Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dzierżawa i sprzedaż gospodarstwa od rodziców a zachowek

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2021-04-12

Problem dotyczy przekazania gospodarstwa rolnego przez rodziców siostrze w latach 80. Rozumiem, że takie przekazanie gospodarstwa nie jest uznawane za darowiznę i dlatego nie uwzględnia się wartości przekazanego gospodarstwa przy obliczaniu zachowku należnego osobie uprawnionej. Przyczyną zawarcia takiej umowy jest dążenie do uzyskania świadczeń z ubezpieczenia społecznego. Rodzice zawarli umowę z siostrą – akt notarialny o przeniesieniu własności gospodarstwa w zamian za emeryturę, na podstawie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników i ich rodzin. Rodzice nie pozostawili testamentu, nie doszło do oficjalnego stwierdzenia dziedziczenia.
Tata zmarł rok po przeniesieniu własności. Siostra na 5 lat przed śmiercią mamy zaprzestała pracy w gospodarstwie, wydzierżawiając je w całości osobie spoza rodziny. Czy siostra nie dotrzymała podpisanej umowy, której następstwem jest wzajemna zależność umowy i decyzji w przedmiocie tych świadczeń ubezpieczeniowych, polegająca na tym, że utrata mocy jednej z tych czynności pociąga za sobą utratę mocy także drugiej? Ja jako siostra jestem właścicielem małego gospodarstwa, mam wykształcenie rolnicze. Czy siostra powinna wydzierżawić w pierwszej kolejności mi gospodarstwo po rodzicach, jako najbliższej rodzinie? Czy przeniesienie własności było tylko przekazaniem zakładu pracy, a nie darowizną, którą mogłaby dowolnie rozporządzać? Mama zmarła w 2019 r., cztery miesiące po śmierci mamy gospodarstwo zostało sprzedane osobie dzierżawiącej. Ja nie otrzymałam od rodziców nic, a siostra się wzbogaciła. W chwili śmierci mamy istniał dom i zabudowania gospodarcze. Czy należy mi się zachowek od majątku, który nie był już przedmiotem działalności rolniczej?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Dzierżawa i sprzedaż gospodarstwa od rodziców a zachowek

Gospodarstwo a księgi wieczyste

Sytuacja przez Panią przedstawiona dotyczy wielu zagadnień, w których „aż prosi się” (potocznie rzecz ujmując) o sensowną interwencję ustawodawcy. Moim zdaniem jednym z „obszarów tematycznych”, który od dawna wymaga dobrych zmian legislacyjnych, jest problematyka szeroko rozumianych nieruchomości; sytuacja w tym zakresie jest tak zła, że często na praktycznym znaczeniu traci ustawowe określenie nieruchomości (zwłaszcza nieruchomości gruntowej) – zawarte w art. 46 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Wspominam o tym, nie tylko dlatego, że w skład wielu spadków wchodzą nieruchomości, ale szczególnie z uwagi na to, iż warto przyjrzeć się, ile nieruchomości Pani rodzice zbyli na rzecz Pani siostry (zbyli, czyli przenieśli własność nieruchomości). Na tak zwany pierwszy rzut oka może to wydawać się oczywiste – zwłaszcza dla kogoś, kto wie, gdzie są położone grunty oraz budynki – prawdopodobnie stanowiące części składowe nieruchomości (art. 47 K.c., art. 48 K.c.). Z uwagi na orzecznictwo sądowe jako jedną nieruchomość trzeba traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta; szczególnie w „stosunkach wiejskich” jedną księgę wieczystą prowadzi się dla więcej niż jednej działki ewidencyjnej (czasem dla kilkudziesięciu działek ewidencyjnych).

Księgi wieczyste są jawne – nie tylko z uwagi na ustawę o księgach wieczystych i hipotece, ponieważ zapoznawanie się z treścią ksiąg wieczystych ułatwia zdalny dostęp do nich (zwłaszcza przy pomocy jednego z niżej wskazanych adresów internetowych). Czasem linki (hiperłącza) w internetowej przeglądarce ksiąg wieczystych prowadzą do danych w geodezyjnym serwisie „Geoportal”; innym ogólnopolskim systemem z zakresu ewidencji gruntów i budynków jest „e-Mapa.net”, ale przydać się może korzystanie z lokalnych (gminnych lub powiatowych) udostępnianych on-line systemów, ponieważ one często pozwalają na pozyskanie danych dokładniejszych, niż udostępniane w serwisach ogólnopolskich. Gdyby Pani zdecydowała się wystąpić na drogę sądową (w tym dotyczącą zachowku), to przydać może się precyzyjne wskazywanie składników majątkowych (prawdopodobnie szczególnie gruntów) – księgi wieczyste oraz serwisy geodezyjne zawierają wiele potencjalnie przydatnych danych.

