Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak wstrzymać budowę na terenie o walorach przyrodniczych?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-04-08

Nie rolnik jest właścicielem 1,2 ha ziemi rolnej w gminie, w której nie mieszka. Obecnie chce pobudować budynki (zabudowa zagrodowa) – gospodarstwo z hodowlę kóz. Wiadomo, że chodzi o budowę domu rodzinnego. Przy drodze gminnej (droga polna) nie ma żadnej zabudowy, tylko pola. W odległości 100 m jest pozostałość gospodarstwa rolnego, ale bez połączenia ze wspomnianą drogą gminną, tam jest tylko droga leśna. Człowiek ten wystąpił o warunki zabudowy. W naszej gminie nie ma miejscowego planu zagospodarowania, jest tylko studium, w którym teren ten, obok roli, jest przeznaczony na zabudowę rezydencjonalną. Teren posiada walory przyrodnicze. Jak wstrzymać tę budowę?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat
Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest aktem planowania przestrzennego, nie jest jednak aktem prawa miejscowego. Decyzja o WZ może być sprzeczna ze studium.

Nierolnik, aby pobudować cokolwiek na działce rolnej, musi ją odrolnić – czyli dokonać przeznaczenia na cele nierolne. To pierwszy argument w postępowaniu przeciwko budowie.

Nie można wydać decyzji o warunkach zabudowy, jeśli działka jest przeznaczona na cele rolne lub leśne. Jeśli jednak będzie tam zabudowa zagrodowa, to WZ mogą być wydane, bo nadal mamy do czynienia z gruntem rolnym – z pisma wynika, że tak właśnie jest. Szczerze mówiąc, na tym etapie niewiele da się zrobić, to jest tylko wszczęcie postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy.

Stosownie do przepisu § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) wskazuje się na zasady „dobrego sąsiedztwa”. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Jeśli żadna działka nie jest zabudowana – zasadniczo nie można wydać WZ dla takiej inwestycji.

Artykuły 59-64 ust. 1 u.p.z.p. określają dokładnie procedurę postępowania, czyli czynności niezbędne do przeprowadzenia celem rozstrzygnięcia wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Z przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. wynika, że rozstrzygnięcie wniosku uzależnione jest przede wszystkim od łącznego spełnienia 5 następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi, jest zabudowana w taki sam sposób, jak działka objęta wnioskowaną inwestycją, tzw. warunek „dobrego sąsiedztwa”; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. uzbrojenie terenu inwestycji (istniejące lub projektowane) jest wystarczające dla projektowanej inwestycji; 4. teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. – istotne jest, by w analizowanym obszarze występowała choćby jedna działka zabudowana w sposób pozwalający na ustalenie warunków dla przyszłego przedsięwzięcia (nowej zabudowy). Kontynuacja funkcji, o której mowa w omawianym przepisie, oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Zatem warunek ten będzie spełniony wyłącznie wówczas, gdy któraś z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej jest zabudowana.

Na podstawie tej delegacji ustawowej zostało wydane rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej określanego jako „rozporządzenie” albo „rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r.”). Rozporządzenie to precyzuje sposób, w jaki następuje ustalenie parametrów istotnych dla postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Charakterystyczną cechą sposobu wyznaczania parametrów planowanej zabudowy jest przeprowadzenie analizy stanu zagospodarowania działek sąsiednich w obszarze analizowanym. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopi mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Natomiast zgodnie z § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia – warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

W świetle zarówno art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, jak i § 3 rozporządzenia, punktem odniesienia dla ustalenia warunków zabudowy (dla realizacji zasady dobrego sąsiedztwa) może być jedynie zabudowana działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, a nie jakakolwiek działka położona przy takiej drodze. Jakkolwiek ani ustawa, ani rozporządzenie nie zawiera definicji pojęcia działki „sąsiedniej”, to niewątpliwie istotne wytyczne dla wykładni tego pojęcia (pomijając jego potoczne rozumienie) zawiera, zdaniem Sądu, treść § 3 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którą co do zasady punktem odniesienia dla ustalenia odległości takiej działki od działki objętej ustaleniem warunków jest trzykrotna szerokość frontu tej drugiej działki, nie mniej jednak niż 50 m. Wielkość obszaru analizowanego powinna zatem co do zasady nawiązywać do tych wielkości. Oczywiście, skoro są to wielkości minimalne, to nie jest wykluczone ich przekroczenie. Niemniej jednak nie może to być przekroczenie dowolne, niczym nieuzasadnione. Przekroczenie to i jego wielkość powinno bowiem być uzasadnione istniejącym wokół działki objętej postępowaniem zagospodarowaniem terenu, jego szczególnymi cechami i istniejącym na obszarze analizowanym ładzie przestrzennym w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy. Jak wynika z orzecznictwa sądów, jedynym motywem znacznego rozszerzenia obszaru analizowanego nie może być, tak jak domaga się tego skarżąca, znalezienie na tym obszarze terenu zabudowanego w sposób odpowiadający zasadzie dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 610/13, LEX nr 1493109).

W świetle § 3 ust. 2 rozporządzenia obszar analizowany ma być wyznaczony w taki sposób, aby od granicy do granicy obszaru analizowanego, odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy – nie mniej jednak niż 50 metrów. Obszar analizowany winien stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a jeśli organ zdecyduje się na wyznaczenie obszaru większego niż wskazane minimum – co jest prawnie dopuszczalne – to z części tekstowej i graficznej analizy powinna jednoznacznie wynikać przyjęta przez organ wielokrotność tego minimum i przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2012 r. II OSK 1492/11 LEX nr 1367298).

Powyżej zostały podane argumenty do zaskarżenia warunków zabudowy dla stron postępowania, proszę przeanalizować stan faktyczny w kontekście tych przepisów. Jeśli na terenie są jakieś chronione zwierzęta, a inwestycja im może zagrażać, proszę zawiadomić ochronę środowiska, wskazując, że inwestycja wymaga konsultacji z organem ochrony środowiska.

Dodam jeszcze, że żaden przepis nie wymaga, aby osoba występująca o pozwolenie na budowę czy o warunki zabudowy mieszkała 5 lat w danej gminie. Wójt musi wszcząć postępowanie na wniosek strony. Takie ma obowiązki. Osoba posiadająca 1 ha ziemi rolnej już jest rolnikiem i nie musi mieszkać w danej gminie, aby zbudować na działce dom, w którym chce zamieszkać.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »