Czy dział spadku z przeniesieniem własności gospodarstwa rolnego na jednego spadkobiercę wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR?

Kwestie, które są przedmiotem Pana pytania, zostały uregulowane w ustawie 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W aktualnym brzmieniu tej ustawy dotyczy ona wszystkich nieruchomości rolnych z wyjątkiem nieruchomości rolnych:

„a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r. poz. 1491 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 1566),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi

oraz udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt. b i c.

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy – nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Przepisy te nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

„1) przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,

ca) spółkę prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz. U. z 2017 r. poz. 220, 791, 1089, 1387 i 1566),

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Zatem mogli Państwo bez problemu stać się współspadkobiercami nieruchomości, o której mowa w zapytaniu. Dział spadku zasadniczo trudno nazwać nabyciem. Niestety np. organy podatkowe inaczej podchodzą do tego tematu. Sama ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie wyjaśnia, czy zapisów tej ustawy nie stosuje się do nabycia w ramach działu spadku. Wyjaśnia jedynie, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia nieruchomości rolnej w ogóle. Zgodnie z art. 2 pkt. 7 ustawy należy przez to rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Biorąc pod uwagę ten przepis, niewątpliwie nabędzie Pan ponad swój udział w nieruchomości. W istocie bowiem nabędzie Pan udział drugiego spadkobiercy w nieruchomości rolnej w zamian za swój udział w działce budowlanej. Niestety nie można powiedzieć, że jest to nabycie w drodze dziedziczenia. Jest to nabycie w drodze zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 2b ustawy – przepisy ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia:

1) użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej;

2) udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.

Skoro Pan i współspadkobierca nabyliście w udziale każdą z nieruchomości, to należy Was traktować jako nabywców. Zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy – nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście, a nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. To sugerowałoby, że macie Państwo utrudnione zadanie, jeśli chodzi o podział. Na szczęście art. 2b ust. 4 ustawy stanowi, że przepisu tego nie stosuje się do podmiotów, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1, oraz do nabywców nieruchomości rolnej w przypadkach, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3, czyli między innymi do osób, które nabyły spadek w drodze dziedziczenia.

To sugeruje, że współspadkobierca może się „pozbyć” swojego udziału w nieruchomości rolnej. Niestety Pan nie będzie tu nabywał jak osoba dziedzicząca. Trzeba uznać, że będziemy tu mieli do czynienia z nabyciem, co do którego nie stosuje się wyjątków zawartych w art. 2a ust. 3. W takiej sytuacji zastosowanie ma art. 2a ust. 4, który stanowi, że:

„4. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Zatem rzeczywiście w tej konkretnej sytuacji wymagana byłaby zgoda, o którą Pan pyta. Na ten moment brak jest jeszcze orzecznictwa, które w sposób odmienny interpretowałoby zapisy ustawy w tym zakresie.

Zatem wygląda na to, że do tej 1/10 otrzymanej w wyniku działu będą miały zastosowanie podstawowe przepisy. Większą część, czyli 9/10 nabył Pan w drodze dziedziczenia, a to powoduje, że zapis, o którym Pan pisze, w stosunku do tej części nie obowiązuje.

Co do tych najnowszych przepisów nie ma jeszcze orzecznictwa, które pozwoliłoby na wyjaśnienie wątpliwości. Na przykład czy dział spadku należy rozumieć w istocie jako nabycie w drodze dziedziczenia, co przecież byłoby bardzo wygodne. W związku z tym, w kwestii tej 1/10 z ostrożności sugeruję zasięgnąć informacji bezpośrednio w Ośrodku Wspierania Rolnictwa. Znając ich praktykę, łatwiej będzie zaplanować dalsze działania, ewentualnie nawet podjąć walkę z niekorzystnym stanowiskiem.

Zobacz również: Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