Przekazanie córce gospodarstwa przez rodziców

Proszę sprawdzić dokładnie, czy wszystkie swe nieruchomości Pani rodzice zbyli na rzecz Pani siostry. Przepisy z zakresu ubezpieczeń społecznych rolników (i ich rodzin) uprawniały rolnika do zachowania dla siebie określonej powierzchni gruntów (do 30 arów); część osób z takiej możności korzystała, czasem ustanawiano służebności osobiste (np. dotyczące „ogrodu” lub „sadu”) na gruncie, którego własność była przenoszona na kogoś innego (z reguły na osobę z grona rodziny). Jeżeli Pani rodzice zachowali dla siebie (na własność!) jakieś nieruchomości, to prawdopodobnie wchodzą one w skład spadków po Pani rodzicach – spadków, ponieważ po każdym człowieku (także pozostawiającym owdowiałego małżonka) pozostaje odrębny spadek (ustawowo określony w art. 922 K.c.); do otwarcia spadku dochodzi wraz ze śmiercią spadkodawcy. Napisałem „prawdopodobnie”, ponieważ trzeba liczyć się z ewentualnością zasiedzenia (art. 172 i następne K.c.) – jeżeli ktoś inny (niż właściciel) był posiadaczem samoistnym nieruchomości przez wiele lat; do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze dochodzi po 30 latach, zaś zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze następuje po 20 latach. Trzeba liczyć się z możliwością zawnioskowania do sądu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości – przepisy proceduralne z tego zakresu skoncentrowano w art. 609 i art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.) – lub z postawieniem (zgłoszeniem) zarzutu zasiedzenia w postępowaniu o dział spadku (lub o zniesienie współwłasności). Trzeba podkreślić to, że zasiedzeniem może skutkować wyłącznie posiadanie samoistne (nigdy zaś posiadanie zależne) – oba rodzaje posiadania (samoistne oraz zależne) ustawowo określono w art. 336 K.c. Zwłaszcza z perspektywy innej osoby (w rozumieniu art. 140 K.c.) różne mogły być przyczyny „pozostania” nieruchomości gruntowej z domem oraz innymi budynkami – być może nawet nie doszło do ich nabycia przez Pani siostrę na mocy umowy, którą zawarto w 1987 roku. Oczywiście chodzi o hipotezę – Pani powinna być w stanie ją zweryfikować (zwłaszcza znając numer księgi wieczystej, prowadzonej dla odnośnej nieruchomości). Pani wie, że zachowek w tej sytuacji stanowi wyzwanie, więc tym bardziej trzeba wszystko dobrze sprawdzić.

Umowa przekazania działki

Proponuję zapoznać się bardzo dokładnie z treścią odnośnej umowy (czyli umowy zawartej w 1987 roku). Dochodziło do różnych zmian prawnych z zakresu ubezpieczenia społecznego rolników, ale wciąż utrzymywana jest przesłanka uzyskania świadczenia (zwłaszcza emerytury) jaką jest zaprzestanie działalności rolniczej; ponadto od dawna Kasa rolniczego Ubezpieczenia Społecznego odmawia wypłacania (albo wstrzymuje wypłacanie) tak zwanej części uzupełniającej świadczenia (szczególnie emerytury), jeżeli były rolnik pozostaje nawet współwłaścicielem gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 hektar przeliczeniowy. Teraz wolno grunty rolne wydzierżawić (w sposób ustawowo określony), ale kiedyś należało zbyć grunty rolne – ewentualnie zachowując dla siebie na własność maksymalnie 30 arów. Forma aktu notarialnego jest oczywista – z uwagi na art. 158 K.c.; chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Przeniesienie własności nieruchomości rolnych również jest oczywiste; do przeniesienia własności rzeczy dojść może na podstawie różnego rodzaju umów – nie tylko umów wskazanych w art. 155 K.c. Odpis aktu notarialnego powinien być zachowany w dokumentach księgi wieczystej lub w (zapewne znajdujących się także w sądowym wydziale ksiąg wieczystych) zasobach ówczesnego państwowego biura notarialnego; w celu uzyskania dostępu do tych dokumentów przyda się wykazanie interesu prawnego – ewentualnie sąd (właściwy do rozpatrywania spraw cywilnych) byłby władny wyrazić na to zgodę, np. w ramach „zabezpieczenia dowodu” (art. 309 i następne K.p.c.), by Pani miała możność ocenić, czy wytaczanie powództwa o zachowek (a właściwie chyba o „wyrównanie zachowku” byłoby zasadne).

