z powyższym należałoby uznać, że w przypadku kupna opisanej przez Panią nieruchomości będą miały zastosowanie obostrzenia wskazane w zmienionej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

Zgodnie z art. 2a ust. 3, ww. przepis nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

2. Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Osoba fizyczna, aby mogła zostać uznana za rolnika indywidualnego, musi spełnić zatem szereg wymogów, niewystarczające jest wyłącznie posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego.

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej.

Zgoda taka wydawana jest na wniosek:

1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3 (czyli przez rolnika indywidualnego, osób bliskich zbywcy itp.),

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2016 r., poz. 1387 i 1579) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r., poz. 337 i 1579), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Przy ewentualnym formułowaniu wniosku powinni mieć zatem Państwo na uwadze powyższe okoliczności.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkami
lub klasyfikacją gruntów? Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Podatek od sprzedaży ziemi rolnej

Podatek od sprzedaży ziemi rolnej

Cztery lata temu wraz z żoną okazyjnie kupiliśmy 3 ha ziemi ornej. Nie uprawiamy jej jednak, nie jesteśmy czynnymi rolnikami. Obecnie trafił się kupiec...

Rozliczenie sprzedaży ziemi rolnej w Polsce czy w USA?

Rozliczenie sprzedaży ziemi rolnej w Polsce czy w USA?

Posiadam gospodarstwo rolne w Polsce, rozliczam się w Polsce i większość czasu tu przebywam. Jednak posiadam również zieloną kartę i raz...

Przywrócenie terenowi charakteru leśnego

Przywrócenie terenowi charakteru leśnego

Mam gospodarstwo rolne w gminie miejskiej. Teren to w 90% łąki, pastwiska i nieużytki. Według wypisu z rejestracji gruntów jest także las,...

Czy sprzedając gospodarstwo rolne ze spadku, trzeba zapłacić podatek?

Czy sprzedając gospodarstwo rolne ze spadku, trzeba zapłacić podatek?

Odziedziczyłam z siostrą gospodarstwo rolne z domem po bracie, który był jego właścicielem. Jesteśmy już po przyjęciu spadku w sądzie...

Przekształcenie lasu na grunty orne

Przekształcenie lasu na grunty orne

Posiadam las na obszarze 4,5 ha, w wieku 60, 40 i 5 lat. Mam trudności ze sprzedażą, a grunty orne mogłabym sprzedać od ręki. Czy mogę...

Zaświadczenie o opłacaniu podatku rolnego

Zaświadczenie o opłacaniu podatku rolnego

Ponad 40 lat temu moja mama kupiła ziemię rolną i spisała ze sprzedającym umowę bez udziału notariusza. Od tego momentu opłacała podatki za ziemię...

Dzierżawa gruntów rolnych a zgłoszenie do urzędu skarbowego

Dzierżawa gruntów rolnych a zgłoszenie do urzędu skarbowego

Czy jako właściciel gruntów rolnych, który wydzierżawił je na cele rolnicze, jestem zobowiązany wykazywać dochód z dzierżawy w zeznaniu PIT? Czy...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »