Grunty rolne w dzierżawie, jak sprzedać część i zachować emeryturę rolniczą?

Zmiana umowy dzierżawy

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zawierając umowę dzierżawy na 10 lat, zobowiązali się Państwo względem dzierżawcy, że określony w umowie dzierżawy grunt (o określonej wielkości) oddadzą mu Państwo w dzierżawę na lat 10, ten zaś zobowiązał się płacić z tego tytułu określony w umowie czynsz dzierżawny. Czynsz ten jest zatem określony w stosunku do konkretnej nieruchomości (gospodarstwa) o określonej w umowie wielkości. Chcąc sprzedać określoną część gospodarstwa oddanego w dzierżawę, muszą Państwo zawrzeć aneks do umowy, w którym to zmienicie wielkość gospodarstwa oddanego w dzierżawę i wysokość czynszu na skutek obniżenia wielkości gospodarstwa oddanego w dzierżawę.

Ograniczenia w sprzedaży gruntów rolnych

Sprzedaż gruntów rolnych jest ograniczona wieloma przepisami i regułami prawnymi. Zgodnie z art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3. Tylko sprzedaż gruntu rolnego o powierzchni do 1 ha daje szanse sprzedaży innej osobie niż rolnikowi indywidualnemu.

Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą:

• właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
• posiadającą kwalifikacje rolnicze,
• co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, do okresu tego zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
• prowadzącą przez okres co najmniej od 5 lat osobiście to gospodarstwo (wymóg ten nie dotyczy rolników, którzy w dniu ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do dzierżawy mieli nie więcej niż 40 lat – art. 29 ust. 3bb pkt 1 ustawy).

Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Zobacz również: Dzierżawa gospodarstwa rolnego

Kwalifikacje rolnicze

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, uważa się że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

• wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie, lub
• wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
• tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
• wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe.

Natomiast za staż pracy, zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

• podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników, lub
• prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
• była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
• wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
• odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2008 r. Nr 69, poz. 415, z późn. zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.
• za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz. U. poz. 310).

Jeśli więc Pana sąsiad spełnia powyższe warunki, to wówczas, podpisując najpierw aneks do umowy dzierżawy, może Pan wraz żoną sprzedaż mu 2 ha ziemi rolnej. Jeśli nie, to sprzedaż taka nie jest możliwa.

Sprzedaż za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

W grę wchodzi wówczas wyłącznie z art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który stanowi, że nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych przypadkach niż wymienione w ust. 1 i 3 może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1) zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:

a) wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom, o których mowa w ust. 1, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,

b) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,

c) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze,

b) spełnia warunek określony w pkt 1 lit. b,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego;

3) osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) przyznano jej pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. z 2018 r. poz. 627 oraz z 2019 r. poz. 83 i 504).

Zawieszenie wypłaty świadczeń z ubezpieczenia społecznego rolników

Natomiast wskazuję, że według art. 28 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników wypłata emerytury lub renty rolniczej z ubezpieczenia ulega częściowemu zawieszeniu na zasadach określonych w ust. 2-8, jeżeli emeryt lub rencista prowadzi działalność rolniczą. Ustęp 2 wskazuje, że zawieszenie wypłaty dotyczy:

• części uzupełniającej emerytury rolniczej lub renty rolniczej z tytułu niezdolności do pracy,
• emerytury lub renty inwalidzkiej z ubezpieczenia społecznego rolników indywidualnych i członków ich rodzin w części równej 95% emerytury podstawowej – i obejmuje całość lub określony ułamek tej części świadczenia.

Z kolei ust. 3 art. 28 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników wskazuje, że wypłata ulega zawieszeniu w całości, jeżeli emeryt lub rencista nie zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej. Problem polega na brzmieniu ust. 4, który określa, że uznaje się, iż emeryt lub rencista zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej, jeżeli ani on, ani jego małżonek nie jest właścicielem (współwłaścicielem) lub posiadaczem gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym i nie prowadzi działu specjalnego, nie uwzględniając:

– gruntów wydzierżawionych na podstawie umowy pisemnej zawartej co najmniej na 10 lat i zgłoszonej do ewidencji gruntów i budynków, osobie niebędącej:

• małżonkiem emeryta lub rencisty,
• jego zstępnym lub pasierbem i ich małżonkiem,
• osobą pozostającą z emerytem lub rencistą we wspólnym gospodarstwie domowym i jego małżonkiem,
• gruntów trwale wyłączonych z produkcji rolniczej na podstawie odrębnych przepisów, w tym zalesionych gruntów rolnych;
• gruntów i działów specjalnych należących do małżonka, z którym emeryt lub rencista zawarł związek małżeński po ustaleniu prawa do emerytury lub renty rolniczej z ubezpieczenia; własności (udziału we współwłasności) nieustalonej odpowiednimi dokumentami urzędowymi, jeżeli grunty będące przedmiotem tej własności (współwłasności) nie znajdują się w posiadaniu rolnika lub jego małżonka.

Zobacz również: Czy można dzierżawić ziemie nie będąc rolnikiem?

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