Zachowek po rodzicach

Jeżeli w odnośnym akcie notarialnym zawarto postanowienia o darowiźnie lub o „(po)darowaniu”, to może Pani przysługiwać roszczenie o wyrównanie zachowku (art. 991 K.c. w związku z art. 1000 K.c.) – czyli specyficzny wariant roszczenia z tytułu zachowku (art. 991 i następne K.c.), związany ze znacznej wartości darowiznami (art. 888 i następne K.c.), dokonanymi przez spadkodawcę. Jeśli zaś własność nieruchomości (lub własność gospodarstwa rolnego) przeniesiono na podstawie umowy, którą uregulowano w ustawie z zakresu ubezpieczeń społecznych rolników (i ich rodzin), to – z uwagi na wykształconą i utrwaloną linię orzeczniczą – wykluczone byłoby uwzględnianie wartości takowych składników majątkowych przy obliczeniu „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.). Gdyby chodziło wyłącznie o powszechnie utrwalona wykładnię przepisów prawnych, to byłaby szansa – po wyczerpaniu drogi instancyjnej (czyli zapewne po przegraniu sprawy w dwóch instancjach, z czym wiązałyby się wydatki) – na przyjęcie do rozpatrzenia oraz na rozpatrzenie (ale z jakim skutkiem) skargi konstytucyjnej. Skargą konstytucyjną wolno zaskarżać przepisy prawne (niekiedy z uwagi na ich powszechną wykładnię), ale nie same linie orzecznicze (czyli bez zaskarżania przepisów prawnych). Niezależnie od mego (krytycznego) podejścia do „polskiego modelu skargi konstytucyjnej”, zaskarżenie samej linii orzeczniczej wydaje się nierealne, ale Trybunał Konstytucyjny potrafi zaskakiwać (nawet bardzo).

Innym wariantem pozostają pytania prawne. Bez wnikania w szczegóły (które niekiedy są analizowane w odrębnych książkach), chodzi o pytania prawne do: Trybunału Konstytucyjnego, Sądu Najwyższego oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (Wspólnot Europejskich). Choć to może wydać się zaskakujące, to pytania prawne do Sądu Najwyższego (czyli dotyczące stosowania prawa) są uprawnione kierować sądy drugiej instancji (np. rozpatrujące apelacje); zupełnie nie można wykluczyć skierowania do Sądu Najwyższego pytania prawnego (np. dotyczącego ukształtowanej i utrwalonej linii orzeczniczej co do obliczania „substratu zachowku” w związku ze specyficzną umową, uregulowaną w przepisach z zakresu ubezpieczenia społecznego rolników); niemniej jednak trzeba liczyć się z przegraną przed sądem pierwszej instancji – o ile została zawarta umowa uregulowana w ustawie z zakresu ubezpieczenia społecznego rolników (i ich rodzin), a nie umowa darowizny – zaś szczególnie z przegraną mogą wiązać się wysokie wydatki. Pytanie prawne sądu do Trybunału Konstytucyjnego ma sporo wspólnego ze skargą konstytucyjną – faktycznie sąd zaskarża przepis prawny, którego takie pytanie prawne dotyczy; jednakże w tego rodzaju sytuacjach chodzi o linię orzeczniczą (ukształtowaną i utrwaloną), a nie o same przepisy prawne, więc małe wydaje prawdopodobieństwo skierowana pytania prawnego do Trybunału Konstytucyjnego. Niezależnie od różnych (często bardzo górnolotnych) deklaracji, funkcjonowanie organów Unii Europejskiej jest ściśle związane z polityką. Można zastanawiać się nad tym, czy jakiś skład orzekający sądu zdecydowałby się skierować do „unijnego trybunału” pytanie prawne – faktycznie kwestionujące ustaloną oraz utrwaloną linię orzeczniczą sądów w Polsce, akcentując sprzeczność takiej linii orzeczniczej z prawem unijnym.

Dysponowanie nabytym gospodarstwem

Nabycie własności rzeczy skutkuje tym, że właściciel rzeczy jest uprawniony nią dysponować (w tym swą rzecz zbyć) – chodzi o jedno z uprawnień właścicielskich (wskazanych w art. 140 K.c.). Doszło do przeniesienia własności (a nie do zawarcia umowy dzierżawy lub innej umowy, która nie skutkowałaby przeniesieniem własności), więc Nabywczyni była prawnie uprawniona zbywać należące do niej składniki majątkowe; podobnie jest w innych sytuacjach (np. związanych z byłymi lokalami komunalnymi lub opodatkowaniem spadków i darowizn) – zbyć swoją rzecz wolno, ale trzeba liczyć się ze określonymi skutkami prawnymi (np. z obowiązkiem zwrotu wcześniej udzielonej bonifikaty). Określenie „przekazanie gospodarstwa rolnego” może skłaniać do mylnych wniosków; podobnie problemy mogą wiązać się z określeniem składników gospodarstwa rolnego (art. 553 K.c.) w konkretnych okolicznościach. To są kolejne „obszary regulacji”, w których przydałoby się prawo wyższej jakości. To, czym ustawodawca zajmuje się (od wielu lat), bez trudu można zauważyć; szkoda, że często lekceważy się bardzo ważne sprawy.

Obliczanie zachowku po zmarłych rodzicach

Roszczenie z tytułu zachowku od kilku lat przedawnia się po 5 latach – wcześniej przedawniało się po 3 latach (chodzi o wersje art. 1007 K.c.). Skoro Pani tata nie pozostawił po sobie testamentu, to (ewentualny) zachowek po nim dawno temu uległ przedawnieniu.

Zgodnie z art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – to jest z uwagi na regułę równości małżonków we wspólności majątkowej między nimi – w obliczeniach należy uwzględniać połowę wartości tego, co Pani rodzice kosztem wspólności majątkowej małżeńskiej zbyli (np. na rzecz Pani siostry); gdyby Pani brała pod uwagę dochodzenie zachowku po Pani mamie – w związku z tym, że doszło do przedawnienia zachowku po Pani tacie. Przy obliczaniu „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.) uwzględniać trzeba różne okoliczności – w tym darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz różnych osób (np. na rzecz tego, kto dochodzi zachowku).

Zobowiązanie się do prowadzenia gospodarstwa rolnego zostało przez Pani siostrę wykonane; choć – szczególnie z uwagi na oficjalne przywrócenie w Polsce kapitalizmu – ma to mniejsze znaczenie, niż w poprzednim ustroju (niezależnie o spory go dotyczące). Opis sytuacji wskazuje na to, że Pani siostra gospodarstwo rolne prowadziła przez znacznie ponad 20 lat. Z całą pewnością wywiązała się z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nie chodzi przecież o „wyrok dożywocia” (i to bez możliwości „zwolnienia warunkowego”). Ponadto od nabycia własności nieruchomości przez Pani siostrę minęło ponad 30 lat; gdyby była posiadaczką samoistną nieruchomości w złej wierze (a więc nawet bez czynności wskazującej na zwarcie umowy, skutkującej przeniesieniem własności nieruchomości), to nabyłaby własność nieruchomości przez zasiedzenie (art. 172 i następne K.c.).

Proszę mnie dobrze zrozumieć: Dostrzegam sporo poważnych problemów – nie tylko w zakresie nieruchomości oraz w „prawie spadkowym” (art. 922 i następne K.c.). Niestety, ustawodawca – pomimo zmian politycznych – ma od wielu lat „ważniejsze sprawy” od porządnego regulowania spraw, które są ważne (a niekiedy wprost ogromnie ważne) dla bardzo wielu ludzi w Polsce żyjących. Kolejne „niestety” odnosi się do tego, że obserwacja tendencji legislacyjnych zdaje się zmierzać do wspierania tych, którzy „ekonomicznie wygrywają” w związku z dziedziczeniem; przykładem tego zjawiska są prace nad przepisami o fundacjach rodzinnych (już w II Rzeczypospolitej Polskiej zniesiono ordynacje, a teraz władze państwowe przygotowują coś podobnego (w aspekcie ekonomicznym). Poza zakresem właściwości prawników usługowych leży „naprawianie państwa”, w tym dokonywanie zmian w ustawach.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-cywilne.info

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

ewindykacja24.pl

Szukamy prawnika »